转型中密度建筑的设计挑战

作者卞霄翼

建筑师，奥大建筑学硕士，现在正昌集团负责Albany市中心的大型公寓开发项目

作者手记

从独立房屋设计转型到公寓，已经有了几年的时间。在此之前，我与合伙人 Jason Krueger 一直在试行做装配式的独立房屋。

针对澳洲市场，我们研制了几款主打产品，其中包括从100m2 到300m2 的多种户型，和几款可以随意组合及搭配的装修标准。

我们对这些户型进行了一遍又一遍的推敲和修改，尽力实现各方面人性化的设计。这些户型适合于不同面积且较方正的土地。由于样式类似，非常适合采用预制建材，节约成本且便于施工。

对于建筑师来说也大大的节约了画图时间。之后，我们在中国上海也组建了一个团队，来制作图纸。由于这些房屋基本形式一样，建筑师们上手很快，较容易培训新人。

我们利用产品价格的优势，吸引了澳洲地区的大量客户。虽然生意不错但重复的工作内容却让我觉得有些枯燥无味。几年前，一个偶然的契机，我离开了之前的团队，从独立房屋设计转型到公寓开发。

在加入江苏正昌后，我一直跟进Albany的公寓开发项目。对于我个人来说，结束了之前重复枯燥的工作，开始学习新知识，迎接新挑战。在这些年的工作中，我总结了一些开发经验及有关公寓产品和独立屋产品设计的不同之处。

江苏正昌的Albany项目位于新西兰第一大城市——奥克兰。跟其他国家相比，新西兰的公寓市场正处在起步阶段。

在这个阶段，公寓要和独立屋及和联排屋等相竞争。公寓产品需要有相对便宜的价格，优越的地理位置（如市中心或者区中心），以及更高的品质才能提高其竞争力。

然而，不成熟的市场造成了公寓建筑资源较紧缺（如建公寓的材料、施工总包、分包和建筑工人）；另外，高层建筑需要更多的结构支撑，更加复杂的施工工艺，这些都大大提高了公寓开发的造价及难度。

和中国不同，新西兰的开发商不能直接使用预售的订金款，而贷款限制条件严格，各种顾问和总包的费用付款都是短期付款或月付款，也没有施工方垫资等优势。

新西兰政府图纸审批和施工验收周期长，且资源短缺等因素造成了新西兰公寓建设一直处于乙方市场，而各大总包和分包建筑商业务繁忙，竞争小，比较强势。这些因素都增加了公寓开发的投资成本和风险。

投资高，风险大又不容易挣到钱，为何还要投资公寓呢？从世界上各大城市的发展来看，公寓产品是新西兰城市迅速膨胀的必然产品，也是必经之路。

高密度的居住环境更环保，可以统一处理并分配资源，收集垃圾，还能够形成更好的社区和邻里，提高附属设施利用率。对于快速的城市扩张，高密度城市是环保且有效的解决方案。

这条住宅转型的道路许多国家已经走过，新西兰仅需要学习澳洲或者其他地方的成长经验，取其精华。

另外，希望政府能够更加开放，引进国外的技术，材料和人工，以增加本国建筑业的竞争力，而不是一味地进行地方主义保护。

多功能化的高密度城市可以提供一天24小时，每周7天，一年四季都有人气，有魅力的生活方式，这也是城市发展的追求。

我认为，从独立住宅到公寓产品的转型，“为谁而做设计”是考虑的重点。

以下我列举了为业主，为买家，为公众而考虑的三个设计方向。

为业主设计

投资公寓，业主首要的要求是投资收益。投资的费用如何达到利润最大化，如何提高建筑每平方米的售价是设计师需要思考的重点。我认为通常可以从以下几方面提高收益。

好的设计

朝向、风景、隐私、楼层等因素都会影响面积的售价。设计上尽量增加朝向好的户型，利用周边的风景，最大化利用土地资源，减少走廊，服务用房等空间的面积，可以大大的增加每平米楼板面积的售价。比如尽可能的增加建筑的阳光面，避免南向户型。或是把核心筒设置在南部没有阳光的位置，建筑的走向延南北路走，增加东和西面的立面面积，从而减少南立面面积。特别是市场比较平稳或者不景气的时候，这些因素尤为重要。

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2. 吸引自住买家

比起精打细算的投资者，买公寓自住的人更愿意为品质多出一些银子。有品质的房子可以吸引年轻白领，空巢老人等优质自住买家。

3. 面积做小

做小面积的户型，看起来和吸引自住买家似乎是矛盾的。但是，选择在正确的位置做小面积的户型既可以降低每户的售价，又能在价格上大大的提高项目的竞争力。所以这是最直接、有效提高售价的方法。

4. 品牌效应

我认识的一些开发商，他们每做一个项目，就注册一个新公司。这样做可以免去自己的很多后续责任，有好处，但也会带来一些坏处。有些公寓类的开发商已经开始重视开发的品牌效应。开发商的信誉和提供高品质产品的能力将成为开发商在公寓市场长期发展的有力筹码。

