从Penrose大火看商业物业安全：消防合规之外，还有哪些隐藏风险？

11月5日下午，奥克兰Penrose工业区一处Vector变电站发生大火，滚滚浓烟从McNab Street升起，在城市多个地区清晰可见。事故造成三人受伤，其中一人伤势严重，被送往Middlemore Hospital；另外两人中度受伤，被送往Auckland City Hospital。火灾还引发Penrose及邻近Ellerslie部分地区停电，南部高速公路出现拥堵。

1.Penrose突发大火，影响延伸至周边

截至发稿时，大火起因目前尚未明确。但从现场火情到周边停电与交通受阻，这场事故让建筑安全与基础设施风险再次受到关注。

对于建筑从业者、商业物业业主及经营者而言，一个问题值得认真思考：从设计、施工到交付后的使用与日常维护，我们的建筑是否真正做好了应对突发风险的准备？

2.商业建筑防火，不能只看有没有灭火器

商业建筑的消防安全，涉及建筑构造、防火设计、消防设备与人员疏散等多个环节。

消防分区，是延缓火势扩散的重要措施。防火墙、楼板等分隔构件，在设计要求的范围内限制火势及燃烧产物扩散。防火门、防烟门及其门框、密封条、五金等，则是相应分隔的一部分。一扇防火门能否发挥作用，取决于整套组件的匹配、安装与维护，而不只是门板本身。

对设计与施工团队而言，这些要求需要落实到图纸、材料选择和安装细节；对业主而言，后续改造也应关注原有防火构造是否得到保留。涉及防火分隔开口、门体或结构调整时，应先进行专业评估，并核实相应许可要求。

报警与喷淋系统，承担不同功能。报警系统帮助人员及时获知危险，喷淋等灭火系统则用于控制或扑灭火势。消防设计还需要综合考虑烟气扩散、建筑材料性能、人员位置及撤离方式和时间。建筑需要哪些具体配置，应根据适用要求和获批设计确定。

逃生设施，则必须在需要时真正可用。新西兰消防与应急部门（FENZ）提醒，出口应保持畅通，楼梯间和通道不能堆放物品；防火门与防烟门不能随意撑开，除非采用符合建筑规范的方式。

消防安全需要贯穿建筑的整个使用周期。即使交付时符合要求，后来的货架、隔断或经营活动变化，也应该重新核查。建筑改造与用途变化可能触发消防安全升级要求，应提前向市议会或相关专业人士确认。

3.在新西兰，商业物业业主有哪些责任？

建筑交付之后，安全管理仍在继续。对于设有指定系统、依法需要相关文件的建筑，Compliance Schedule与BWoF是持续维护的重要依据。

Compliance Schedule：消防等指定系统该如何维护？

Compliance Schedule列出建筑内的指定系统、相应性能标准，以及检查、维护和报告程序。

它连接着系统安装与后续使用：设备不仅要在交付时达到要求，还需要在使用期间持续发挥预定功能。业主应按清单落实相关工作，不能仅凭设备“看起来正常”，就省略规定程序。

BWoF：不是一年检查一次就够了

BWoF，即Building Warrant of Fitness，是业主对过去12个月相关检查、维护及报告程序已获履行作出的年度确认。

根据新西兰商业、创新和就业部（MBIE）指引，适用建筑的业主须取得独立合资格人员（IQP）出具的Form 12A证明，每年向当地议会提交BWoF，并公开展示。不同系统的检查频率不同，部分程序需要每周、每月或每半年进行。

因此，BWoF不能被理解为“一年检查一次，就完成所有安全管理”。

疏散安排：让设施与人员行动衔接

适用建筑须设有疏散程序；符合特定条件的建筑，还需要制定经FENZ批准的疏散方案。相关安排应让使用者了解警报方式、撤离路线及安全地点，并考虑需要额外协助的人士。

对业主、物业管理公司与租客而言，明确谁检查、谁报修、谁保存记录、谁落实人员疏散，是避免管理出现空档的实际起点。

4.给业主与商户的实用提醒

商业建筑的安全管理，可以从以下六项检查开始：

维护记录：核对适用的Compliance Schedule、BWoF及设备检查记录，跟进未完成的维修事项。
出口畅通：从工作区、仓储区及顾客活动区实际走一遍，检查撤离路线是否受阻。
用途一致：核对经营活动、装修及空间布局与相关批准文件；发生变化时及时寻求专业评估。
分工清楚：明确业主、管理公司与租客之间的检查、报修、记录保存及应急职责。
疏散可执行：确认人员知道如何撤离、在哪里集合，以及如何协助需要帮助的人。
保障匹配：分别核对建筑、装修、设备、存货及营业中断保险，了解保额与限制条件。

逸居专访｜物业没被烧损，停业损失能赔吗？Rothbury保险顾问解答

此次大火造成的周边停电与交通影响，也提醒商户关注建筑直接损失以外的经营风险。逸居邀请了来自Rothbury的商业保险顾问Vincent Hsu，解答两个相关问题。