出租房最新标准全解析： 不懂这些，在新西兰你连房客都当不了！

RTA修订：

租客获得更多权利1986年，新西兰颁布了《住房租赁法案(Residential Tenancies Act 1986)》（简称“RTA”）。

这意味着，以1986年为时间节点，新西兰的住房租赁市场正式走向法制化的轨道。

一转眼，RTA已经实行了34年。34年间，RTA历经多次大大小小的修改和完善。

事实上，哪怕对法案做很细微的修订，都可能像蝴蝶振翅引发一场龙卷风一般，影响到新西兰许许多多的家庭。

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然而，从来没有哪一次修法像2019年这样，租赁法案的修订，如此牵动着新西兰人的神经。2 019年修改的法案，旨在保护房客并使房屋出租市场更公平和更安全，解决了以下几个问题：

• 租客造成的破坏或损失责任

法案修改后，租客除了要对蓄意破坏造成的损失负责以外，还得对因疏忽大意而造成的损失负责。

赔偿额度为房东保险的垫底费或最多四周的租金在定损的时候，房东必须提证该损坏是因蓄意或疏忽造成，而非正常磨损；租客则需要提证该损失并非自身蓄意或疏忽而导致。

法案里还提到，保险公司不能向租客追回赔偿的额度。

此外，修改法案施行后，房东必须在新的租约里附上房屋保险资料，之前签订租约的租客可向房东额外索取该资料。

• 污染物检测和处理细则

此次RTA的修改将冰毒列为污染物，并给予房东对正在出租中的房屋进行检测的权利。

同时，房东如果在将房子出租以前检测到冰毒污染，则必须先清除冰毒污染；如果在租客居住期间检测到有冰毒污染的话，则必须按照条规的要求、即时清除污染才可以继续让现租客留宿。

在新修改的法案下，新西兰总督可以按国家部长的建议和理事会的命令指定冰毒的可接受最高额度，检测及清除冰毒污染的程序与其细节。

• 违建住房管理

将所有违建住房列入RTA和租赁仲裁庭的管辖范围内。

这意味着，将所有违建住房如车库、地下室等未报批改建的房间作为出租房，均需接受租赁部门和租赁仲裁庭的执法。

• 其他修改

已修改的法案条款还包括禁止中介向租客征收租赁费(Letting Fees) 和钥匙费（Key Money），但中介可以向房东收取这项费用。

这项限制不包含转租、分租等所产生的费用。

此外，修改后的法案还规定，房东必须在所有的卧室或卧室门外3米内安装合规的烟雾报警器，租客有责任在入住期间维护烟雾报警器和更换电池。

健康居住：

保暖和空调最受关注和RTA 3 0 年的”老资格”不同，针对出租房屋新出台的《健康住房标准(Healthy homes standards)》则于2019年7月1日才正式成为法律。《健康房屋标准》的主要宗旨是让出租房更加暖和、干燥与健康。它针对出租房的供暖（Heating）、保温（Insulation）、通风（Ventilation）、排水（Drainage）、防潮 (Moisture)、挡风 (Draughts stopping) 这六个方面制定了最低标准。

《健康房屋标准》将在5年内逐步落实:

• 2019年7月1日以后，所有新、续约和更新的租赁合同里必须包括保温棉证书及租房健康标准意向说明书。

• 2020年7月1日以后所有新、续约和更改的租赁合同里必须提供健康房屋标准现状声明书。

• 2021年7月1日以后所有的私人房东必须在新、续约和更新的租赁合同的九十天内完全达到健康房屋标准。

• 2024 年7月1日以后所有的出租物业必须达到健康房屋标准。尽管还在逐步落实过程中，但这一新规定已经出租房市场激起千层浪。

政府认为，通过改善出租房屋的质量，新西兰租户的健康状况将得到改善，医疗费用和住院率也将相应降低。但也有专家指出，出租屋健康标准将让房租变得更贵，92%自住房主不愿遵从房屋健康标准……争议一直没有止息。

去年11月，Crockers物业集团进行了最新的问卷调查，调查结果显示，有96%的受访者知道《健康房屋标准》这项新的要求，但其中37%知道这项新要求的受访者不是很清楚他们要承担的具体责任是什么。最新调查结果也显示，相比于往年，租客目前最关心的房屋特性是保暖和空调；而对新粉刷墙/墙纸的关注度则比往年减少了很多。这可看出新法规对出租房市场的影响。

地震险修改：

物业保费上涨除了上述修改的法案直接影响租房市场以外，政府也在2 0 19 年修改了《地震委员会法案（EarthquakeCommission(EQC)Act》。

此法案影响了所有拥有包含火灾险的房屋保险的业主。对其的修改也是导致物业保险费上涨的重要原因。

该法案修改的重点为：

• 自然灾害后，索赔申报时限从三个月延长至两年

• 除去20,0 0 0新西兰元的个人资产保险， EQC将只处理由自然灾害造成房屋及土地损坏的索赔申请；

• 房屋保额上限将从100,000新西兰元提升至150,000 (+ GST)新西兰元；

• 予以地震委员会收集及分享房产的索赔记录，以预防或减少对公共健康与安全的威胁。

回望2019年， 重新梳理影响租赁市场那些事，有助于我们对民用出租房投资进行分析。

例如，因健康房屋标准落实后，旧房的投资回报受到影响，这或许让新建的房屋更受青睐。

法案的修改也更增加房东与房客的保障也提高了人民的生活水平标准。最后提醒房东在与新租客签订租约的时候，请记得：

1. 提供保温棉声明书

2. 提供健康房屋标准声明书

3. 提供保险证及其保单资料

4. 建议租客入住以前安排冰毒检测

5. 检查，安装或更新烟雾警报器

作者介绍

Franklyn Young

毕业于奥克兰大学物业管理学士，毕业后曾在几家大型物业公司从事住宅物业，商业物业，业主法人团的物业管理。目前在Crockers物业集团担任业务开发和项目经理一职。