预测真的不准！6月奥克兰住宅租售市场均表现积极

销售市场背离“下跌”预测

房地产公司Barfoot＆Thompson的最新报告显示，奥克兰住宅市场6月份的销售状况并不符合此前一些经济学家的预测，近期销售数据已恢复正常交易水平，且价格保持稳定，呈现出良好态势。

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1. 成交量及价格稳定

 

Barfoot＆Thompson董事总经理Peter Thompson表示，6月份“是一个交易非常稳定的月份，没有市场脆弱迹象。” 

据悉，6月份该公司的房屋销售数字为820套，较去年同期增长4.3％，与此前历年同期的销售水平相当。房屋均价为953,417纽币，比5月份高5,000纽币，比2019年6月增长1.4％；中位价为910,000纽币，比5月份低4,000纽币，但较去年6月增长了7.7％。

“单就6月份而言，其交易状况与正常时期并无差异。” Peter Thompson说。而这应归因于以下三大因素：

• 新上市房屋数量稳定，达到1582套，较去年同期增长了3％；
• 大量首次购房者入市；
• 此前5月份销售缓慢带来的追赶性业务。

 Peter Thompson认为，6月的交易数据足以表明，购房者并没有如经济学家一样确信房价将会大跌并持观望等待的态度，而是对未来3至5年时间内以现行价格购买的房产充满信心。当然他再次强调，将单一某一个月的数据“作为指标来定论房地产市场的趋势已打破专家预测，并摆脱了COVID-19疫情的负面影响，尚为时过早”。

2. 百万以上房产供需旺盛

报告显示，目前价格在100万纽币以上的住宅需求旺盛，6月份共完成366笔交易，占到总成交量的44.6％。上一次该价位房产销售达到如此高比例还要回溯两年多以前的2018年5月份。此外，6月售价在200万纽币以上的有46笔交易，占总成交量的5.6％。

截至6月底，Barfoot＆Thompson登记在册的房屋库存尚有有4,001套，Peter Thompson表示，这将使潜在买家足以在未来12个月内都能拥有最大的选择权，去挑选最合心意的房产。而此前，realestate.co.nz的发言人Vanessa Taylor也认为奥克兰已经进入买方市场，对于潜在买家而言可能是一个购房的好时机。两者可谓不谋而合。

3. 乡村地产销售反弹

乡村和庄园地产的销售量在6月份也有所反弹，特别是在奥克兰南区的Pukekohe，Tuakau，Pukekawa和Te Kauwhata。目前这一类房地产同样价格稳定，卖家对目前的售价表示满意。但由于销售增长进一步减少了市场上的房源数量，乡村和庄园地产短期内仍将承受低库存的压力。 

租赁市场出现收益转移

Barfoot＆Thompson对奥克兰市场上三居室房屋租赁的平均年收入与该公司过去六个月内经手的三居室房屋的平均成交价格进行比较，据此计算出租金收益率。房地产经纪公司Barfoot＆Thompson的发言人Kiri Barfoot表示，截至今年四五月份，奥克兰地区一般出租物业的租金收益率为3.27％，（此前在2019年11月，租金收益率曾达到3.47％的高点，但此后房屋售价的持续上涨导致该数字现在略有下降。）

而与此同时，许多银行抵押贷款的固定利率已降到了3％以下的历史最低水平。“这意味着在借贷成本与出租物业的潜在收益之间达到了某种平衡，甚至是转移。”

• 贷款利率将在相当一段时间内保持低位；
• 新上市房源数量增长；
• 新出租房不受租金冻结限制。

Kiri Barfoot认为，以上因素都可能向投资者发出了某种强烈的信号，也能在一定程度上解释6月销售市场的稳定。

数据回顾：

• 奥克兰南区租金收益最佳

回顾近年来奥克兰各区域的租金收益，南区、西区和北岸相对表现突出。在除市中心以外的近60个区域内，总体收益率均高于3.00％，其中有12个区域的收益率高于4.00％，这12个区域中大部分在奥克兰南区。

• 租金收益率vs购房贷款利率

回顾自2015年3月以来的收益率和贷款利率数据。2016年末的租金平均收益率只有2.85％，而当时平均的抵押贷款利率约为浮动利率5.60％，两年期固定利率5.10％；2015年3月时的租金高达3.54％，而当时平均的抵押贷款利率约为浮动利率6.60％，两年期固定利率6.00％。