为何公寓纠纷多？ 物业管理的常识你真的懂吗?

在接触新西兰公寓的时候，很多业主对他们法律及运作的框架不了解，造成了不少的误会而产生纠纷。

 

最普遍的误区是，很多业主以为每一年缴了物业费后，所有的维护维修都应由物业管理负责及承担所有的费用。还有一部分业主以为，自己公寓单元里的水电网费以及地税都包括在物业费里。

 

多数误解纠纷都与责任和费用有关，尤其在漏水公寓的极端情况中，业主通常要付出高昂的维修费或管理费， 并抱怨背后不透明化的行政管理及信息披露。

 

连老业主都很难弄懂的公寓物业管理，究竟是如何运作的？公寓物业的管理的范围包括哪些？每年缴的物业费，都包括什么？

 

Body Corporate的双重内涵

 

首先什么是 Body Corporate? Body Corporate与中国物业的概念有些许的不同。所有的业主都是Body Corporate成员之一，作为业主您就是业主法人团的成员之一。

 

整体的大楼设施如电梯、消防系统及公共区域都属于业主法人团，而这些设施及公共区域平时需要维护。一些关于整体大楼的事宜如物业保险等，需要业主们的参与。这时，法人团就需要专业的物业管理员协助业主们去安排与执行这些事务。

 

公寓物业管理分为两个部分。

 

第一部分是业主法人团管理(Body Corporate Management)。 他们主要是负责业主法人团的行政与财务管理，就像一个团体的秘书。

 

他们负责与所有业主的联系工作，业主大会筹备工作，主持及会议记录， 及法人团的簿记工作和制作年度财务报表。

 

第二部分是大楼管理（Building Management）。他们负责管理整个大楼的运作与公共区域的维护维修。他们的日常工作是代表所有的业主与大楼的承包商如清洁、消防、水电等等工人接触，监督与执行物业规章。

 

一般中大型的物业里都有这两项管理都存在，通常是由两家不同的公司负责。值得强调的是业主法人团经理主要负责法人团里的行政工作，而大楼经理主要负责大楼整体和公共区域的管理。

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很多业主会把公寓的法人团管理、大楼管理和民宿租赁管理（Residential Property Management）混为一谈，而造成一些误会与纠纷。

 

业主除了须负责维护维修自己的公寓单位，还需要配合业主法人团履行他们的责任及事务。

 

 

 

购买公寓时必看的3份文件

 

在选择现成公寓的时候，一般的Pre-purchase Inspection Report只针对该单位的屋况进行检测，不含公共区域。根据法律规定，中介必须提供给买家该单位的 Pre-Contract Disclosure Statement (Form 18)。

 

在这个声明书里会有该公寓简略的重要讯息如年度物业费、涵盖的年段、分期付款日期及该单位或业主法人团是否有诉讼案存在。除此以外，买家应该调查以下业主法人团的文件。

 

1．物业规章

每一个业主法人团的物业规章都不同，有些允许养小宠物，有些完全不允许养宠物，也有些只允许养某些宠物。有些物业规章可能会有某些特殊的禁令及管制，建议买家在选购公寓的时候好好审阅。

 

2．业主法人团大会的会议记录

除了一年一度的业主大会，有些时候特殊的情况下，业主法人团会需要召开特殊大会（Extraordinary General Meeting），买家应该关注及了解特殊大会的内容。很多时候召开特殊大会都是因为有大楼重大维修和法律诉讼事项发生。买家也可比较前几年的年度大会（Annual General Meeting）的会议记录，了解业主委员会的组合及变动。业主群体中自住和投资的比例，可通过出席登记册了解。

 

3．业主法人团财务预算及年报表

每一户的物业费都是根据业主法人团年度财务预算协定的。它不一定每年都增长，也不一定固定不变。这些经费是筹集用来支付业主法人团的开销，如物业保险、公共区域的清洁、维护公共区域的水电费和行政管理费及大楼经理管理费。这些都是根据业主法人团所需要的经费，指定一个年度预算，再通过年度业主大会表决。在某些特殊案例里有出现该年的预算比往年低的情况，那该法人团的业主们所需要支付的物业费就比往年少了。在这个环节里，好的行政与大楼管理会有很大的影响。

 

入住或出租公寓的3个注意事项

 

1. 必须确保业主法人团经理或秘书（Body Corporate Manager/ Secretary） 有您准确的联系方式，这对业主团发布消息很重要。很多业主说不了解大楼发生的事，往往不是管理人员没有通知，而是保存的业主名册里的联系方式资料不健全。很多时候业主可能更换了手机号码或邮件地址，却没有及时通知法人团经理，导致沟通中断。Body Corporate里的业主，务必即时确保业主法人团经理有您最新的联系方式，建议提供多个联系方式。我们公司经常都存有该业主其他家人的联系方式以备不时之需。
2. 若您准备出租，必须通知法人团经理您所委托的租赁经理及租客的联系方式。在大楼发生紧急情况的时候， 大楼或法人团经理必须能够联系到该单元的住户。
3. 不管您的单元是否出租或是让家人亲友住，他们都必须了解及遵守该法人团的物业规章。

 

 

作者介绍

Franklyn Young

毕业于奥克兰大学物业管理与评估本科Bachelor of Property (BProp)。毕业后曾工作于民用住宅物业管理(Residential Property Management)、私立学校校园与大楼设施管理（Facilities Management） 及商业零售与办公室物业管理 (Commercial Retail and Office Property Management)。 目前在奥克兰物业管理公司(Auckland Property Management)担任业主法人团经理及业务发展经理一职。