地产业的重要一课： 敬畏市场 | 逸居杂志第六期

站在一块空荡荡的土地面前，利产国际（NZLC GROUP）总监Nick Ni脑海里浮现了房子的雏形。谁会买这些房子？这个地理位置可以产生多少价值的地产产品？最终又能赚取多少利润?这些答案，“站在土地的面前，我就可以算出来。”

 

2007年进入新西兰地产业，Nick Ni不算是最早的一批华人开发商，却是极具代表性的一代。他在这里求学、安家，而后创业。起初因为不了解新西兰的房屋状况，买了不具有保暖功能的老房子。不过，正是当年那栋老房子，让他走入了建筑业。老房子过于寒冷的居住体验，让他留意到奥克兰居民对新房的需求度很高。

 

从自己刷油漆到里外翻新，从盖一栋新房到两三个新房，从十多个新房到公寓楼，Nick Ni一步步向上攀爬建筑业的阶梯。每一次跨越的背后，是无数次的摸索和积累。每一次跨越，都是对行业洞察的一次质变。

 

如何经营地产，实际上并没有一本真正意义的指南。“每个人都要交学费，不在学校交，就在社会交。”社会和市场，是Nick Ni眼里最好的课堂。买地盖房，他有着自己的判断和独特的经营之道。

 

从人性角度去考虑

 

买地，这是地产开发的第一步。

 

“Location决定一切。”Nick Ni很强调选址的重要性。在他看来，每个人选址的理念都不同，有的人看重学区，有的人看重风景。地理位置好与坏，取决于自身设定的标准。当自己的标准确认后，则带着理念去选址。他常常会要求自己，从不同客户群角度去挖掘某个地点的好处。

 

好坏本就因人而异。Nick Ni则从人性的基本需求出发，找到他眼中普适性的标准。在他看来，物以类聚，人以群分，是亘古不变的道理。人是群居动物，哪里人多，就想往哪跑。而哪里的人层次高，人们就更想聚集在那里。紧接着，人们才会考虑风景和地形地貌。他的选址学问，基于自身对人性的洞察。每个个体的需求对他而言都具有考量价值。

 

他把地产项目当作产品，把市场营销的知识融入地产运作。根据地理位置，紧接而来的是人群的定位。想要盖什么房子，或是卖给谁，这需要对市场的透彻分析。简而言之，Nick Ni指出，区域周边的经济人文环境需要和房子的类型和档次相契合。“不能在好区盖平民房，也不能在平民区盖好房。”

 

规划是关键环节

 

Nick Ni发现不少华人买了地，就想立即动工。缺乏规划，是许多华人刚进入这个行业的通病。“这个行业是有周期的，不是花了一千万，就很快完成。”一个地产项目需要牵涉到融资、各种行政申请和建筑工人的配备。这三者在新西兰都存在延后的可能性。极端地说，“不能把二十年的项目在两年做完。”

 

很多人不明白，导致经营不可持续。新西兰的市场环境和容量决定了经营需要细水长流，而不是高歌猛进。

 

Nick Ni认为，应结合个人的资金实力，构建短期、中期、甚至长期的项目组合，以保证资金链的稳定性。其现在正在收尾的项目事实上三年前已经开始。而下个月即将开始的项目，则在两年前已经开始规划，预计三年后才能收尾。Nick Ni根据经验，立足项目的特性，来判断周期。“你想要做什么，地在哪里，就能估计需要多少时间。”

 

除了个人经验和专业知识的累积，他还组建了含有设计师、规划师在内的专业团队，以把控规划的质量。尽管《奥克兰统一规划》允许一部分土地盖公寓楼，Nick Ni十分清醒。“不能一味追高，楼层、套数需要和回报成正比。”在他看来，每个地方能开发什么类型是定格的，并不是越高越赚钱。他判断，目前市场还是以两层到三层的房子为主。从住房习惯来看，公寓超过8层，人们接受度就降低了。

 

Nick Ni始终在强调对市场的了解，对政治经济大环境的了解，对人性的了解。“（房地产经营）这个是有技巧的。项目做得好，200万的资金可以做到价值四千万或是五千万的项目。这并不是假设。但前提是你有上乘的规划。房地产不是买块地就好了。”