分散风险的开发样本:酒店+公寓

Infusion Arch建筑设计公司董事 王波

王波，建筑设计师，现在担任Infusion Arch董事之一，立志于将东西方文化，融入建筑之中。2001年来新西兰留学，2007年从Unitec毕业后一直从事建筑设计，专业的知识以及对建筑设计浓厚的兴趣，为其个人和职业发展奠定了坚实的基础。他坚信，最成功的设计源于业主与设计师的共同合作和精益求精的共识。

一个项目能否成功，和政府 “扶持”的力度有很大关系。在Albany一个不可建设民用住宅的商业区，市议会最终批准酒店搭配公寓的组合。这说明虽然有规定，但把想法呈现到位，仍有沟通的空间。政府会分析项目对周边环境的影响。

把商业经营和民用公寓的混合一起，会让周边更有活力。在该酒店开发项目中，公寓和酒店围绕着一个室外的庭院而建，营造的氛围会吸引周边的人员前来，增加人气并且带动商业经营。该开发商在中国从事地产开发，但在新西兰只有民宅开发经验。

这是他在新西兰第一个大型的商业项目。原本拿到的设计图纸由于造价过高，而不得不放弃。2017年底，这个开发商接触我们，要求改变整个方案。一开始没有指明用途。期间，开发商和设计师的几次会议中都提到了，奥克兰缺酒店的现状。

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项目周边刚好也缺乏酒店。不过，开发商对建造酒店仍有些犹豫。和设计师走访了多个酒店管理公司，并且实地看了奥克兰各大酒店以及考虑了长期的经营之后，开发商才把酒店作为开发的一部分。

虽然周边也有商业楼盘，但是整块土地开发民用公寓，周边的市场需求没那么大。如果全部开发酒店，也存在着入住率不高的风险。因此，最后是折中的选择，酒店+公寓。

公寓既可以吸引本地买家投资，满足周边梅西大学的学生前来租赁，也可以销售给他们在海外的父母。倘若日后，旅游住宿需求旺盛，公寓也可以转变为酒店用途。同时，酒店在贷款上的压力较小。

只要引入了酒店经营管理方，在银行贷款上相当于往前迈进了一大步，比公寓贷款的预售条件更容易达到。在结构布局上，酒店的两侧是公寓，中间有连接，形成了一个整体区域。公寓的住户可经由酒店大堂走到公寓。

酒店的大堂某种程度上承担了公寓入口的作用，既让公寓看起来很气派，也方便日后公寓经营旅游住宿。