转折点:突围 2019的开发路径

“如果说，2018年大家还在观望，期待着有好消息改变局面。那2019年，已经逐渐接受事实了。

 

一位不愿具名的地产业人士告诉《逸居新西兰》，因为销售终端的变冷，房地产开发市场没有好转的迹象。从销售到融资，开发商的处境愈加艰难。这一情况在供应过多的开发新区尤为明显。有的小型开发商去年购地，今年降价十多万仍难以脱手。

 

《逸居新西兰》走访了一些有代表性的开发商，微观地了解他们如何根据所在地区的区域优势，调整住宅产品的定位，突围小范围的住宅产品竞争，对抗市场的周期性。

 

我们试图把范围缩小到华人开发商扎推的区域，提供对华人有参考意义的市场反馈和经验。

 

TopLand NZ董事长Cozy Tsui告诉《逸居新西兰》，华人几乎遍布奥克兰，因此奥克兰整体来说是一个非常值得开发并且具有很大增长潜力的区域。

 

其中包括，绿地开发，西北区以westgate为中心，特点是商业中心和交通枢纽，东南区 Flat bush、takanini、karaka等新城镇都是规划配套比较完善的地域，含商业，教育，文娱康乐设施，可以足不出户，生活无忧。

 

随着西环线工程的竣工，奥克兰也有类似北，上，广大城市的环线规划概念，westgate、Flat bush、takanini都是在西环线周边的绿地开发。

 

棕地开发（旧区改造）也是热门的项目，分布主要集中在轨道交通周边，包括onehunga、ranui、massey、Glen innes、papatoetoe等地区。

 

优势是历史文化底蕴比较丰富，以及发展商获取的土地成本相对比较低；劣势是老区基建比较薄弱，有时候需要经过邻居签字确认，土地才能完成基建更新。

 

无论绿地开发还是棕地开发，由于每个区域的条件和发展阶段不同，开发商面临的难题各不相同。

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在最引人注目的 Hobsonville，华人建商也跻身其中，欲与G.J. Gardner、Jalcon homes共享新区发展契机。

 

走过了暴利的阶段，Barfoot& Thompson中介Michael Zhang表示，有一批建商在盖完房子并售出后，发现其利润点并不是很高，便自动退出了市场。Hobsonville 的知名度上来了，但买家对房屋的要求也变高。

 

 

他发现，市场不好时，开发商若更注重房屋的品质，把质量做好，会有利于房子的销售。例如说：很多建商可以把花园弄园艺、厨房做得精致些，都可以提升房屋项目的销售速度。

 

所以，从销售表现来看，市场不好时，一定要做得更好，才能更快卖掉房屋。他认为，在目前市场下，开发商比较把握不准的是，建什么样规格的房屋可以赚钱。

 

《逸居新西兰》采访发现，对于开发商来说，最令他们头疼的是，市场急剧变化，导致两、三年前高位买入的带规划和设计的土地“有点不合时宜”。一些开发商只能选择修改图纸，尽快切入短期市场的购买需求。

 

另外，主流买家的购买需求也影响着开发商的规划。在购房可负担性变高的当下，通过把户型和面积变小来控制总价，成为趋势之一。处于不同地区的开发商对可负担性有着不同的理解。

 

APG Group总经理Victor Lee告诉《逸居新西兰》，在土地价格较高的北岸，难以实现官方对KiwiBuild房屋的定价区间。APG Group所理解的“可负担性”是区域内的可负担。

 

他们主要的开发重心放在北岸的成熟社区，在设计和施工管理上下功夫，从金融上寻找最终成交价的途径，推出解决北岸刚性需求的住宅方案。

 

2019，如何迎难而上？华人开发商正在给出自己的答案。