买房？卖房？抄底？观望？ 新冠疫情给住房市场带来哪些变数

著名房产公司Barfoot & Thompson最近发布报告，分析预测COVID-19疫情将如何影响新西兰房地产市场。该报告是在征集了53位房地产经纪人和房贷经纪人的意见后完成的，评估了住宅市场现状以及买家、卖家和投资者三方的不同态度和计划。

尽管网络销售仍然是可行的，但大多数卖家和买家在现阶段都持观望态度。买家期待房地产价格会有所下降，但是许多买家因为KiwiSaver投资受损、失业和收入下降等原因不得不离开了市场。而卖家，除非是因为迫于经济压力，也正在退出市场。

小投资者对租金收入的损失深感忧虑，大投资者同样如此，但可能会稍好一些。一些近期一直在蛰伏观望中的资金充裕的投资者，则开始联系房地产经纪人，以期在未来几个月内伺机低价买入。虽然并非全部，但是有一些银行已暂停接受新的房贷申请，不过尚不清楚这是由于其无意继续放贷，还是仅仅是由于员工人力不足而实施的临时举措。建筑公司则对市场前景表示担忧。

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买家市场受影响分化

总体而言，现阶段住宅刚需买家表现出了以下共同点：

• 暂时搁置购房意向，静观其变。
• 期待房产会降价销售。但事实上由于近一段时间上市房产数量较为稀缺以及大量卖家的退出，报价的下降幅度微乎其微。
• 因为无法在封锁期内获得某些服务，所以不喜欢通过网络渠道购房。
• 希望能在解禁后尽快上市并售出自有住宅，以获得资金购买新房。

但由于需求不同，经济状况和目前受疫情影响的程度也不同，买家市场正面临多极分化。

• 被迫退出市场。

大多数首次购房者因为看到KiwiSaver资金受损，已经打消了购房的念头。由于目前收入锐减和对未来客流下降的极度担忧，潜在买家中自雇者的经济状况比工薪收入者更为糟糕，也成为退出市场的一个主要人群。一些买家因失业而不得不放弃无条件购买合同，那些在疫情开始前已经获得预批资金的买家也开始犹豫不决。

• 期待物美价廉

对于那些工作受经济下行影响不大的人（尤其是公务员）来说，他们依然保持着购房的兴趣，并期望等到更好的房源和更适合的价格。事实上，有许多急切的买家在过去一年多时间里一直无法在市场上找到他们理想的房产，这些人希望能看到更多房源上市。还有一些潜在买家认为不只是疫情，大选也将影响到房市走势，因此表示将在9月大选前始终保持观望状态。

• 不愿仓促决策

在目前这样的特殊时期仍然能保持资金雄厚的买家无疑是幸运的。他们可谓占尽上风，因而在现阶段反而并不急于做出购房的决定。

• 争取尽快交易

与大多数买家或者潜在买家的谨慎不同，也有一些买家则在其他人的等待观望中看到了机会，因此想趁着Lockdown期间的相对空闲完成购房。

• 急着出售房产

对于那些恰好在疫情开始前准备改善住房的买家，现阶段无疑处境尴尬。这部分已经签订了购房合同的买家希望等封锁期一结束就能将自己现有的房产上市交易，以便尽快出售。他们担心如果无法及时完成交易会带来定金方面的损失，而且也不确定是否需要申请过渡性融资。

卖家延迟上市造成房源短缺

卖家知道，潜在的买家由于无法访问地方议会或建筑检查员，因此很多人在封锁状态下不愿意购买仅仅是在线上市的房产。因此，如非迫于经济压力，一些卖家选择推迟其房产上市计划，以便在封锁期结束后市场稳定的情况下再卖房。尤其是那些不急于搬家的优质房产卖家，更希望坐待尽可能长的时间以期整个社会经济状况有所改善，从而获得理想的卖价。加上许多已经获得许可的住房项目可能因疫情延后或取消。这都造成了现阶段市场上不仅房源数量减少，而且优质房源尤为短缺。

需要提及的是，现阶段市场上降价幅度最大的房产，几乎都来自建筑公司。他们通过贷款资金建房以销售盈利，如今却需要或希望尽快售出所建房屋。

小投资者可能被迫售房

较之买卖双方的态度以及建立在线销售系统，目前住宅市场面临的一个更为严峻的问题是：投资者究竟会继续站边买方还是被迫转为卖方。

• 小投资者面临危机

很多投资者由于租户无法或拒绝支付租金而处境艰难。人们越来越担心，除了无法迅速吸引新的租户和持续的现金流出之外，缺乏现金流入将对许多养老型投资者造成严重的短期困境。一旦封锁期结束，将可能出现大量不是基于传统的高昂偿债成本原因而是“被迫”出售的房产上市。事实上，现有的一些依赖租金收入的小投资者已经迅速撤回了新房购买意向。可以认为，除非有政策上的改变，这对小投资者来说将是压垮他们的最后一根稻草。

• 长线投资者看到机遇

资本充足的专业长线投资者则与小投资者相反，减少竞争对手，急售房源增加，这似乎是他们很愿意看到的前景，毕竟就长期而言，租房需求将始终存在并有理由相信会在经历短期波动后仍保持持续上升。