此外，良好的信誉也会让政府的审批和检测部门减少审批的时间，可以大大的为开发商降低程序和时间上的成本。品牌的视觉感受和管理风格也是设计师应该重点考虑的方向之一。

为买家设计

在规划低密度独立房屋时，房屋是个整体，每个房屋都有四个面，面积和形式相对比较固定，仅需考虑里面的功能布局。

相比较，公寓会有不同地朝向、面积、房间数、楼层和风景；离核心筒近或远的不同产品，适用于不同人群。

不同的产品可以吸引不同年龄段、收入、文化背景的住户，也能够更好的形成社区氛围，同时避免公寓成为低收入者的聚集地，从而降低品质。

因此，多元化的产品才能吸引不同的买家。户型的位置，朝向会影响价格。如何才能使产品每平方米的销售价值最大化，哪一些客户群面对这些因素的影响能出最高的价格购买？分析购买人群对设计师而言就变得至关重要。

1. 首次购房者

首次购买住房者一般也是自住买家，他们需要足够的空间，明媚的阳光，以及便利的设施，但他们的预算不是很高。如购买价格在60万新西兰元以下的房产，首次购房者可以获得新西兰住房部门“置业鼓励贷款”计划的扶持，只需要支付10%的首付。购买者可以享受最大额度的KiwiSaver HomeStart补助。购买公寓的夫妇可以获得额外补助，用于支付房地产的首付款。这些政府的政策因素对于公寓设计尤为重要，推出与政策相吻合的产品，可以有效的吸引买家。比如推出一些分布在楼层的中部、朝北、或者东、西的两房的小户型，如果业主的目标为每平方米的售价为1万新西兰元，那么符合政府扶持政策的60万新西兰元以下的户型将会在60平方米以下。

2. 学生及学生家长

很多学生家长倾向于为学生购买学校附近的公寓，而不是租赁。学生毕业后，他们的父母会出售附近的房产或作为长期持有用于投资。这一类买家会考虑面积小，价格便宜的户型。对于海外学生家长来说，他们现阶段很难申请到银行贷款，40万新西兰元以内的房产也是他们考虑的价格范围。适合这类买家的户型主要处于楼层较低的部分，朝北或者东，西朝向的 40 平左右两房，studio 或一房的户型。

3. 年轻的白领

年轻的专业人士，无论是单身还是已婚，都倾向于居住在交通便利靠近学校的区域。我们的项目就符合这些条件，并且性价比较高，因此这类人群是我们的潜在优质客户。买家的生活节奏快，因为他们需要工作，以赚取买房的首付。维护方便、建筑设计优秀、保温性能良好、节能和质量可靠的公寓非常受欢迎的。适合这类买家的户型处于楼层的较高或者每层中位置较好的地方80-90 平方米以上的两房或者两房一书户型。

4. 老人

有些老人在子女搬走后，就不愿意住在面积大，维护工作多的独立房屋里面，因而选择置换公寓。这类买家通常都是本地人，比较保守，他们更倾向于在实际购买之前亲身体验房产，他们准备卖掉现有住房来购买本区的房产，并用剩余资金来改善生活。他们也是公寓的优质买家。

这类买家倾向于两房或者两房一书 80-90平方米以上，位置较好的户型或裙楼顶部有私人露台的户型或Penthouse。

5. 投资者

投资回报率是买房投资者最看重的原因，价格便宜、房间数多、地理位置好是他们考虑的因素。他们倾向于双钥匙、两房或三房和60-70平方米的户型。朝向对他们来说影响不会太大。

根据上面对买家的划分和一份周详的市场调研报告，建筑师可以大概可以对公寓的户型比例和户型排布有一个初步的想法。

图有体量和规模的建筑可以带给它所在的区域有描述性和识别性，为区域性地标。

为公众而设计

由于公寓建筑的体量和规模，建筑本身会对场地周边的环境和风貌产生重大的影响；成为当地的标志，代表了当地的风格和生活方式。

独特的建筑设计风格、标志、颜色等因素可以更加吸引眼球，让建筑更有描述性，识别性。从当地环境、社会、经济和文化等因素入手进行可持续性发展设计。

此外，周边有供居民的公共绿化和便利设施，或有代表性的文化标志。场地设计可以和周边良好的链接，方便宜人的流线，做到人车分流。

根据地势，车道停车场的距离尽量短。尽可能让建筑不要有死角，因为死角通常会成为流浪汉或犯罪分子聚集地。景观上用好存活的当地植物，减少管理和维护的费用，并考虑生活周期成本方面和舒适度等。

虽然有很多的案例显示高密度住宅的好处，但与此同时，更多的案例也让我们了解到高密度城市如果没有好的设计来铺垫，会成为城市的灾难。

和低密度的独立房屋，或联排房屋相比，高密度的公寓增加了设计的困难和设计思考因素的矛盾性。

即使如此我们所有的城市，建筑的设计都应该是为公众提供一个安全、健康、舒适的生活和工作环境为目标，让我们美丽的城市更加精彩。