买房0首付？储备银行说了算不算？

LVR的前世今生

LVR的全称是Loan-to-Value Ratio，即银行发放的房屋贷款相对于房子估值的百分比。比如一套估值100万纽币的房产如果首付20万，房贷80万，那么LVR就是80%。

随着近年来房地产市场的价格不断攀升新高，2013年，央行正式推出LVR限贷政策。规定全国各地区商业银行和金融机构只能将每年放款总数的10%拨给首付比例少于房价20%的购房者。希望借此调控房屋抵押贷款的发放，进而遏制飞涨的房价。同时增加新西兰金融市场的稳定性，保护银行系统降低抵押贷款违约的风险。

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自那时起， LVR作为调节房地产市场的一个控制阀，其限贷规定时松时紧。2019年1月LVR限贷政策曾进行过最后一次调整，也是迄今为止最宽松的的一次。

• 首付款比例不足20%的首次置业者可获得的贷款金额不能超过银行发放给新业主贷款总额的20%。
• 首付款比例不足30%的投资者可获得的贷款金额不得超过银行发放给投资者的贷款总额的5%。

由此可见，根据该限贷政策，绝大部分首次置业者始终需要支付20%的首付款，而投资者的限贷规定更加严格。也因此，从政策出台的那天起，7年来，LVR限贷的每一次调整都伴随着巨大的争议。

LVR限贷取消意味着什么？

LVR限贷政策最被诟病的一点就是：提高了绝大多数首次置业者入市的门槛，限制了他们以较低的存款通过贷款更多购入自住房。但前央行行长Graeme Wheeler曾就此辩护称，LVR同样保护了买入首套房的置业者：“一旦房价泡沫破裂，会给个人、家庭和经济造成巨大损失。如果房价因为金融危机出现下跌，那么受影响最大的就是首次置业者。”遗憾的是，几年后的今天，虽然Graeme没有猜对经济危机的起源，却不幸而言中了结果。

此前，BNZ银行研究部主管斯蒂芬·托普利斯（Stephen Toplis）已经预估，受Covid-19疫情影响，在今年余下的时间里，新西兰的房价将下跌10％。央行在这时提议取消LVR限制，显然是作为其维护金融稳定的宏观调控政策的一部分，一方面力图维持现有房价稳定，降低已置业者的损失；另一方面降低购房门槛，以鼓励更多人进入该市场。

 

首次置业者的机会？

部分经济学家对取消LVR限贷持积极态度。NZIER首席经济学家Christina Leung认为，劳动力市场的恶化很可能会导致住房市场活跃度降低，“至少12个月里取消LVR限制将有助于抵消Covid-19爆发导致的部分需求疲软。”该政策与此前的贷款还款延期政策相辅相成，“将降低被迫出售以及房价急剧下跌的可能性。”

房地产研究所（REINZ）的首席执行官Bindi Norwell认为： “首次购房者在Covid-19期间处于非常困难的境地，其KiwiSaver基金中用于首次购房的资金价值远低于许多人的预期。因此，取消LVR的提议，时间虽然有限，但对于帮助他们进入市场将大有帮助。”

然而，正如部分房产经纪所指出的，导致贷款申请被拒绝的原因，更主要的是依据申请人的还贷能力，而不是因为首付的不足。RBNZ副行长Geoff Bascand也表示，他更担心的是银行即使在取消LVR限制后仍然对放款过于谨慎，而不是可能掀起房市风暴。

的确，银行可能会在该提议被通过后取消首付限制，但银行对申请人的收入要求并不会因此发生变化，即还是要有银行认可的收入才能贷款。

• 工资收入。现阶段这是最稳定也是最容易被银行认可的收入。
• 租金收入。包括出租自主房多余房间的收入和投资房租金。
• 自雇收入。银行可能会根据所属行业及该行业受疫情影响程度评估收入。

因此，对于有着良好信用记录并且收入稳定，此前只是因为年轻缺少足够存款而止步于市场外的首次置业者，LVR限制的取消显然为他们提供了一个入市良机。但对于更多在担忧KiwiSaver资金损失同时也在担心失业的人，LVR是否有限制于他们恐怕并无意义。

 

投资者的春天？

Bindi Norwell在认为取消LVR限制将有助于首次置业者的同时，敏锐地意识到： “有趣的是，储备银行的提议似乎没有对首次购买者、自住者或投资者做出任何区分。”他认为：“正当Covid-19疫情在全国范围内对无数人的经济状况带来消极影响的时候，这不失为一个令人鼓舞的消息。”

而早在4月初，独立经济学家Tony Alexander就提出，政府可能会通过调整政策刺激房地产市场来提升人们对新西兰经济复苏的信心，而当时他预估的最大的可能性就是放宽LVR限制。托尼认为，银行贷款政策的任何微小结构性变化都将极大地影响普通人在房地产市场上的行为。因此，取消贷款限制，将“大大刺激房地产购买者，从而刺激市场并提高房价。”

他认为该政策调整对投资者带来的积极影响将是双重的：

• 投资者可以以同等的存款借贷更多资金；
• 借贷同样的资金，可以使投资者保留更大的存款额。

而无论哪一种方案，都在实际上降低了投资的壁垒，这将有利于更多投资者进入房地产市场以及在市场上采取更激进的投资行为，从而导致房价上涨。

资深财经媒体人David Hargreaves因此对央行此时提出这样的建议表示质疑：“难道现在是银行向首次置业者提供95%贷款的好时机？”他认为，即使没有这样的限制，在目前失业率已经上升的情况下，银行将自行对提供高LVR贷款非常谨慎，尤其是对于首次置业者。但这一政策改变却肯定会给投资者提供机会，从而给市场带来不同于央行预期的变化，“虽然目前暂时取消限贷的举动将意味着房价下降幅度不会像投资者们预期的那样大。"因此，他觉得至少央行不应该取消对投资者贷款的限制。

但以上观点显然与储备银行的想法相背离。Geoff Bascand表示，现阶段经济环境下，相比于房价稳步上升，下跌的可能性更大，投资者在认为资产价格将进一步下跌时会保持观望。当然，储备银行将在7天内收集各方意见后再做出最终决定，而如果LVR限制确定取消，储备银行将在未来12个月内监管商业银行相关行动，并对各方反馈进行审核，以决定是否在将来恢复该限制。