澳洲已大幅加速土地开发申请流程，新西兰还要等多久？

澳大利亚新南威尔士洲城市环境与规划局（NSW Department of Planning, Industry and Environment）于7月1号颁布出台并即日生效了一个新法案《中等密度低层多样化住宅法案（Low Rise Housing Diversity Code）》及对其进行解读和设计指导的文件《中等密度低层多样化住宅设计指南（Low Rise Housing Diversity Design Guide for development applications）》

这是一个引人注目的新动向。该法案针对整个新南威尔士洲的新住宅开发申请包括土地分割，给出了“统一的”规划要求与设计建议，大幅简化了土地开发项目的申请流程，且缩短了申请时间。

如果该项目申请符合国家环境规划政策（豁免和遵守发展法规）中的所有相关要求，通过市政府（Council）或政府认可的认证机构（accredited certifier）的审批，有可能最快在20天内获得批准。

在开发规划上进行简化整合，进而缩短审批时间。这对于很多土地开发商来说无疑是好消息。

可以预计，该地区新一轮的中等密度开发项目将会如雨后春笋般应运而生。

作为建筑设计师，我更关心的是城市的可持续发展和文化传承、街道社区与住宅之间的合理配置、居住环境的舒适度等等。

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那么这份指南里指的“中等密度低层多样化住宅”包括哪些呢？

• 中等密度
• 一片土地上拥有2个或2个以上的住宅
• 住宅不高于2层 

从住宅类型分大致有这么几类：

• 双户别墅 Dual occupancies 
• 低层小公寓 Manor houses 
• 联排别墅 terrace houses  
• 综合小区 Multi dwelling housing

带大家快速看看这几种户型的基本形态：

Dual Occupancy

Two Dwellings Side by Side

这种户型在新西兰一般被称为Duplex。从名称上便可了解这类户型的特征，那就是两套相连的住宅，且多数情况下在建筑形式和外部造型上采取对称式。

这类住宅也是Townhouse的一种。

Terrace Houses

Car Parking to Primary Road

这一类联排小别墅的特点是车道入口直接从主街道的正面进入住宅。车库入口和住宅入口在同一个方向。

室外生活空间多在后院，离主街道远，隐私性较好。车库可以与主体住宅相连，也可选择独立出来与住宅主体分离。 

联排小别墅在户数上至少大于2，超过10户一排的也不算少见。

这类户型多为长方形，因为每一户的宽度需控制在较小的范围之内以确保较高的土地利用率。

Terrace Houses

Rear Lane Access

这一类联排小别墅的特点是车道从后街进入车库或停车位，而住宅入口保持从主街道进入。

简单来说就是车道入口和住宅入口不在同一个方向。

车库可以与主体住宅相连，也可选择独立出来与住宅主体分离。

室外生活空间可以选择在前院或者后院。

Manor House

Manor house在新西兰被称为Walk-ups，本质来说是公寓的一种。

不同的是，Walk-ups只能算小型公寓，层高一般不超过3层。这类户型和联排小别墅相比密度更高一些。

Multi Dwelling Housing

这类多属较大型综合开发项目，一般来说拥有较大的土地面积，需要划分出内部车道（Internal Laneway），提供更多可停车的空间给处于后位的住宅。

 

了解了该指南包括的几种住宅类型，我们再来看看申请这类土地开发项目的要求。其中最关键的是项目设计师要提供一份设计师声明文件（Design Verification Statement）。这份声明必须由注册建筑师（Registered Architect）或有行业资格认证设计师准备填写，并在申请土地开发项目时一并递交。

众所周知，澳洲和新西兰在很多政策上都有一定的关联性，那么在隔壁老大哥已经充分认识到简化流程、加速审批对土地开发的重要性时，新西兰政府是不是也有这方面的考虑呢？让我们一起来看看新西兰在这方面的一些政策。

