酝酿中的海外买家限购令有哪些副作用？

作为新政府上台后调控楼市的重要举措，修订《海外投资法》旨在提高海外买家在新西兰购买住宅房屋的难度。

 

新西兰政府本意棒打个人海外投机者，但通过修订《海外投资法》的途径却可能误伤了一些地方政府的招商引资，以及有海外股东的本地企业的业务扩张。

 

新政府在2017年12月14日推出了海外投资修订案。目前已通过一读， 处于特别委员会审理的阶段。在现有修订案的基础上，各界纷纷发声，呼吁进一步调整，降低不必要的连带副作用。

 

《逸居新西兰》根据新西兰国会网站上的公开资料，整理了地产业相关利益者的意见和建议。

 

如果新的法案实施，矿业公司可能在购买房产上受到限制，从而影响本地区房产的价格。

 

采矿业是整个Hauraki社区、乃至东Waihi的支柱产业。矿业公司在和议会和社区代表沟通之后达成购买了区域内的部分房屋的协议。这些房屋被用做出租屋，继续服务于社区。

 

由于这些协议，整个地区的房地产市场相对稳定， 居民的房屋没有出现之前设想的贬值情况，而且易于出售。如果新的法案实施， 矿业公司可能在购买房产受到限制，从而影响本地区房产的价格。

 

一旦限制了矿业公司的购买能力，当地居民的选择（卖房/租房等）会大大减少，从而导致公司和居民之间长期的友好关系受损。

 

CDL公司的核心业务是提供高质量的建筑和基础设施用地。通常，CDL公司的项目是较大规模的，这样能够提高规划和开发的效率，减少相应成本。这些项目供给开放市场或者私人建商开发，能够增加现有新西兰的住宅供应。

 

近期，奥克兰周边的一些土地规划在新法案的要求下被划为住宅用地。这些土地面积在2-4公顷，对于很多建筑公司来说过于巨大，难以独立完成全部的规划和建设工作。

 

事实上，新西兰全国只有有限的几家大型土地开发商有经验和能力运作大型的土地整合项目，其中一些主要的开发商海外持股比例均超过25%，显然不符合法案中要求，将不能继续参与这部分的项目。

 

CDL一直以来都在新西兰境内进行各项业务，有近40%的股份是新西兰本地持有。但因此股权结构中有超过25%的外资，将很难再获得住宅用地并分割开发，这对于全国的市场来说，会导致供给降低而开发成本提高。

 

CDL预期新法案将会造成很多影响，包括：一些开发项目逾期；由于市场波动开发商不能长期持有土地，按照法案要求尽快售出造成损失，冲击未来开发的融资能力；按照新法案的要求，总的开发周期和成本会增加。

 

{Ad}

CDL建议，不同土地类型区别对待，针对住宅用地，政府应简化审批流程，提高土地供应。允许那些在新西兰有实质商业活动的海外人士购买。建立预批机制，通过改进流程，扩大审批范围等手段加快审批周期。

 

退休村协会代表了新西兰境内所有退休村房主、开发商和管理者的利益。该协会会员运营着超过350个退休村内30,000套住宅，为39,000名新西兰老人提供服务。该协会会员每周建设大约40套住宅，超过50名新居民会入驻。

 

2013年以来，退休村协会已经建成了大约6,500套住宅，相当于每年增长6%；目前，14,700套新公寓和别墅已在规划、审批或者建设中，这对于政府提供100,000套新房的目标来说，也是巨大的支持。

 

退休村的房屋能更加有效地利用土地资源。举例来说，在奥克兰，退休村内平均每个房屋占地152-164平方米，相对于《奥克兰统一规划》现有独立屋占地的600平方米和联排屋的250-300平方米，有很大优势。

 

2033年，全国75岁以上人口将增长到总人口的10%（586,000人），对退休村的需求也会随之增加。然而，建设、运营这些退休村的需要合适的土地、资本和劳动力，新的法案可能会对此造成负面影响。

 

建设退休村所需要的房屋用地需要接近目标居民目前居住的地方， 法案对敏感土地（sensitive land）定义可能影响退休村的建设。

 

退休村协会预计，多达63%（约20,000套）的退休村房屋将受法案影响。有6家公司受到影响，其中两家主要股东是美国。他们都表示，希望在合适的时间增加投资，然而这一法案会影响他们的投资计划。

 

退休村协会建议如果要达到政府房屋建设的目标，政府需要评估现有的土地和资本情况，而不是资本的来源。 由于退休村的特殊性，运营和持有这些公司和机构，包括为老年人提供照顾的机构，应该获得法案的全权豁免。

 

限制海外买家购买豪宅这一举措，对新西兰房产的可负担性并没有明确影响。因为真正的可负担压力主要集中在低端市场。海外买家对新西兰房产市场的影响是有限的。

 

这一观点基于LINZ（Land information New Zealand）去年第三季度的数据：海外买家只占全国购房者的3%、奥克兰的5%。

 

因此，Bayleys认为，限制海外买家并不能有效提高新西兰房屋的可负担性；相反，这些限制可能会减弱海外投资者对新西兰的兴趣，尤其影响到一些海外资金仍然十分重要的领域，如房屋供应、基础设施投资和项目融资等。

 

编译 Lesley 编辑 陈秀月

摄 Simon Matzinger