政策偏心租客？房东哭诉无门？专家为疫情下租约冲突提供良方

针对业主和租客的不同扶持政策

工党政府执政以来屡次对租赁政策进行修改，以加大对租客的保护力度。3月25日更是通过一项紧急立法，规定即日起将持续6个月冻结房租，持续3个月禁止租客被驱逐，以确保租房者在面临疫情和经济危机时居有定所。

但若因此认为政府完全没有考虑到房东的利益，这是有失公允的。与此同时，政府也出台了贷款延期还款计划，收入受疫情影响的房东可以申请住房贷款还款延期（Mortgage Repayment Deferral）。即在当前政策下，借款人可以延期6个月后再继续还贷款。

不过，华融信贷总经理York张勇就此特别提醒：申请延期需慎重考虑，全面权衡利弊。

延期还贷并非免费的午餐

 

York张勇针对申请贷款延期提供了一些小贴士：

• 延期期间，银行仍然会计算你的利息，且利息将被叠加到贷款总额上。因此虽然最长延期期限是6个月，选择越短的期限，本金增加带来的影响就越少。
• 期限过后，你必须增加你的每次还款额或延长还款年期。
• 由于利息是叠加的，你将比原来支付更多总利息。
• 假如因此延长还款年期，最长只可以到30年（从提款日期开始算）。

 

他认为，延期还贷虽然可以在短期内缓解房东的经济压力起到一个过渡性解决困境的办法，但是申请延期还款一定要慎重，因为6个月后还款的数额会更高或年限更长。另外，也或多或少会影响到申请者之后一两年内申请新的房屋贷款。

所以York张勇建议，疫情期间，如果虽然收入受到了直接影响，但还是有一定的偿还贷款能力，那就请尽量按时还款，而非跟风选择还款延期（Mortgage repayment Deferral）。或者为了减缓压力，申请只还利息（interest only）也不失为一个更佳选择。

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房租支付需要双方努力

一面仍要偿还房贷，一面却被限制了作为房东的权利，难怪业主们感觉有苦说不出。其实，硬币都有两面。

住房部长Megan Woods在解释上述新法案时就已强调：“租客不能滥用这些规定，如果他们有能力付房租却拒绝支付，造成重大财产损失或重大反社会行为，这些是不可接受的。由于我们确保房东不会增加租客的负担，因此租客仍要对租金和任何损失承担全部责任。”即与房东无权涨租金相对应，租客也无权少付或不付房租。

法律虽然界定了房东和租客各自的权利和义务，但特殊时期，为了满足各自的经济需求，K3 LEGAL的资深律师Susan朱旭东建议：当租客确因疫情影响支付房租有困难时，房东和租客还是可以在道德层面上互助协商，谋求最佳结果。

• 如果有需要，房东可以帮助租客向政府申请补助。
• 房东可以与租客约定在有限期限内减免或者推迟部分租金，并要求租客在今后补足差额。

 

无法进入工作场地带来的困扰

相比民宅租赁的法律规定和涉及到的租金金额，商用物业面临的情况显然更复杂，业主与租客之间的矛盾也更突出。

租客要求减免房租的理由：

• 无法进入租用的工作场地。
• 员工都居家办公。
• 生意受疫情影响收入下降。
• 政府提供给雇主的补助只能用来支付工资，不能支付房租。

业主不愿减免房租的理由：

• 租客仍然租用着工作场地。
• 政府对业主并没有特别补助。
• 业主仍要承担工作场地的开支。

看似不可调和的矛盾，其核心大都涉及部分商业房产租赁契约（Deed of Lease）标准模板中含有的27.5和27.6两项条款，该条款规定在特殊情况下，如果租客无法进入所租用的工作场地，他们可以减少一定“公平比例”的租金。而国家紧急状态第四等级显然符合这一界定标准。

于是，有租客给业主发函宣布自己有权在Lockdown期间拒付租金，也有业主强势告知租客：我们的租约中没有这两项条款，所以别想减租。

 

朱律师认为，在解读这两项条款的过程中，业主和租客从各自的角度出发，可能会存在以下几个误区：

• 因为租约中有相应条款，租客可单方面宣布拒付租金。

正确解读：租客不可以单方私自停付或少付租金，必须由业主和租客达成一致协议，减免租金才有效。否则，业主有权申请仲裁，甚至诉诸法律。

• 条款规定租客可根据公平比例（Fair Proportion）要求减租。

正确解读：公平比例如何界定，租客需要有充分的证据来证明不能进入工作场地究竟直接给租客带来了多大经济损失，并得到业主的认可。如果申请仲裁，则将由专业机构出具评估报告，评估租客的直接经济损失，在此基础上决定减租比例。

• 当减免租金的协商无法达成一致时，租客可以根据租约中“双方均无过错情况下，无法继续履行租约”的条款，要求租约终止。

正确解读：商业租赁通常是长期合同，相对于长达数年的租赁年期，有限的几周Lockdown的时间并不构成无法继续履约的理由。所以租约不能终止。

• 租约中并没有上述条款，所以业主可以强硬拒绝租客的减免要求。

正确解读：这样做当然合法，但是否符合业主的经济利益，这是需要考量的。毕竟双方的经济困难可能只是一时的，而与租客保持良好的关系有利于长期合作。保留一个熟悉友好的长期租客显然比寻找新租客更符合业主的利益。

那么，商业物业的业主和租客究竟该如何协调这一看似无法调和的矛盾呢？朱律师给出了如下建议：不妨从法律、经济和道德三方面综合考量，双方各让一步，携手共渡难关。

• 双方就如何减免租金进行充分协商，争取达成共识。
• 无法达成一致时，考虑对差额部分采取延期交纳的方式，给租客一个缓冲期，也避免了业主承担无法承担的经济损失。
• 业主可以寻求相关业主组织的帮助，例如Property council New Zealand目前就正代表全国商业业主在跟中央政府和地方政府交涉，争取对商业业主提供专项经济补助。不妨关注他们的网站。
• 业主期待政府进一步在税收方面的政策，例如地方政府可能减少地税或不再明年增长地税等。