地产开发中消防工程项目管理的发展趋势
多年的建筑防火工程设计、实践和管理经验的防火工程师分享案例经验
项目发起阶段前期介入
主要目的
PMBOK®指南的描述：本阶段主要定义开发项目及其范围， 论证证明项目是正确的；如有必要，确保为项目提供资金；定义项目参与者的角色和职责；从一开始就为参与者提供他们所需的信息，使他们高效工作。
相关工作
项目发起阶段，消防前期介入。这个阶段，项目经理可以和消防工程师探讨建筑概念设计，建筑用途，建筑内部大体布局，特别是逃生通道的数量，建筑与外部边界距离。这一阶段的设计，可以划分到资源许可的设计中。
交付内容
资源许可初期的消防工程规划；为获取资源许可铺设条件。
项目计划阶段深入探讨+综合设计
主要目的
PMBOK®指南的描述：本阶段主要作用是，确定成功完成项目或阶段的行动方案。为项目指明方向，减小由于不确定性带来的风险；通过计划，减少重复和浪费性工作。
相关工作
项目计划阶段应该深入探讨。项目经理可以和防火工程师讨论以下问题：建筑是否有中庭，是否有开放式楼梯间，是否超过20层，车道是否太长、太窄以至于消防车不能进入，是否有超过两层地下层。
综合考量
项目经理应该知道，在新西兰消防工程设计并不是一个工种的内容，更简单地，消防工程并不是一份防火报告可以涵盖。
对一个公寓以上规模项目的开发，消防工程往往涉及到以下的几个方面：
交付内容
符合资源许可的消防工程设计；除了防火报告以外，为消防设计的其他方面，安排相关设计工程师到位。为申请建筑许可打下坚实基础。
项目执行阶段详细设计
主要目的
PMBOK®指南的描述：其主要作用包括协调资源，管理利益相关者参与，以及根据项目管理计划整合和执行项目活动。
相关工作
将资源许可阶段的规划内容落到实处,详细设计建筑许可的消防工程文件。
防火报告
记录详细，规定细致。
除了传统防火设计的防火分区，逃生路线，人员数量规定和消防局救援设计意外，需要重视以下的方面：
外墙防火合规：在伦敦Grenfell Tower公寓大火以后，外墙材料的防火属性要求被格外强化。项目经理应该要求防火工程师，对外墙防火合规性进行审核。需要注意的是，审核内容需要包含整个外墙系统，包括外墙材料、框架、保温棉等综合信息。
内部材料合规：内部材料包括墙体， 天花板，地板的表面材料；也包含暖通管道的内部包面和外部保温材料。内部材料是常常被忽略的部分，然而，确定建筑消防的合规至关重要。不合格的内部材料选择，可能导致消防验收无法通过以及内部装饰重建。
被动防火设计
建筑“穿透”被动防火有两种办法。其一，前期进行详细设计、选择“ 穿透”被动防火系统（设计在申请建筑许可之前）。这样做的好处很多。一方面可以改变基本设计，可以减少被动防火建设和材料上的花费。
另一方面也可以用详细设计的文件进行被动防火工程招标，从而选择最优惠的建造商。在完工阶段，因为已经有了详细设计的文件，更容易顺利通过 council验收，以及拿到防火工程师 的PS4。
其二，采取 Design and Build模式，同意被动防火性能要求和质量保证，但将设计留到施工阶段开 始。Design and Build模式的最大好处是节省前期的设计经费。
然而，该模式会造成很多问题。 首先，建筑结构，材料和布局大部分是固定的，没有机会为在建筑结构基本固定的情况下，在施工阶段节省防火成本。
另外，容易造成使用单个制造商的产品来解决所有防火问题的局面。目前很多施工阶段设计的案例，很多安装商都使用单一的制造商产品，导致低效和高价的系统选择。
最后，一旦建设过程中选择错误，被动防火建设不合规，可能需要将“穿透”拔出重新建设，大大延长工期。
消防警报设计
传统的消防警报设计，可以通过二维图纸解决。
目前，随着BIM技术的推进，越来越多的大型项目、高端项目将消防警报设计融入到了BIM模型中。BIM模型优点很多：
交付内容
符合建筑许可的消防工程设计；除了防火报告外，完成其他方面的详细的消防设计。为消防验收打下坚实基础。
项目监控阶段控制监督
主要目的
PMBOK®指南说明：主要作用，监控是收集项目绩效数据，制定绩效衡量指标，报告和传播绩效信息。 控制是将实际绩效与计划绩效进行比较，分析差异，评估趋势以影响流程改进，评估可能的替代方案，并根据需要提出适当的纠正措施的建议。
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相关工作
项目的监控应该从项目执行阶段以前就开始，而不是等到项目执行阶段结束。项目监控，不仅仅是消防建设的验收，同时包含消防设计文件的监控。
设计监控
设计监控的内容包括：
- 防火工程师对建筑师图纸审核，确保防火报告中的规定落到实处，例如核查有无防火墙、防火门、内部材料和外墙选择是否合规。通道设计是否合规。
- 防火工程师对结构、建筑、暖通机械、给排水、电力等专业图纸审核，确保各个专业在设计中采用了被动防火措施，如防火阀，空腔条、管道防火套。
