行内人士说房产，新西兰2020 房地产展望
住宅市场 Barfoot & Thompson 董事总经理 Peter Thompson “一般来说，奥克兰的住宅价格在经济动荡时期不会下跌太多。” 奥克兰：房地产市场的风向标…
住宅市场
Barfoot & Thompson 董事总经理
Peter Thompson
“一般来说，奥克兰的住宅价格在经济动荡时期不会下跌太多。”
奥克兰：房地产市场的风向标
奥克兰拥有全国近三分之一的人口，经济产出占新西兰GDP的近40%。因此，奥克兰的住宅房地产市场是投资者最密切关注的市场，因为它决定了其他地区追随的趋势。
奥克兰市场是新西兰第一个在20世纪80年代中期经历价格上涨的住宅市场，也是第一个在20世纪90年代末走出价格上涨周期的住宅市场。
在2020年初，奥克兰市场显示出积极的迹象，价格开始涨至此前的历史高点，1月和2月的销售更是达到了过去4至5年的最高水平。
所有迹象都表明，2020年将是价格和销售增长的一年。然而，目前还不清楚冠状病毒的全球传播将在多大程度上影响奥克兰的住宅市场。
考虑到房产销售和签约之间的时间差，对销售的影响估计要到4月底甚至5月份才能在数据中体现出来。
一般来说，奥克兰的住宅价格在经济动荡时期不会下跌太多。综合以往的经历来看，在全球金融危机和非典爆发期间，业主只是按兵不动，而不是以低于市场的价格出售。
对于想要了解新西兰市场未来走向的潜在投资者来说，在冠状病毒大流行期间和之后，奥克兰市场是值得关注的。过去，已经证明了奥克兰市场是趋势的引导者，在当前不稳定的经济前景演变的过程中，它很可能再次扮演这一角色。
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James Law Realty Ltd创始人
James law
“2021年奥克兰要举办的七个大活动，如果能够成功举办，就会让人们开始对经济充满信心，满怀希望。”
业主抛售或在六七月份
2020年3月，搞得人心惶惶的新冠肺炎还没有在新西兰肆虐。
我们公司里的民用住宅顿时被卖得清光，不少华人为了躲避疫情回流新西兰。
二、三、四月份，住宅房地产市场特别火热，是几十年来不变的趋势。
原因有很多，其中之一是海外移民来新西兰定居一般都是这个时候，加上大学、中小学开学时间也是在年初；而恰逢春节假日，来新西兰旅游的人数也随之暴涨；
此外，本地人一般在一月底回来恢复正常工作，一年之计在于春，很多人也选择在这个时候买房。
当很多人都在扎堆买房的时候，更加增加了他们的购买欲，担心房价会涨得更贵而出手。因此在这几个月份一般都创新高。
五、六、七月份，天气开始转冷，人们的心情也开始变得比较低落，大部分都懒得大冷天去看Open Home，加上心情也不佳，成交量一般都在这几个月滑落。
2020年上半年由于新型冠状肺炎的影响，加上全球股灾，共同启动了本世纪迄为止最大的世界经济危机。
餐饮业、航空业、旅游业、服务业、进出口业和农业等行业都经历了大量的裁员或公司关闭。
加上金融危机的时候，新西兰的银行一般都会被澳洲总公司把钱抽到澳洲去，新西兰的资金就更加紧张，很多人可能无法贷款。
因此，预计六七月份的时候住宅房地产销量会急速降温，或许会造成局部的恐慌，让一些房地产业主开始抛售，有些急着抛售的价格也自然就会变低。
此外，媒体报道都会往最差最恐怖的方向进行，让人感觉世界末日来临，而影响房价。
进入九月份，如果疫情开始受到控制，好消息开始传开。还需要几个月让大家恢复元气，然后再次投入房地产。
到时候，大家会开始推测下一年会发生什么事。
2021年，奥克兰要举办的七个大活动，如果能够成功举办，就会让人们开始对经济充满信心，满怀希望。所以，今年年底左右，房地产市场应该会开始喘口气，再卷土从来。
Bayleys 资深地产中介
Sarah Liu 刘思华
“当别人都惊恐观望、不出手时，也许就是进入市场的最佳时机。”
不确定下的谨慎投资