Auckland Unitary Plan

澳洲与新西兰的规划法案以及建筑法规大体上来说有许多内容都是重叠的。

在新西兰，任何新的土地开发和分割项目必须经过当地政府（Local Authority）根据新西兰资源管理法（New Zealand Resource Management Act - RMA）的严格审批。

这个过程是相当冗长和繁琐的。

一个土地开发项目一般需要得到两个许可：

• 资源许可（Resource Consent）
• 分割许可（Subdivision Consent）

可能有人会问，咱大奥克兰在2016年就已经出台了奥克兰统一城市规划条例（Auckland Unitary Plan）了，看上去和澳洲此次出台的法案有很多相似之处啊。

我的理解是，Auckland Unitary Plan只是统一了各个地方政府的不同规划法案，但是并没有提供一个快速的申请审核通道。

大多数土地开发案仍旧需要通过完整的资源许可和分割许可审批流程。

而澳洲7月1号出台的《中等密度低层多样化住宅设计指南》确立了一个可快速通过审批的申请通道，用以取代原有的单一冗长的申请过程。

 

Special Housing Area Legislation

但其实，新西兰也曾做过一些推进快速审批的尝试。

写到这里，就不能不提一下奥克兰市政府在2013年出台的特殊区域住房开发法案（Special Housing Areas legislation），简称SHA。

SHA的出台是为了解决奥克兰快速增长的住房需求。

市政府同时成立了一个专门部门审理SHA的土地开发项目，目的在于给与快速审批通道。

整个奥克兰地区有10个区域被划入了SHA。

这些区域的新土地开发项目会得到政府的特别支持，例如对高密度的许可，要求是每个开发项目需提供百分之十的住宅用作可负担住宅面向市场公开出售。

不幸的是，此法案在实施过程中并不成功，不得不于2019年9月正式终止。

只有很少部分开发项目受益于SHA最终落地并实现。

NZ\\'s New Building Consent Exemptions

新西兰在开发规划与建筑法案的很多方面都在跟随着隔壁老大哥澳大利亚的脚步。

今年5月发布的新的建筑许可豁免法案将在今年8月正式生效。

这些新的建筑许可豁免包括：

• 不超过30平方米的一层独立民用住宅
• 不超过30平方米的一层预制住宅
• 不超过40平方米的车棚
• 不超过30平方米的遮阳棚和回廊。 

被豁免建筑许可的项目必须雇佣拥有执业资格认证的建筑从业人员（Licensed Building Practitioner）担任设计和施工。

值得注意的是，厨房和卫浴设备并没有被包括在以上豁免的建筑许可之中。

也就是说如果您想在这个30平方米小型住宅中添加厨房或者卫浴，还是需要申请建筑许可的。

我们不难由此看出，新西兰正在试图向前迈进一步。虽然只是很小的一步，并且我个人的观点从某些程度上看这个“进步”有些鸡肋和谨小慎微，但是迈进一步总比停滞不前好。

澳大利亚在这方面显然走得更快更猛一些。

当然，这种迅猛发展所带来的长期影响亦或“弊端”总会随着时间的冲刷得到证实。

作为一个建筑设计师，我内心是矛盾的，我当然希望看到我们的城市发展得更快一些，希望我们的政府效率可以更高一些，希望客户可以更快得到批文快速收回投资成本。

但我也隐隐希望新西兰的步子可以走得慢一些：也许迅猛并不是我们的强项；也许我们不需要将因过快发展而毫无美感的豆腐块房子铺满每个居住区的缝隙；也许，岁月静好看后院草坪孩子玩耍嬉闹——那个quarter acre的Kiwi梦可以做的久一些。

作者介绍：

新西兰注册建筑师。毕业于奥克兰大学建筑设计系，拥有十年丰富的新西兰本地行业工作经验。

专长各类民宅设计和中高密度开发项目，曾参与主导多个Hobsonville Point获奖新区开发项目。

聆听客户的需求，努力实现设计与功能之间的完美平衡。

专注为客户提供高质量、可行性的建筑设计方案。