一个顺利完工的公寓项目背后，少不了这份合同

《奥克兰统一规划》开启了城市住宅大面积从独栋屋向排屋或公寓等中高密度建筑的过渡。原本只专注开发或建造独栋房的从业者也纷纷涉足规模更大的住宅建筑。

 

在新西兰建筑业从业30多年的资深人士Thy Chong (TC) Tan（陈戴中）告诉《逸居新西兰》， “转型中的从业者除了加强自身的专业技能，也应引入并慎重对待商业建筑合同的拟定过程。

 

”往后中高密度建筑的作法会逐渐地和真正意义的商业建筑常规作法相融合。

 

商业建筑合同并不为华人从业者所真正熟知。即使是一些在海外市场已有经验的中资公司，也可能对新西兰的商业建筑合同感到陌生。

 

商业建筑合同的重要性： 法律作用之外， 促进工程流程策划

 

新西兰的一些专业协会如NZIA和Master Builder 等多年来都出台了只供给自己会员使用的标准合约。然而所谓的新西兰建筑标准合约的前身始于1960年代。

 

后来到了80年代， 多个协会组成立委员会，共同推出了现有NZS3910的雏形。在过去30年间NZS3910也根据国家法令Standard Act 1988修改多次。

 

NZS3910的2013年版本也分化成三个形式的标准合约：

 

• NZS3910: 2013-Conditions of Contract for Building and Civil Engineering（只含施工）
• NZS3916: 2013-Conditions of Contract for Building and Civil Engineering –Design and Construct（含设计和施工）
• NZS3917: 2013-Conditions of Contract for Building and Civil Engineering – Fixed Term (主要用于建筑保养维修工程)

 

当然另外还有一部较不常用的标准合约NZS3915: 2005- Conditions of Contract for Building and Civil Engineering (where no person is appointed to act as engineer to the contract)。

 

这是在没有指定 engineer to the contract 的情况下使用，注意这份合约至今还保留着2005版本，没有得到进一步更适宜的修改。TC认为NZ3915只适宜用于小型而且简单的项目。

 

目前在新西兰普遍适用于各种建筑类型的合同是2013年版本的NZS3910建筑合同。在应用这份标准文件时是有必要把其中和标准条款有直接关联的表格（Schedules）填写清楚。

 

开发商可以根据自己对项目的了解情况和预期给出适合的描述。如果拟定合同时，开发商对某一些项目内容暂时未有清晰的想法和决定，可以在合约文件里注明。对一些不满意的条文也可以作适宜的修改。

 

这意味着， 商业建筑合同并非千篇一律，且存有适应各种类项目的空间。

 

“但是随意乱改也会使条款不连贯而造成很多实行问题。”前述专业人士TC告诉《逸居新西兰》。

 

“然而，如果引用标准商业建筑合约仅仅停留在形式上，就淹没了其背后控制项目风险的防范作用”。TC提醒开发商和承包商都要重视商业建筑合同，利用该合同达到对项目的预期。

 

在现实的实践中，往往会出现开发商以拿到资源许可等行政审批为目标去着手项目的前期准备。

 

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然而，行政审批所规定的要求和开发商想要建成的项目，往往有着差距。例如， 开发商提交给政府的设计图纸和规范（Specification）可能较为笼统。如果把这个版本的文件直接纳入建筑合约内就可能导致以后与建筑商的争端。

 

TC举了水龙头的例子。市政府只要求合规能操作，并不管颜色是金还是银。但是如果开发商对房子的定位是豪宅，就需要清楚水龙头应该是什么材质。

 

“要不然，这就是造成开发商拿到了行政审批，但盖出来的房子却达不到自己预期的最大问题。”

 

而开发商认真对待商业建筑合同条文和配套文件，则可以在开工前尽可能缩小达到预期目标的距离。在商业建筑合同中，除了标准条文和各表格外，拥有适当细节的设计图纸和设计规范是重要的组成部分。

 

在拟定整个合约配套的过程中，也可让开发商有综合考虑到的成本、人力资源，以及对项目的预期等问题并也在建筑合同中作出适当安排。

 

端正了对商业建筑合同的态度后，开发商在阅读标准条款和填写条款表格时，事实上就是给了自己一个了解合约内容（包含合约双方的责任）机会，也是提前对项目管理流程启了个概念。

 

TC强调，开发商要很明白，严格地分析各条款为什么要如此设定；并根据合约项目的具体情况去完成整套合约文件。一旦开发商认真对待整个合同条款的拟定过程，就能够更接近项目的预期目标。

 

除了开发商亲自参与起草合同内容，也应聘请熟悉建筑合约的律师或建筑业专业人士共同拟定。事实上这个合同也是对开发商是否做好开工前规划准备的一次检验。

 

如果对所有的条款和合约里的各文件都有清晰的了解，证明已对项目准备迈前了一步。

 

NZS3910合同被推荐： 引入中间人，提高专业管理

 

商业建筑合同出现纠纷时，通常时因为合约一方甚至双方对自身的责任了解不到位。开发商起初未在合同详细说明的地方，到施工期间也没有及时给于细节补足，就增添了影响工期和建筑质量的机会。

 

这很可能就变成了开发商的责任而需付出预期外的代价。反之，如果承包商在投标时没把项目的需求弄明白日后也可以变成严重的问题，甚至造成经济上亏损。

 

TC指出，从签约时起，开发商和承包商二者能对工作量、质量和合约条款的需求达成共识，就能提高项目的成功率。

 

其中窍门是在于开发商以高透明的态度把应有的细节尽可能详细地写在合同中。因为这做法能让承包商更理解项目合约内容及范围，以盖出预期中的建筑。

 

“尤其是现在多数项目都是中密度，整体价值高。开发商和承包商中，若有一方对建筑条款不了解，很容易出现纷争。”

 

虽然行业存在着不同类型的合同，但TC推荐开发商使用引入有Engineer (Engineer to the Contract) 的NZS3910合同。

 

NZS3910合同里除了签约的双方即开发商和和承包商外，还多了一个有双重角色的Engineer (to the Contract )。这个合约里所指的Engineer并非通常理解上的工程师。

 

Engineer的首要角色是开发商的顾问兼代理人。但在执行某些任务时，他必须以另一个独立于签约的双方，以中立的角色行事。这类的任务包含了估计和签发证书（如完工证书）。

 

标准条款里规定较为笼统，只要求有适合资格（suitably qualified）者担任Engineer。在具体实践时，一般是由建筑业内德高望重且专业知识过硬的人担任。

 

这或许是某家建筑设计顾问的负责人或项目管理公司推荐的资深人士。由于这一职位承担的责任巨大，TC表示，愿意接手担任Engineer的人不多。

 

较小型项目中，Engineer一人就能处理合约管理工作。如果涉及的工程项目较大，开发商在聘请Engineer之外，可再请一家项目管理顾问公司共同管理。

 

“大项目往往是把这一职位分给一个Engineer和一个项目管理顾问公司配合完成。”TC指出。

 

总之，认真拟定和签署商业建筑合同是第一步，是向理想的目标迈进的非常重要的一步。希望所有计划转型的建筑业同行们给予足够的重视。

 

 

采访/撰文 陈秀月

受访者TC Tan（陈戴中），出生于马来西亚，是当地第四代华侨，于上世纪八十年代移居纽西兰。TC是一位建筑行业资深专业人士， 曾经在Fletcher任职近三十年并于数年前退休。现以自由身份作咨询顾问工作。