年初房地产市场的回暖，让人不禁联想“下个十年市场循环周期上升的起点要来了？”但近期新型冠状病毒的蔓延已经严重影响新西兰乃至全球的经济形势，诸多不确定性摆在眼前。
当然，从长远考量，房地产市场应该还是被看好的：新西兰房地产的刚性需求仍然存在，供给与需求仍然存在较大缺口。
针对刚需人群，只要满足居住要求、可负担，就可以出手。但在当前宏观及微观诸多不确定因素的综合作用下，投资者需认真做好功课，谨慎投资。
对投资者而言，理性投资要坚持几个原则：第一，无论选择哪个区，物业应该是当区的中心地段，交通、购物、学校等一定要方便；
第二，认清自己的财务实力，控制好自身的资产负债比例，确定好自己可承受风险的现金预算，进行相对安全的投资。
第三，选择适合的时机进入巿场。每个人的风险承受能力是不同的，风险越大、回报越高，风险越小，回报越低。当别人都惊恐观望、不出手时，也许就是进入市场的最佳时机。
Ray White资深地产中介
Sean Ma
“奥克兰特批过的投资型物业成为未来几年被关注的投资选项。”
传统华人聚集区重回2016年高点？
奥克兰房地产市场今年开市以来,所有传统华人聚集区域与传统好区的房价皆发生了明显的上涨。
各公司拍卖都以远高于去年的价格售出物业。与此同时, 各类户型价格区间与房型设计对最终售价的影响也相对明显。
在华人聚集区中，东区、北岸、部分西区及中区的房价都有明显上涨，大有回到2016年最高点的势头。至于市区公寓方面，房价已经稳定回升至2016年水平。
在户型方面，有一套独立出入的5卧室房型，成交价可达140万新西兰元，有两套以上独立出入的房型则可上涨至180万新西兰元。
有意向做建房投资的人可以重新审视一下设计图，以达到最高的利润范围。目前，市场在房屋方面180万是个明显上限。目前银行银根收紧，高于这个价格很难做到漂亮的贷款比例。
首次购房／投资房与可负担住房方面，80万是个上限，大多成交价卡在70万左右。
此外，冠状病毒对全世界的影响是明显的。在大环境的不可抗拒下，我们应参考０３年非典后大量海外资金入场及移民潮的历史进行分析。
海外资金大多要求回报须达到一定标准，而目前奥克兰尚有为数不多的住宅可以满足海外要求。
因此，不管是以房养学或是单纯海外置业，将让奥克兰特批过的投资型物业成为未来几年被关注的投资选项。除了考虑地点外，每平米单价及投资回报率都应该被仔细计算。
Rosedale Apartments Ltd 董事长
James Zhang 张成刚
“新西兰正成为海外投资者做对冲资产配置的最佳地点。”
2020平缓盘升为2021上升蓄能
据B N Z 预测显示，由于冠状病毒的影响，新西兰经济将有可能陷入技术性衰退，并预测经济将在今年上半年萎缩，至少有两个季度的负增长，下半年经济将恢复并持续增长。
Kiwibank预计，储备银行将在3月25日将官方现金利率下调50个基点。
对奥克兰房地产而言，从短期来看，目前火热的房地产市场很可能陷入停滞：第二季度开始放缓，市场观望情绪抬头，投资信心有所减弱。
如果经济衰退特别明显或持续时间过长，房价可能会在不同区域有不同幅度下跌。
但由于奥克兰住房的基本供求状况没有改变，新西兰银行贷款利率持续下行，全球投资市场受到巨大冲击，使新西兰正成为海外投资者做对冲资产配置的最佳地点：大批永久居民回流意愿增强；
而新西兰淳朴自然包容的民风和生活方式正在吸引新一波投资移民的到来。
但考虑到今年第三季度的大选为房地产市场带来普遍观望情绪，我认为奥克兰2020年的房地产市场应该在平缓盘升中，某些区域有所调整，为2021年的上升积聚能量。
Relab.co.nz创始人、前奥克兰市政府房产信息工程师、前Barfoot/Raywhite
房源信息工程师
Leon Hong 黑羊
“投资需按照自身的扛风险能力，量‘力’而行”
下半年：首次置业房供应持续吃紧
RELAB数据显示，近半年来，超过20%的房产交易来自于开发商和土地银行买家，超过40%房产交易来自于首次购房者和房产投资者。
因为新冠疫情影响，预计今年下半年改善型住房的买家信心不足，首次房供应量会持续吃紧。
