买房投资！这些细则教您民宅或商业物业该怎么选？

最近发现很多朋友对商业物业投资不太了解，总是抱着购买民宅物业的心态和思路去看商业物业投资。我们今天就从几个方面简单聊一聊，看看民宅物业和商业物业投资的区别是什么。

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商业物业：种类更丰富

民宅物业包括：公寓，house,  terrace house, town house, units……

商业物业包括：零售，餐饮，酒店，仓库，工业，办公室，停车场，酒庄，农场，大型建地…… 

由此可见，民宅物业的种类相对简单，而商业物业所涉及的种类却很多，因此商业物业投资需要很多专业知识。

因为所需要的知识门槛低，所以很多投资人都是从民宅物业投资开始的。

民宅物业：房东负担部分更多

民宅投资物业的房客只需承担房租和自己的水电网支出，其他的包括地税、保险、维修、管理费甚至连水表的月租费都由房东负担；

而商业物业，租客需要负担几乎所有费用，包括地税、保险、维修（定期维修）、管理费、估价、律师费，甚至装修费用（租约结束时还需要把物业恢复原貌）。

商业物业：租金回报率更高

从租金回报率看，一般民宅物业的回报率在2%左右，最近几年，由于民宅物业的房租增长速度低于房屋价格的增长，且持有成本，例如地税、保险、维修、管理费等变得越来越高，且有时候政府的政策会限制房租的增长频率，例如最近的6个月限价规定。因此造成了房屋价值越高，回报率越低的现象。 

商业物业一般的回报率大约在5%-6%左右。商业物业的价值越高，租金就越高，是成正比的。

而且和民宅物业不同的是，所有持有费用都是由租客负担。商业物业的房租一般会根据CPI或通货膨胀率每年上调，而且定期需要做市场估价来调整房租。

商业物业：估价方式更复杂

民宅物业主要以周边物业的交易数字为参考。而商业物业主要以租金回报率来估价。

如果房租是5万纽币一年，再根据不同物业的回报率，例如5.5%，那5万房租除以5.5%的回报率，这个商业物业的价值就大约是91万纽币。

但这个价格并不是绝对的，例如现在经济不好，如果预计未来一两年没有租客，买卖双方可以在价格上再商量。 

除去那些豪宅，新西兰民宅物业的价格绝大部分在200万纽币以下。而商业物业的价格可以从8万的停车位到20万的小货仓再到上千万甚至上亿的大型写字楼。

资产增值空间难评判

就中低价位的物业而言，民宅物业的增值速度可能要比商业物业快得多。但是对于高价位的商业物业，其增值空间有的时候会远远高于民宅物业。

商业物业类型很多，其增值空间也是有区别的。

值得一提的是很多商业物业，尤其是像motel、工业或者农业的物业，由于占地面积大，往往会随着分区的变化而带来巨大的分割潜力，这种情况下的增值肯定是民宅物业所不能比拟的。

易招租vs租期长

大部分民宅物业通常半年或者一年起租，平均租赁时间是两年，房客的变动性较大。

民宅物业的优点是比较容易找租客，一个广告，很快就会见到效果。

商业物业没有民宅那么好找租客，但平均租约时长是3-9年，而像hotel、motel这样的，甚至可以到25-30年。它所以只要成功找到租客，接下来好些年都不用操心了。

商业物业：购买过程更复杂

民宅物业的购买相对简单，位置、材质、学区，再参考周围交易记录，根据自己的要求和支付能力，多看几个open home就可以轻松搞定。 

相比之下，商业物业种类繁多，里面涉及的知识点也很多。一般购买之前需要做尽职调查（due diligence），包括物业的产权, 以前的财报，当前租金，市场价，租约中的条款，物业自身的质量（是不是漏水？抗震等级？）， 商圈属性，政府近期对此区域是否有改变计划……因此需要律师、会计师甚至其他专家的参与。其购买过程比民宅物业复杂很多，而且费用也会高很多。 