- 对于超过防火工程师工作范围的内容，让各个专业通过书面确认，防火报告的规定得到落实。
消防验收
- 查看车间图纸
- 回答施工查询
- 按照ACENZ的规定对CM2进行
- 审查asbuilts和操作和维护手册
交付内容
如果设计监控通过，消防工程师的给出设计监控证明文件（PN22 statement）;如果建设完全符合消防设计规定，消防工程师给出PS4文件。
项目收尾阶段归档整合
主要目的
本过程的主要作用是：存档项目或阶段信息、完成计划的工作、释放组织资源以展开新的工作。
相关工作
项目文档内容复杂，数量繁多，注重对项目的文件存档可以确保项目设计的关键设计依据得到恰当保留。
- 防火报告
- 防火材料报告，说明书
- 内部材料测试报告
- Council决议
- MBIE和本项目相关的文件
- 来往的关键邮件
很多项目不仅仅只有一期，有的项目涉及到以后的二次开发和升级整修。原始的设计文件，能够为项目未来的改造升级提供依据，从而节省项目生命周期成本。
定义成功
项目的成功只有由项目相关方定义。作为项目经理和设计人员，应该要意识到项目成功并不是无限制的让项目完美，而是能够在项目最终确定的目标范围中，让主要相关人得到满意的结果，实现项目的收尾。
避免镀金（项目范围管理）
对于不同的项目管理最佳实践和方法，如项目管理知识体系（PMBOK） 镀金被认为是一个糟糕的项目管理实践。
在这种情况下，“镀金”是指在项目的任何一点添加原始范围计划（PMBOK）中未考虑的任何特征和范围。这是因为它为原始计划引入了新的风险来源，例如额外的测试，文档，成本或时间表。
但是，镀金并不妨碍将新功能添加到项目中; 只要他们遵循官方变更程序，就可以随时添加，并考虑到项目所有领域变更的影响。
- 交付内容
- 文档存档完成。
- 总结项目经验，提炼技术核心。
- 为今后的项目开展做准备。
案例分析:
MT大型公寓开发项目
该项目位于奥克兰中区，是一个有一层地下停车场， 底楼带有商铺，包含4层公寓的综合建筑。
- 在项目开始阶段，项目经理主动和防火工程师接洽，探讨了带喷淋和不带喷淋的两个不同的设计方案。
- 在项目计划阶段，项目经理在防火工程师的指引下，选择了带有喷淋的方案，并且由此展开了资源许可的防火设计；另外，项目经理为消防工程的被动防火设计，消防警报设计，应急照明设计确定了相关的设计人员。
- 在项目执行阶段，消防工程师为项目的外墙选材，以及内部装饰材料提供详细的意见；针对项目其他专业的设计，设计出了详细的被动防火方案；同时， 消防喷淋管道建立了BIM模型，为管道的最佳布局，解决管道冲突，提供了依据。
- 项目监控方面，项目经理委托了防火工程师对其他专业的图纸进行了审核， 确保防火报告的规定落到实处；由于项目的文档资料齐全，详细设计提前， 项目在预期时间内通过了验收，拿到了消防工程各个方面的PS4。
- 项目收尾方面，开发商、建筑师、项目经理以及防火工程师都对项目结果表示满意。该项目已经作为一个成功的开发项目进行推广。
BW中型运动中心
该运动中心位于奥克兰靠近市中心海岸。项目经理在项目发起，计划以及设计阶段，都及时和防火工程师团队进行沟通，项目如期拿到了建筑许可。但是，为了节省设计费用，项目被动防火采用了Design and Build模式，没有进行详细设计。
在建设阶段，穿透的被动防火材料，仅仅通过施工人员的经验选择，没有经过防火工程师的审核。
为了得到PS4，项目经理在建设收尾阶段，重新找到防火工程师做消防验收。虽然项目的总体建材和建设符合相关规定，消防工程师发现被动防火的材料多数不符合规定，因此建筑的穿透需要拔出，重新安装。
由于项目的文档资料不够详细，消防工程师重新详细设计了被动防火。最终，项目的交付时间出现了一定的延误。
作者介绍
Alex Zhu
Alex Zhu博士是新西兰顶尖建筑防火咨询公司Origin fire (www.originfire.co.nz) 防火工程师和项目发展经理，多年的建筑防火工程设计、实践和管理经验; 参与多个大型建筑的防火工程设计和建设。他的博士学位涉及研究流体动力学，了解气流动力学以及它如何与消防安全设计相关联。 他的研究直接应用于与Origin的现代消防工程高精度设计：使用高端虚拟技术构建3D火灾模拟，以了解火灾发生的位置以及火灾在大型建筑物中行进的速度。
Michael James
新西兰顶尖建筑防火咨询公司Origin fire (www.originfire.co.nz) CEO及总工程师, 超过25年的建筑防火工程设计、管理和实践经验; 参与和主持多个大型建筑的防火工程设计和建设。Michael有丰富的经验, 与市议会和消防服务商等打交道的经验。针对公寓楼、高层建筑、大型建筑防火难题有独到的解决方式。Michael还曾经担任太平洋工程咨询公司的管理总裁; 目前担任国际防火工程师协会新西兰主席。