2017-2018 房地产市场回顾与展望

回顾2017

 

CORELOGIC

• 销量: 在经历了前四年的快速增长后，从2017年4月起，奥克兰的房屋销量下滑了30％。

 

• 贷款环境：抵押贷款利率已达到历史新低，并在缓慢回升。在2017年前期，银行开始收紧贷款资金，贷款标准更加苛刻，导致全国范围内销售活动大幅减少， 奥克兰受到的冲击最为严重。

 

• 库存量：虽然2017年挂出房源数增加，但活跃买家的数量正在减少，两者的共同作用加剧了房产市场的放缓以及价格增幅的减少。

 

• 政策：新政府监管措施更严格，出台了《健康住房保障法案》，酝酿税收政策的变化和限制海外买家。这些都导致投资收益大幅减少，资本利得骤降。再加上融资难，种种因素导致全国范围内的投资型买家份额下降。而首次置业者所占的销售份额则有所上升。

 

ANZ

• 房价中位数：新西兰的住房市场在2012年至2016年间经历了异常强劲的增长，全国房价涨幅超过60％，许多地区的房价中位数都创下了记录。而各地房价增长的时间和强度都出现了明显的地域差异，奥克兰增速最快，其次是一些热门的旅游中心城市。然而，2017年市场形势急剧转变，尽管利率水平很低，价格上涨放缓，特别是奥克兰地区。

 

• 销量：房产销量大幅下滑，一度达到2011年以来的最低水平。但在2017年的最后几个月，市场出现小幅回升，全国销量反弹了10%，房价连续五月上涨。

 

• 贷款环境：2016年末第三轮LVR限制调整对投资者市场有着很明显的影响。银行缩紧了贷款标准，为应对更紧缩的资金条件和不断变化的市场条件。

 

WESTPAC

• 房价中位数和销量：过去的一年中，推动住房市场的动力有所消退，销售额比最高峰时下降了25％，价格涨势趋于平缓。2017年底有所回升，房屋销量在10月和11月都有稳步增长，全国范围内的房价涨幅也有一定加速。

 

• 贷款环境：由于借贷利率下调，后期房价和销量都有所增加，扭转了2017年早些时候的颓势。

 

TRADEME

• 房价中位数：新西兰十五个地区中， 有十三个地区的房价在12月达到创纪录的平均要价。全国范围的房屋要价增加，惠灵顿涨幅最大。

 

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• 销量：全国各地对物业的需求持续旺盛，看房的人流量比往年12月要多，一些热门的度假胜地更是吸引了买家的注意力。买家对奥克兰的房产市场依旧有强劲需求，目前联排屋尤其受欢迎，12月份平均要价达到了898,650元，年增幅为6.2％。总体来说，2017年市场的发展速度比2015年和2016年看到的要慢很多。

 

• 户型：中小户型依旧是全国各地最受欢迎的房产类型，奥克兰对大户型房产的需要则在一定程度上推高了价格。

 

REINZ

用REINZ首席执行官Bindi Norwell的话来总结，2017年房地产市场由四大基调主导。

 

1 销量放缓，特别是奥克兰市场; 但奥克兰的房价仍保持了稳定;

 

2 各地区的房价涨幅表现各异；

 

3 首次置业者难以进入房地产市场;

 

4 LVR和银行贷款政策变动对市场产生影响。

 

展望2018

 

CORELOGIC

• 贷款环境：房贷利率是房产价值的主要影响因素，其中一个重要组成部分就是官方现金利率，该利率在2018年将维持不变，但由于银行面对的资金成本，许多经济学家预测抵押贷款利率会面临一些上行压力。

 

• 销量：2018年的大量宏观经济因素表明，房地产行业需求仍然相对受限，供应依然滞后。虽然政府有设定目标来改善整体供应情况，但不太可能迅速改善目前的供需失衡状况。

 

• 库存量：2017年中旬发布的调查结果显示，房产库存实际增量远远落后于许可批准数量。

 

• 房价中位数：2018年的大部分时间里，奥克兰的房产价值会保持相对平稳。随着更多的物业可供使用，购买物业的紧迫感，以及曾经的价格上涨压力已经被消除了，需求方面会受到一定限制。

 

WESTPAC

• 房价中位数：预测房价将会在未来四年下降超过5％，这对未来几年的支出和GDP增长来说，将是一个重大的拖累。

 

• 贷款环境：最近几个月贷款利率的下降可能会起到暂时的舒缓作用，再加上LVR限制的放松，预计房地产市场的积极趋势将再持续几个月。

 

• 政策：新政府计划在未来几年推出一系列监管措施，加上利率提高的压力，政策的变化可能会在未来几年内改变住房市场的状况，房价通胀会有一段持续疲软时期。

 

• 建筑领域：未来几年有很多在规划中的项目，奥克兰有大量房屋建造工作，但由于成本上升、劳动力短缺、融资难等问题，预计住房短缺仅能得到一定程度的缓解。奥克兰的建房需求依旧会持续，KiwiBuild计划在短期内的影响也比较有限。

 

ANZ

2018年房地产市场的地区差距将会持续，主要归咎于各地区的独特性。从全局审视，有以下正负面因素会对房地产市场产生影响：

 

其中正面因素包括：较低的抵押贷款利率；LVR限制放松，储备银行也暗示希望继续放松这些限制；由于容量、资金和成本方面的限制，房地产供给将会缓慢增长；劳动力市场强劲且贸易条件很高，家庭收入稳步增长。

 

另一些可能抑制房价的负面因素则包括：移民量开始放缓，政府的政策雪上加霜。并且澳大利亚劳动力市场表现强劲，会吸引人们西迁。住房负担能力严峻，新西兰房价平均是收入的六倍之高。

 

政府为减少住房的投机性需求提出税收改革，延长投资房的明线测试，并推行海外买家禁令。房东的出租成本因标准改革而上升。KiwiBuild计划旨在未来10年内建造10万套可负担住房，这可能会将房价平衡到更便宜的价位上。

 

结合多方面因素考虑，2018年不大可能会看到房价的大幅下调。那将迫使偿债能力急剧恶化，被动出售的行为提高。但这并不在目前视野之内。

 

当然，如果经济受到一些来自海外的猛烈冲击，那么也是有可能的。但现阶段通过观察各种对抗因素的作用，我们认为房地产市场将仍然“如履薄冰”。

 

编译 Erin Yin

编辑 陈秀月