民宅物业每年需要报税，也可能需要在购买前做税务规划，买入后做财务报表。

商业物业除此之外还需要注册和申报GST。而且商业物业一般由公司或信托所持有，需要每年做财报，需要定期给房客发账单，因此商业物业在税务方面也比民宅物业复杂。

商业物业：空置风险更高

在这次新冠疫情期间，很多以游客和留学生为主的公寓都没了租客。

但是和民宅出租这种刚性需求相比，商业物业空置的风险要远远高过民宅物业，尤其是在经济不好的时候。而且这会导致商业物业的现金流发生问题，因为商业物业的持有成本包括贷款利息要远远高于民宅物业。

但是我们也看到了，essential business在Lv4封锁期间都没有受到影响。

所以投资运营essential business 的商业物业相对保险。

民宅物业：变现更容易

由于需求的差距，民宅物业变现要远远简单而且快过商业物业。

商业物业：首付和利息更高

民宅物业，随着近期LVR的松动，最多可以贷8成甚至更多。当然投资人需要有稳定的收入来源和被银行接受的抵押物。 

商业物业，最多可以贷6成，因此，投资人需要足够的首付。对于小型商业物业，银行在审批的时候会和民宅物业的审批类似，但还需要看是否有长期租约。而且贷款利息通常会比民宅物业的利息高出至少1个百分点。

商业物业：对租客的制约更大

民宅物业出租，合约双方是有房者对无房者，双方之间出现问题的时候，租客往往会被认定为弱势的一方而给予更多照顾。所以总能听到一些房客故意坑房东的事情，比如不交租、不搬家、搞破坏等等。即使房客将房子损坏得一塌糊涂，房东唯一可以做的也就是扣除房客的3周押金，所以房东要做好自掏腰包的准备。 

商业物业出租，是生意对生意，商业租赁是业主的生意，租客也是生意经营者，双方的本质相对比较平等。在签约前都会签署租赁协议，遇到纠纷容易讲理。而且商业物业在出租前会对租客进行调查，并且要求预交押金，或者需要银行担保，还要加上个人担保（personal guarantee）。因为租客也是做生意，所以对物业的保护会做得较好，且修维护费用是房客承担。由租客支付的商业物业保险覆盖得会非常周全，对房东的保障更多。

商业物业：灾情理赔更省心省事

对于自然灾害，例如火山地震，很多民宅的保险理赔是非常复杂而缓慢的。基督城大地震都已经过去9年了，还有受灾屋主没有得到理赔。 

相比之下，商业物业大都有地震等自然灾害的理赔，甚至包括收入损失（income loss）的理赔，要比民宅的理赔更省心省事。

商业物业：税务政策更友好

民宅投资物业的负扣税 (residential rental losses ring-fencing)已经被取消，从2019年4月1日开始民宅投资的亏损就不能再与业主的其他收入相抵扣了。

除此之外，还有明线法则（Bright Line Test)， 5年内买卖民宅投资物业需要交税，而且民宅物业不能折旧。 

而商业物业，并不受刚才所说的负扣税或者明线法则的影响。由于新冠疫情，商业物业从2020年4月1日起可以进行折旧。

举例说，一个200万纽币的商业物业，一年的折旧就是4万，如果是以公司持有的话，相当于第一年可以节省1.2万的企业所得税。

民宅物业：海外买家不能购买

目前新移民或者海外买家可以直接购买商业物业，但海外买家不可以买新西兰的民宅。

民用物业：政策限制更多从政治的角度看，住房的价格是民生问题，因此永远是选民讨论、政党头疼的焦点话题。

不管经济好与不好，民宅投资永远都是那个最软的柿子，来让各个执政党捏一把。

近10年，出台了各种针对民宅投资的政策。从民宅不能折旧，到明线法则规定两年之内买卖民宅投资物业需要交税，到海外买家不能买民宅，到延长明线法则由2年变成5年，再到现在取消负扣税……还包括是否出台只针对民宅物业的资本利得税这把现在还悬在纳税人头上的剑。

而商业物业，因为不影响民生，所以政治争议非常少，最多就是某某收购了几个农场之类的。

而且商业物业是本地商业和经济的重要支撑，因此政府不会在政策上打压，甚至会鼓励商业物业投资

以上聊了这么多民宅物业与商业物业的区别，希望能为您的下一次投资提供参考。对于首次投资者，民宅投资是个相对简单和便宜的选择。

如果您已经叱咤房产投资很多年，不妨考虑一下商业物业投资，因为毕竟世界上所有以物业起家的富豪，包括川普总统，都是做商业物业的。