疫情下的楼市

销售量和新上市房源量的比率，一直被视为奥克兰房价的重要预测指标。

3月初，ASB银行的经济学家还在担心，新西兰房屋存量过低，会在需求上升之际推高房价。

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如果没有更多新房源上市，奥克兰房价涨幅将很有可能在今年年中冲破经济学家预测的7.5%。

彼时，新西兰楼市开始爬升的迹象非常明显。过去几个月的销量比一年前高出了10%左右。

今年2月份，全国房屋出售天数的中位数一路下降到2004年以来的最低水平，仅为28.7天。病毒越早停止蔓延，经济才能以更快更强劲的速度恢复。

楼市亦是如此。预期下调楼市的活跃，因为新冠病毒的快速蔓延或将被按下了暂停键。

3月2 5日，新西兰宣布进入全国性的“ 封锁（Lockdown）”状态。除非是必要的工作岗位或紧急服务，绝大部分人被要求大部分时间待在家里。

买家实地看房或是公开竞价，自然也随之被“叫停”，人们只能通过视频看房、议价，或寻找其他替代方式来促成交易。

楼市活跃度的下降，和其他经济活动的放缓一样，是“封锁”后意料之中的后果。Lockdown时期的新西兰楼市，几乎处于冻结的状态。

而一旦房屋恢复销售，房价还很可能下降— —虽然贷款假期的出台，会减少一部分因疫情被迫出售房产的情况，但与此同时，失业和企业运营受影响，都会降低人们购房的动力；还有一部分潜在买家则会因对局势过于紧张而不敢出手。

建立在生命和健康之上的政治决策，值得被拥护和赞扬。

但2 02 0楼市命运也因此被改写。房价会多快下降，主要还是取决于市场情绪，而这是最难预测的。参照过去新西兰经济衰退时期的数据，从4月到2 0 2 0 年上半年，Westpac预计房价跌幅会达到7%。

ASB对今年房价的预期，下调了整整5个百分点— —“截至2021年3月，房价涨幅预计下降至零。未来二季度和三季度，房价将有小幅下降。值得注意的是，新西兰过去经历的四次经济衰退中，房价的年涨幅都是负数。

如果没有政府出台的援助措施，减少就业和还贷的压力，房价下降幅度可能会更大。

考虑到经济大环境的不确定性，就业不稳定性增加和薪资增长放缓，ASB经济学家对2021年房价的预期基本上也是停滞的状态，认为很难获得上涨。

Westpac对未来的预期则乐观许多。预计2021年房价涨幅将达到8%，2022年则是22%。短期经济不容乐观楼市的走势，很大程度上受到经济的影响。

病毒越早停止蔓延，经济才能以更快更强劲的速度恢复，从而带动楼市的上行。Westpac相关报告指出，新冠病毒对经济的影响深度，取决于新西兰的疫情警报级别和持续的时间长度。

二级警报预计会持续到9月。在二级警报下，国际旅客无法入境，国内的旅行也受到限制，经济活动将减少将近4%。

三级疫情警报预计会持续到6月。在三级警报下，所有大型聚集性活动会被禁止；咖啡、餐厅、电影院和图书馆等公共场所会关闭；

一些非必要性工作将停止，而其他则继续运营。在这种情况下，GDP可能会下降8%。在四级警报下，也就是我们目前所处的情况下，经济活动度会下降33%。

除非疫情真正结束，否则人们的担心和谨慎情绪会持续存在。疫情后的恢复国际货币基金组织（IMF）认为，新冠病毒对全球经济的影响十分严重。

2020年全球经济的展望十分不乐观,经济衰退的程度至少会达到全球金融危机的级别，甚至更糟糕。经济合作与发展组织（OECD）则警告，受新冠疫情影响，全球经济今年或会出现2009年以来最慢的增速。

就新西兰而言，Lockdown的时间可能比预计的四周更长。

而Lockdown的时间越长，对经济整体的影响就会越高。经济学家难以基于未知的因素预测经济前景。

虽然目前谁也难以预估新冠病毒对新西兰经济的影响程度，但很多人已经因此失去工作。

ASB报告指出，新西兰很有可能经历两个季度的负增长，并大胆预计新冠病毒将导致2020年GDP缩水6%。

借鉴了新冠病毒对其他国家的影响程度，新西兰政府迅速行动，在正式lockdown前出台了一系列保证就业、收入和企业运营的政策。

3月17日，政府宣布为经济注入121亿新西兰元，相当于国内生产总值(GDP)的4%。

据新西兰财政部长罗伯逊 (Grant Robertson) 对比，该刺激方案的规模大于当年全球金融危机时的应对方案，也高于目前澳大利亚和新加坡等国宣布的刺激措施。

政府希望此举能缓冲全球经济放缓和国内lockdown带来的冲击。此举深受新西兰经济学家的赞誉，被认为“出手及时”且“适度的激进”。4月3日，国际信用评级机构穆迪再次确认，新西兰维持Aaa的最高信用评级。

随之新西兰政府又出台了一系列政策，力图降低疫情带来负面影响，使经济运转起来。

尽管如此，A SB经济学家对疫情后的经济恢复，仍保持谨慎的态度。3月27日发布的针对新冠病毒的影响报告指出，之后的经济恢复预计是渐进式的。

Westpac也认为，虽然疫情后的恢复会比以往的经济危机更快，但是整体性、真正的全面恢复，则需要花费数年。紧张和紧身的情绪普遍存在。

大部分人的关注点放在安全和省钱上，不会突然扩大支出。

疫情期间，不少公司、家庭甚至是政府的收入都受到了影响，需要时间予以恢复。上述这些因素，会削弱低利率和政府援助计划应有的刺激作用。

经济终究会恢复，但不会早于2022年末。届时新西兰的经济活跃度才会超过2019年末的水平。官方利率也不太可能会在2 0 2 4 年前上调。