根据追踪的公屋购买趋势，今年公屋收购会创新高，再次大量减少市场供应。
预期贷款利率会降低的情况下，市场需求会保持旺盛，并不会受到疫情的太大影响。建议开商或投资者，投资需按照自身的扛风险能力，量“力”而行。
开发物业时，尽量提前做好功课，搞清楚区域性的人口组成和喜好，再与设计师研讨出符合市场需求的产品。
此外，若所在开发区域开发商密集，速度永远是第一位的竞争武器。争取尽快上市，满足短缺的市场需求。
Haig Robinson Property Brokers
房产中介
Kurt Zhu
“购买租金回报率高的房子，有现金回报的房子最好。”
2020新趋势：联排townhouse开发目前首次购房者仍是主力军，交通便利、价格适中的小户型住宅，将成为2020年炙手可热的房源。
从去年开始，身边做房产开发的客户朋友，已经从做大面积独栋House，转向做联排Townhouse。
从销售情况来看，联排Townhouse的销售速度会比独栋快很多，资金回笼的压力会小很多。
对于投资者来说，全新或较新的小户型房产，维护费用少，易打理，投资回报率高，也会受到投资者的追捧。
如果购买投资房，尽量挑选好的区域。好的区域招到的房客质量普遍会好很多，将来管理起来会比较轻松。
房客也会相对对房子比较爱护，拖欠房租的情况较少。
其次，要选择好维护、屋况较新的房产，政府对房东的要求提高了很多，一套状况好的投资房产，将来会为房东节省很多开支和麻烦。
此外，购买租金回报率高的房子，有现金回报的房子最好。这样能减少压力，同时增加收入，为购买下一套房产做准备。
商业地产
Colliers International
研究和沟通部门总监
Chris Dibble“虽然未来几个月将出现许多机会，但并非所有的机会都有强劲的吸引力。当涉及到租赁、开发和投资时，最好的方式就是关注房地产行业的潜在驱动因素和房地产的基本面。”
充满大量投资机会的2020
由于新冠肺炎疫情的爆发和石油价格战争，2020年第一季度很多事情都发生了变化。我们有理由相信，未来还将会有更多的变化产生。
虽然现阶段的预测相对困难，但我们可以确信的是，未来房地产行业将有大量的投资机会。虽然未来几个月将出现许多机会，但并非所有的机会都有强劲的吸引力。
当涉及到租赁、开发和投资时，最好的方式就是关注房地产行业的潜在驱动因素和房地产的基本面。
在房地产市场里，尤其是奥克兰市场，其中一个重要的推动因素就是供求失衡。
这种情况将持续下去，从长期来看，住宅行业将从这种失衡中受益。
房价在2019年底开始回升，再加上低利率，我们预计，这可能会导致住宅开发用地和公寓开发活动的需求强劲复苏；
而此前在2018年至2019年初期间，这种需求曾略有降温。不管怎样，价格对于任何住宅项目来说，都是成功的重要因素之一。
商业办公及工业楼宇将继续吸引大量准买家。低利率和有限的可购买房源，将导致价格上涨、收益率进一步走强。然而，更关注租户的契约将是市场的一个关键特征。
同时，投资者将通过强劲的现金流、可控的债务和可靠的收入前景来关注租金的走势。
在零售地产方面，在评估任何投资机会时，必须以谨慎务实的态度为主。在最近经济和金融动荡之时，该行业面临着许多的挑战，甚至在一些行业和地区，这些困难可能会更加加剧。
零售业的投资机会经常会成为人们的谈资。
好的零售业投资机会总是以繁忙的临街店面的形式出现(无论是在购物中心)，通常坐落在有大型配套设施的区域，并且销售无法在网上购买到的商品和服务。
此外，好的零售商还需要具备先进的、以客户为中心的购物体验。
鉴于这类投资机会不常出现，所以竞争将会非常激烈。总而言之，未来的购买者需要迅速、谨慎又自信地进行投资。
CBRE 奥克兰资本市场总监
James Lee
“有些房产卖得很便宜，但未来的资本支出可能会很高。”
市场对租赁投资的需求仍然很高
2019年下半年，奥克兰共有84笔商业地产的销售，总价值19亿新西兰元，占全国销售总额的78%。其中有7笔交易超过5000万。在惠灵顿，共有14笔超过500万的交易，共计2.03亿。在基督城，共有13宗销售，总额为3.4亿。
