最新商业地产报告出炉：现有市场亚太区最乐观之一，待开发项目堪忧

新西兰境内全面恢复正常经济活动和生活已近一个月，疫情横扫过境后对整个国家尤其是其最重要的经济中心奥克兰的商业环境带来了哪些影响，Colliers国际今天公布了他们的最新商业地产市场研究报告，给出了又一份答卷。

建筑市场：尚未开工及待开发项目可能搁置

奥克兰CBD和城区商务楼市场，在经历多年市场供不应求的状况后，带动了较为活跃的建筑开发。

截至2019年底，CBD的空置率已降至4.7％的历史低点；而在整个城区的商务楼市场中，空置率仅为5.6％。

尽管在过去的12个月中，新开发建成了大约28,000平方米的新空间，但城区的空置率仍然在减少。

在奥克兰CBD，目前有五个主要项目正在建设中，到2021年年底之前，预计将有超过8.7万平方米的新办公空间竣工。

在城区的市场，将有35,000平方米的新建建筑物在同一时间范围内完工。

在COVID-19疫情之前，市场的预测是，尽管库存增加将缓解市场供需状况，但还不会造成市场供应过剩，而且需求的持续增长将继续推动建筑市场的建设开发，预计在未来几年内这一发展势头都将会持续。

但是，在COVID-19疫情之后，情况发生了变化。，上述预测也随之转变。

根据最新的经济预测，尽管新西兰成功地遏制了病毒的大规模流行，大部分经济活动得以恢复，且恢复速度超过了大多数的预期，但

所有这些不确定性都可能会影响到未来的建筑市场。

当前奥克兰CBD在建的绝大多数项目已接近完工，市场的预租率也很高。

因此，没有理由认为，其建设将会受到干扰。目前城区市场上，正在实施的新建和改建项目的情况，也是如此。

因此，在评估未来的市场供应状况时，可能造成变化的，将主要集中在那些虽然已通过审批但尚未进入建筑阶段的项目，更有甚者，将是那些尚处于规划和可行性分析阶段的项目。

Colliers的报告认为，目前由于不断变化的市场动态，如果没有充分的预租率，CBD市场中约75,250平方米建筑面积、城区市场中约73,300平方米建筑面积的项目可能将无以为继。

现在预测其中哪些项目将会被搁置，还为时过早，且供应渠道的情况尚不明确，延期的时间长度也仍然未知，但是，尽快提前确定固定的租户，提高预租率，是现阶段任何一个即将进入施工阶段的项目所应该要做的。

而此后，由于在建项目完工和COVID-19疫情影响而导致的空置率增加的问题，显然又将随着新项目的推迟而得到最大程度地控制。

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商务楼：亚太区最乐观市场之一

COVID-19疫情对整个亚太地区商务办公市场的租金增长前景均产生了巨大的影响。

然而，根据Colliers的最新研究报告，奥克兰的前景似乎要比大多数地区的商务办公市场更为乐观。

因为面临空间空置压力的房东，不得不提供更多的优惠以吸引租户，在未来一年中，奥克兰实际的商务楼租金可能会下降，但是，这可能只是相对短期的情况。

在未来五年中，奥克兰的租金增长前景是整个亚太地区最为乐观的市场之一。

新加坡的年平均增长率预计为3.3％，居于领先地位，墨尔本预测的平均增长率为2.9％（是澳大利亚表现最为强劲的市场），而紧随其后的就是奥克兰，预计增长率为2.2％。

工业物业：近期交易活动非常活跃

工业部门强大的抗风险能力，以及该领域在当前经济衰退形势下是最具弹性和坚挺的这一普遍共识，导致最近几周里该市场的交易活动呈现出非常活跃的态势。

全国范围内有关工业房地产的销售数据显示，主要资产的价格和收益，与COVID-19疫情爆发之前的相比基本没有大的变化。

活跃的交易活动的推动来自各类买家，包括财团、高净值个人客户和自用业主。

例如，位于黑斯廷斯（Hastings）郊区的Tomoana Food Hub食品加工和配送中心以4100万纽币的交易价格售出；

在奥克兰地区，位于Papakura Boundary Road地块的物业，售出后获得5％收益率；

房地产集团Argosy将其位于惠灵顿Hutt Rd 180-202号的一处物业，以2350万纽币的价格出售给了当地的一位私人投资者；

基督城的市场也相当活跃，位于Wigram Close的一处物业，以410万纽币的价格出售给了自用业主。

零售业：消费出现强劲复苏

新西兰统计局（Stats NZ）发布的银行电子卡交易最新数据显示，随着新西兰人在lockdown结束之后重新回归零售商店并展开 “报复性消费”，导致零售业消费出现强劲复苏。

5月，核心零售业消费总额为46亿纽币，较4月份增长了73％。

这一“V形”反弹，是反映消费者态度的一项令人可喜的指标，尽管这也说明在lockdown期间消费需求受到了一定程度的抑制。

因此，对市场情绪的变化以及COVID-19疫情造成的经济影响，可能还有待几个月后才能做出更为清晰准确的评估。

而就目前数据显示，2020年5月的消费支出较之比去年同期的47亿纽币，下降了2.5％，但这一数据，仍然远高于过去10年期39亿纽币和20年期36亿纽币的平均值。（见表格中的红色虚线）