独家：Stephen Hamilton 解读新西兰酒店市场发展趋势

因美景、 友好及安全，新西兰享有国际盛誉。    据酒店和旅游业专家反馈，由于新西兰旅游需求旺盛，作为进出新西兰的主要门户，最大城市奥克兰的酒店市场空前繁荣——国际游客的到访量和花销都达到历史新高，而且预期会进一步增长至2024年；而航班增多也让旅游业如虎添翼。…

因美景、 友好及安全，新西兰享有国际盛誉。 

 

据酒店和旅游业专家反馈，由于新西兰旅游需求旺盛，作为进出新西兰的主要门户，最大城市奥克兰的酒店市场空前繁荣——国际游客的到访量和花销都达到历史新高，而且预期会进一步增长至2024年；而航班增多也让旅游业如虎添翼。

 

另外， 新西兰元对其他主要货币的汇率持续下降，所以这一势头就更为增强。   

 

与之相伴的，是酒店的供应吃紧，尤其是奥克兰CBD的酒店长期供不应求，最为紧张；

 

投资人和开发商很明显想要“分一杯羹”，都在蠢蠢欲动。

 

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Y：您认为新西兰酒店市场的现状如何？

S：目前，酒店的需求迅速增长，入住率也大大提高。

 

事实上，不仅在奥克兰，在新西兰的很多热门旅行地，入住率都是历史上最高的，几乎都在85%到90%之间。

 

这和产品质量有关，与季节性的需求也有关。

 

虽然近几年需求涨幅较大，但短期内增长速度可能会放缓。

2021年是很重要的一年，美洲杯帆船赛、APEC会议，都会给新西兰酒店业带来一定程度的积极影响。

 

据我了解，奥克兰在2021-2025年之间将新增5200个房间，但是，我们也要考虑到淡旺季的销售平衡，需要考虑一年的平均营业额和入住率。

Y：目前新西兰高端知名酒店较少，您认为未来发展趋势是怎样的？

 S：新西兰现有的国际酒店数量有限，未来五年会有更多高端和豪华酒店进入市场，但在消费者愿意支付的市场价格和对投资者而言合理的价格之间可能存在不平衡。

 

这是因为，目前澳大利亚和国内仍然是我们市场的很大一部分，事实上，新西兰的国内需求和澳大利亚游客的需求可能占到客房总需求的65%，他们对高端酒店的需求并不太大。

 

因此，有快速增长的中国市场这对我们来说非常非常重要——相比于其他国家的游客，更大比例的中国游客在住宿上很注重品质与产品价值，并更愿意为高端酒店的高品质服务与产品买单。

Y：在您看来，什么类型的酒店是最值得投资的?

S：就资本回报率而言，最赚钱的酒店一般都是中档酒店，而不是豪华酒店。

 

原因有很多，包括酒店的建设成本、劳动力成本、服务水平的预期等。

 

当我们谈论奢华酒店的时候，消费者通常准备为此支付更多，但在他们是否真的决定支付时存在一个压力点。

 

当需求超过供给时，酒店就掌握了主动权，这也是为什么现在五星级酒店的客房价格飙升，盈利能力也很好。

 

但当需求和供给的平衡发生变化时，他们的盈利也会下降。

一些投资者会因为相对高昂的土地价格，希望把开发的酒店推到豪华酒店的价位和等级，由此来获得更高的收入，但往往那并不是效率最高的投资方式。

 

相比之下，因为中档酒店的开发成本主要是土地的价值，能够更好地管理成本和收入，市场内的房价也相对稳定，能产生更可预测的投资回报。

很多投资五星级酒店的投资者也了解这是一个不稳定的市场，但通常会看的更长远些，并接受回报的波动性。

 

我们认为，200个房间的酒店通常具有最优的盈利能力。

 

而如果需要找专业的酒店运营公司来运营管理，一般要求酒店至少有60个以上房间提供。

 

Y：您觉得酒店潜在投资者在做决策的时候，需要考虑哪些方面？

S：酒店的成功，报资回报很重要，入住率和房价都是要考虑主要因素。然后是汇率的差异，这就关系到关于钱从哪里来。

新西兰的酒店业一直依赖于新西兰入境游客的增长。

 

这个总量将会受到我们无法控制的因素和新西兰接待能力的限制，这就意味着旅游业增长的速度可能会减缓。

 

我认为，目前很多正在建设的房屋都是基于投资者对未来的一些预期，但这可能是关于持续增长的不切实际的预期。

长期关注新西兰经济的观察者认为，新西兰是一个相对安全，值得投资的国家。

 

事实上，任何资产类别中最成功的开发商往往都是战略投资者，他们会根据长期增长的数字进行投资。

 

但很多开发商，或者叫投机者，是被当前的浪潮所驱使。

我有句老话，房地产投资永远不要担心你投资时的起起伏伏，你应该考虑一下这个城市的长期发展机会。

 

Y：对海外投资者，您有什么建议么？

S：不同的文化会增加投资风险，海外投资者应当尽一切可能避免翻译中内容丢失的现象。

 

应尽早做彻底的尽职调查。不管是汉语和英语，还是德语和英语，只要语言不同，风险就会上升；

 

不同国家的商业文化和历史背景不同，这一层面的风险也会上升。

 

提出建议与咨询服务和接受建议与咨询服务的双方都应当小心避免因翻译不当、或翻译不完全而产生的误会与信息丢失，与由此产生的投资者和咨询服务与建议提供者的目标不一致。

对所有人来说，酒店投资的重要标准都是一样的。

 

独特的地理位置是最重要的——酒店建在一个很好的位置上，就总是能够超越市场的平均水平。

 

但这种机会是稀缺的，很少直接出现在市场上，机会出现的时候也会伴随着激烈的竞争，再花30天时间做尽职调查恐怕就和机会擦肩而过了。

 

因此，提前做尽职调查非常关键。

Stephen Hamilton
Horwath HTL新西兰董事总经理

 

在新西兰旅游行业拥有30年的咨询经验，他还在澳大利亚、斐济和库克群岛从事过咨询工作。

 

Stephen对新西兰旅游业的热情和深入地了解为客户带来了价值，他为客户的具体需求提供了一种平衡的、合理的方法，并帮助客户在决策和战略上获得高质量的信息，从而促进他们的业务发展。

 

Stephen帮助公共和私营部门的贷款方、投资者、资金赞助者和购买者、开发者，快速确定哪些金融和市场分析或研究将是最有益的。

 

Stephen的服务领域包括市场需求分析、财务可行性分析、市场研究、经济影响分析和战略制定。