海外投资者在2019年下半年向新西兰房地产市场注入了5.51亿新西兰元，并售出了价值 8800万美元的房产。
海外主要买家来自澳大利亚、中国和新加坡。在过去的5年里，澳大利亚人是新西兰商业地产市场上最活跃的参与者，他们的购买量超过21亿新西兰元，销售额为19亿新西兰元。
价格方面，2019年的中间交易价格是1100万新西兰元，2018年是1000万新西兰元，2 017年是1070万新西兰元。
在经历了2 017年的短暂下跌后，2019年的年平均价格上涨了一些，恢复自2008年以来的总体增长趋势。
目前的增长主要是由大型机构驱动的复苏和一些大规模的联合交易。
现在说房价中值再次呈现的趋势可能还为时过早，而且鉴于目前的房地产市场结构，更合适的假设是房价在1000万至1200万新西兰元之间。
整体来看，2019年下半年的交易量超过上半年，市场对租赁投资的需求仍然很高。大型机构和联合投资在海外和本地仍然非常强大。
奥克兰和基督城销售额有所增长，而惠灵顿的销售额略有下降。办公物业的销售成为市场的主导。
海外买家以亚太投资者为主，资金净流入强劲，积极的净投资活动由机构和财团主导，金融机构带着强劲的净资金积累动力卷土重来。
新住宅项目的数量仍然很低，奥克兰的选择非常有限，住宅销售开始回升，开发商再次被吸引。
建议投资者做足尽职调查，包括房产价值和市场租金益，确保安全的投资回报率，留意地震等级。有些房产卖得很便宜，但未来的资本支出可能会很高。
James Law Realty Ltd 投资顾问
Michael Chen
“如此，预估商业物业业主每年的收益率大概可以增长10-15%，对于提振商业物业投资信心有非常大的作用。”
政府“大礼包”或提升投资信心
因为众所周知的疫情原因，商业物业业主正在为经济环境而烦恼，商业信心下降、租客生意不佳等，都会为商业物业业主的投资带来很多负面的影响。
但是刚刚出台的政府121亿新西兰元经援“大礼包”政策，即从2020年4月起，商业和工业物业将能够每年可以申报2％的折旧，从而减少税款——这可谓为商业物业带来了一个非常巨大的利好消息。
成千上万的商业和工业用房的业主将通过政府121亿新西兰元紧急刺激计划中包含的税收变化而获得数十万新西兰元的收益，以应对冠状病毒大流行的影响。
例如，一个价值200万新西兰元的餐厅，其价值包括土地60万（无法申报折旧）、建筑物100万和价值40万的装修/设备。
在当前2019-2020纳税年度结束时，只可以对40万的装修/设备申报减值折旧，具体比率为10-12％，取决于装修的性质，金额大约是4万左右。
但是从2020年4月份开始，根据政府的公告，业主还可以每年索取2％的100万建筑物的折旧费，即每年再增加2万，这样差不多有6万左右可以抵税。
如此，预估商业物业业主每年的收益率大概可以增长10-15%，对于提振商业物业投资信心有非常大的作用。
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ABC Business Sales Limited
商业中介
Wella Wang
“该出手时则出手。”
2020：疫情总会过去，生活还将继续
疫情导致华人不愿走出家门用餐，很多中餐厅从业者苦不堪言，Café店也难见到几个华人，卖生意的餐饮业老板们在商言商，价格好商量。
其他行业如Motel、留学教育机构、旅游、娱乐、美容也受到不同程度的影响，各个行业出售生意的价格也是随行就市。
危机意味着危险之后就是机会，疫情总会过去，生活还将继续，现在是入手好生意的时机了，便宜买进有潜力的生意绝对是明智之举，干等只会把价格等高。
该出手时则出手。尤其是首次买家，有了生意就有了现金流，有了现金流就能贷款，银行肯贷款給你就赶紧买房。
不过，无论是买房还是买生意一定要找专业人士，这样才有效率，毕竟靠谱的专业人士就是干这个的，每天的工作就是评估房产和生意，见的多了知道什么适合你。