转变思路，谋篇布局, 解读北岸逆境突围之道

从2018年12月到2019年2月的新西兰房地产协会发布的报告中可以看出，北岸成交的价格和数量相比去年同期都不是很理想，面对目前的经济形势和政策导向，逸居新西兰采访了APG公司董事兼总经理Victor Lee，请他详细介绍了他们在北岸与众不同的突围之道。

 

Q: 逸居新西兰

A: Victor Lee

 

Q：目前来看，北岸核心区和重点区域的房地产情况是怎样的？

 

A：目前从一些统计机构的数据来看，北岸近几个月成交量和价均有所下降。这些区域主要集中在部分价值虚高和海外华人热衷的投资区域，比如ALBANY和 PANHILL等区， 这些地区的成交量在海外禁购量下滑趋势明显超过预期，因此整体拉低了北岸的交易量和价格。受此影响，传统好区如TAKAPUNA、BAY区以及北岸的部分价值洼地价格虽有小幅下挫，但整体变动不大。不过整体来看，目前新西兰房地产市场还是存在一定风险的，整体市场疲软、政府政策紧缩、建筑业效率和产能低下以及开发商的专业能力、资金能力等都制约着新西兰房地产的发展。

 

Q：在这种经济形势之下， 你们在北岸的开发策略是怎样的，与其他的商业模式有何不同吗？

 

A：我们基于这两年市场动向及对行业深入细致的研究，在北岸偏重“旧城改造”和“中密度”楼盘开发，同时在部分“ 价值洼地”充分发掘开发潜力。这种中小型开发项目，周期短、时间快、成本可控、利润有保障，通常一个项目从立项买地到资金回流，只要差不多一年半时间就可以完成，所以我们采用的是”小步快跑”的策略。

 

不过并不是所有项目都适合密度最大，我们的理念是“密度最优”。很多开发商会尝试用高密度降低土地成本，但是新西兰市场整体行业生产力低下，成本奇高，在不适合的位置密度最大化，反而会适得其反。

 

Q：这种模式的开发，能为市场带来怎样的价值？

 

A：首先，“旧城改造”和“中密度”项目不仅可以协助政府升级市政管道，提升基础设施水平；还可以在成熟老区增加单位面积的房屋数量，缓解房屋短缺的情况。其次，目前政府层面给出的政策方向比较倾向于可负担住房，但北岸房屋售价整体较高，很少有适合KIWIBUILD项目。我们APG重点发展的“旧城改造”和“ 中密度”项目就是要在距离市中心更近位置提供“区域内的可负担住房”，让更多的年轻中产有机会进入好的社区、好的学区。

 

Q：那确保中高密度楼盘顺利开发的关键是什么？

A：首先，项目立项的原则和评估标准是“中密度”楼盘开发的核心关键。如果对地块价值的评估、产品设计的理解、施工技术难度的把控以及区域内的竞品分析没有做到位，后期立项后会面临诸多不确定因素，进而会严重影响项目开发成本和进度。这项工作对专业技术和行业经验要求很高，也是我们APG开发“中密度”项目的核心技能。其次， 我们所有建筑设计，包括产品的定价策略，都是以成本管理为核心、以市场需求为导向，本着帮助客户在好区里建造性价比高的好房为宗旨，来设计终端消费人群最需要的产品。最后，必须要有一支高效、专业的施工管理团队和完善的施工管理体系保障项目顺利履约。APG拥有自营建筑公司 ANSON CONSTRUCTION NZ LIMITED, 能够有效保障开发项目质量和进度。

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Q：项目过程中控制成本非常重要，具体会从哪些方面进行控制？

 

A：主要从几个方面，比如在土地获取阶段、前期概念设计阶段、过程实施阶段、以及邀请终端买家以合伙人方式参与到项目中等方面进行成本控制。

 

Q：在概念设计和过程实施中是如何做的？

 

A：在概念阶段，我们会严格按照区域内市场需求，做“适销对路”产品。同时锁定目标成本、注重做好限额设计。此外，我们需要根据项目的类型、定位等选择不同的设计顾问，并保持施工团队、开发团队、设计团队、销售团队及时有效的沟通，确保设计要以销售为导向，把成本收益率贯穿在设计中。

 

在实施阶段，我们会通过专业建筑团队的介入，保证可见性，并结合本地经验，考虑结构和用材，在力求每个工序和材料都在符合安全标准的情况下，更加有效的利用资源。

 

Q：你们主要通过什么方式去控制土地获取的成本？

 

A：土地获取永远是第一成本， 这是成本控制最核心的板块。目前新西兰的市政老旧区位基础管网都是几十年前铺设的，地下像蜘蛛网一样复杂，所以要充分判断土地的风险。我们主要有两种方式 ：

第一，做好土地价值评估，包括土地和在建物的价值、施工的难度和成本，以及拿地之前的技术评估，这也要求前期调研要更加严谨专业。

第二，我们会和持有土地的业主联合开发，以更好的土地溢价升值空间换取更好的项目开发利润，从而实现双赢。

 

Q：让终端买家以合伙人方式加入到项目中， 这种新模式是如何考虑和运作的？

 

A：新西兰是一个不喜欢风险的国家，大家都在设立自己的边界、规避风险。从风险成本的角度来说，每转嫁一次风险，成本就会增加。买方看到期房不愿意买，害怕风险；另一方面，一般开发商和用户的角色是对立的，这样也会造成很多额外成本。所以我们通过有限合伙的方式把开发商、建筑商和终端买家通过公平合理的方式做垂直整合，共同承担和控制风险。买家在前端参与项目，他们以有限合伙的方式进来，最后以低于市场的价格成交，变成实际的业主，以此满足他们投资和自住的需求。

 

这是一个全新的模式，中间的信任依赖于法律的保障。总之，我们希望通过这种合作的方式，实现共创共赢的局面。

 

 

受访者介绍

Victor Lee, Anson & Project NZ Group (APG)董事兼总经理