做房地产开发市场长跑选手 | 逸居杂志第六期
访谈新西兰专业公寓开发商MAXIOM公司
市场已经高歌猛进了5年，开发商们也跟着加快脚步。如今，市场节奏放缓，甚至是直接踩了急刹车。开发商也要跟着慢下来。
“收的那个瞬间，就是瓶颈期，也是市场对开发商的考验期。”MAXIOM负责人Jianzhong Lu表示。他曾就职于中国地产巨头万科地产，具有十多年开发从业经验。
MAXIOM在2008年从土地分割开始进入房地产业,经历过2008年金融危机的洗礼，于2010年转型进入公寓住宅开发。尽管那时公寓市场并非主流，该公司仍实现了首个项目在3个月内销售完毕的佳绩（33套住宅公寓）。如今，公寓已经被更广泛的人群接受，他们遇到的却是不一样的挑战。
面对开发贷款，新西兰银行提高了各方面的要求和条件，如控制LVR比例。换言之，同等情况下，开发商申请不到像过去那么高额度的贷款。由于公寓开发需要提前规划各个环节，较民宅开发更为专业和系统。市场的每个政策变化都会影响公寓项目的计划和进展。
“还有我们有足够的经验，能够收得回来，有能力去变通，” 走过瓶颈期的Jianzhong Lu并不担心银行信贷的收紧。出于风险控制考虑，银行大力提高了开发商自有资金的比重和预售的比例。在他看来，监管提高对资金投入的要求，将筛选掉很多走在悬崖边上的投机者。
行业资质：地产开发的通行证
不少公寓在今年推迟了开发进度。银行对MAXIOM公司多年资质的认可及资金的及时到位，让该公司最新的精品公寓项目Chelsea Bay Residences得以在7月初顺利开工。
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据负责人Jianzhong Lu透露，Chelsea Bay Residences项目之所以能在信贷收紧的时期拿到银行的贷款，主要在于该开发商拥有操盘多个大项目的行业资历。此外，项目所采用的规划设计师、建筑公司、项目经理甚至每个分包商的资质都得到了银行的认可。该项目历时一年的筹备，于2017年7月1日全面开工后，预计在2019年上半年完成。
《逸居新西兰》从多个开发商和银行人士处了解到，开发商自有资金再多，在新西兰开发房地产都需要利用银行的贷款渠道，才能降低资本风险和提高资本利用率。而银行最关心的是开发商在新西兰是否有多个项目的开发经验和资质。
“这个资质，不是一种证明，而是与银行、分包商合同的一种信誉。信誉，没有捷径，需要长时间的积累。”Jianzhong Lu表示。
当澳大利亚四月份收紧信贷时，Jianzhong Lu就预感这股冲击会影响到新西兰。但他认同这种做法，“如果银行不收紧，市场可能会变乱”。提高标准后，开发商要多投入10%的自有资金才可以开发新项目。这有助于筛选掉行业中缺乏风险管控、专业度不高、资金不足的企业；淘汰没有资质和经验的投机者。通过政策调整，消除不良因素，有利于该市场的良性发展和细水长流。
小而慢的游戏规则
从可负担的平价公寓到精品公寓，从2010年到2017年，MAXIOM公司可算是见证公寓市场从萌芽一直到开枝散叶。市场热度的上升，也吸引了许多海外资金进入新西兰。据一位不愿具名的开发商指出，热钱的流入炒高了土地的价格。这使得一些公寓项目后期因成本过高而导致开发终止的被动局面。
“新西兰的市场体量虽小，但是房地产的游戏规则很清楚，也不会轻易改变。”该人士指出，来自中国的新进入者带来了大量的资金，也把中国开发地产的那一套方法照搬过来。然而新西兰市场并不是靠钱就可以解决所有问题的。“例如把设计体育馆的设计师用在新西兰的住宅开发设计，并不是最合适的。新西兰不需要fancy的东西，许多传统的理念依然实用流行。”
资金的集中流入确实让有些分包商、建材商坐地起价，甲方容易陷入被乙方控制的境地。“如果没有行业经验的话，甲方会很被动。这是新西兰独有的特性。”Jianzhong Lu解释道，在新西兰的合作伙伴包括一些资历老的分包商等都十分讲究职业道德，且看重甲方的信誉。即便有新来者出价更高，他们也会优先考虑合作多年的甲方，并给予合理的价格。他们的眼光更长远，不会因为眼前的短期利益而损害长久合作关系。
Jianzhong Lu表示，MAXIOM有着长期稳定的分包商和建材供应商等合作资源。这也正是Chelsea Bay Residences项目能在如此严峻的信贷市场上顺利拿下本地四大行之一贷款的关键因素。如此资本寒冬下，该项目仍有实力按进度施工。
新西兰市场的特殊性还在于，项目的规模不等于收益，并非项目越大越赚钱。Jianzhong Lu建议，不要在一个小镇做特大型项目的开发；不要把亚洲大面积开发项目的思维带到新西兰。现在每个小镇的商业中心密度还不够高，因此特大型项目开发可能不适合新西兰。
对项目感兴趣，烦请垂询
Rynco Guan | P 093681887 E rynco@maxiom.co.nz
Lona Lin | P 093681887 E chelseabaylona@gmail.com