租金冻结没能遏制租金上涨？利率下跌反提升租金收益率

根据Trade Me Property网站的数据显示，住宅租赁市场似乎在5月份已迅速恢复正常。

物业数量供需回升

该网站发言人Aaron Clancy介绍说，今年5月份，全国可供出租的房屋数量比上个月增长了56％，比去年同期增长了3％。 “当警报降到Lv2，新西兰人在5月开始恢复到新的常态时，经过先前几个月的动荡，我们看到住宅租赁市场的供需正在回升。到目前为止，租户和房东都对市场充满信心。”去年的数据显示，全国在4月份对租赁物业的需求增长了120％，而5月则停滞不前。而

• Aaron Clancy预言，今年因为此前Lockdown导致的暂时停滞，“在未来几个月中，市场对租赁物业的需求将比往年冬季要高。”他认为这主要基于两大促因：Lockdown可能促使一些租户重新审视他们租住的房子，渴望能找到更宜居的住所。
• 许多从海外回归的新西兰人，需要尽快找到合适的住所。

“我们认为这给市场带来了压力，并加剧了租户寻找到他们心仪的住所的难度。”他总结道。

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租金价格继续上涨

Aaron Clancy认为，虽然出租物业数量呈现出增长态势，且有很多短期租赁物业受疫情影响转入长期租赁市场，但并没有证据显示目前市场供大于求。“如果需求确实下降或供应过剩，我们可能会看到租金价格的下调。”

此前，他也曾经预估全国租赁市场在过去24个月里持续的价格增长势头会因为COVID-19疫情及政府对租客的保护政策而终结，并担忧因此在经济不确定时期对房东和投资者造成更大困扰。

但是，显然市场的变化在有些方面脱离了预期。现实是，因为政府6个月内冻结租金上涨的紧急立法并不适用于新上市招租的物业，所以并未能阻止5月全国周租金中位数的增长。“ 5月份，全国每周平均租金为510纽币，比去年同期增加了2％。”

地区不平衡性加剧

5月份，惠灵顿的周租金中位数较去年同比上涨了5％，至550纽币；奥克兰的周租金中位数也达到550纽币，同比上涨了3％。但Aaron Clancy也承认，并非所有数据都呈现出利好的一面。在经济上对旅游业依赖严重的地区，其房屋租赁在市场供应方面变化最大。

“在奥塔哥，可出租房屋数量与4月相比增加了46％，与2019年5月相比增加了28％。”影响最严重的皇后镇-湖区，数据显示与2019年5月相比，租赁物业供应量增加了90％。在其他以旅游业为中心的地区，供应量同样出现了同比大幅增加，如罗托鲁瓦住宅租赁市场的供应量比去年同期增长了39％。Aaron Clancy分析认为，这种波动可能是由于当地住宅租赁市场在Lockdown结束之后迫切寻求出路的结果，因为在这些地区，租赁市场的供需双方都发生了很大变化：

供：随着游客数量的减少，一些短期度假屋开始转做长期住宅租赁，这增加了租赁物业的市场供应；

需：同样受旅游业衰退的影响，部分从业人员可能不得不搬离原地区，以适应新的工作或生活变化，这也意味着一方面上市的物业数量增加，另一方面有租房需求的人减少了。

“如果这些地区的主要雇主不能提供就业岗位，当地的住宅租赁市场将会持续供大于求。”

利率下降有利投资

地区间的不平衡，并不影响在全国市场因利率下降给住宅出租带来了更有吸引力的投资前景，即使在租金收益率较低的奥克兰也是如此。

租金收益率是指租户承租物业所支付的租金与该物业市场价格的比重。在全国其他地区，由于房价相对较低，租金收益率通常为5％至7％，而在奥克兰通常约为3％。

房地产经纪公司Barfoot＆Thompson的发言人Kiri Barfoot表示，截至今年四五月份，奥克兰地区一般出租物业的租金收益率为3.27％，而与此同时，许多银行抵押贷款的固定利率已降到了3％以下的历史最低水平。“这意味着在借贷成本与出租物业的潜在收益之间达到了某种平衡，甚至是转移。”

Barfoot＆Thompson对奥克兰市场上三居室房屋租赁的平均年收入与该公司过去六个月内经手的三居室房屋的平均成交价格进行了比较，从而计算出了租金收益率：奥克兰地区三居室房屋的平均租金为每周584纽币，即每年30,368纽币，而过去六个月三居室房屋的平均售价为938,688纽币，因此其收益率为3.27％。

“尽管这个数字只是供潜在投资购房者参考的一种计算方法，但这一变化仍然值得我们注意。”

Kiri Barfoot表示，由于许多人预计抵押贷款利率将在相当一段时间内保持低位，这也可能是在向投资者发出某种强烈的信号。他认为：“对于正在考虑进行投资购房的人来说，目前的关键是，在数量不断增加的房源中，找到某一套不易受到当前空置压力影响的房产。”