疫情时代，新西兰房地产的“危”与“机”

当地时间6月8日，新西兰卫生部宣布，此前全国仅剩唯一的一例COVID-19病例已经达到痊愈的标准，新西兰病例正式清零。后续虽然陆续有输入性病例出现，但都得到了良好的控制，警戒级别始终保持在一级，这意味着社交距离和聚集人数等限制都将取消，社会和经济生活基本恢复正常，人民的工作和生活都逐步回到了正轨。

可以说，新西兰打胜了这场战役，但与其他国家一样，COVID-19这只突如其来的“黑天鹅”对房地产业不可避免地产生了巨大影响。左右房地产市场走向的风险和机遇相互纠缠、不断博弈，没有人知道，“危”和“机”谁将主导新西兰房地产业的未来。

"我们并不完全知道所有的答案，但你仍然能够意识到变化的速度，以及不同类型房产因为面临抛售而产生的交易性投资机遇。"Bayleys的全国商业总监Ryan Johnson如是说。

 

抗疫虽胜、衰退可期，房市稳定是表象？

2020年2月26日，新西兰出现首例确诊病例。103天后，所有病例痊愈，新西兰“500万人团队”勠力同心，凭借严上加严的防疫举措、人均最高的检测率、难以置信的低死亡率，赢得全球点赞。

除了对病毒严防死守，在这103天里，新西兰政府先后公布了多项计划，用以支持困境中的新西兰经济：

3月16日，储备银行宣布紧急官方降息，将官方现金利率从1%降至创纪录的0.25%；

3月17日，政府宣布了一项121亿新西兰元的大规模经济刺激计划，投入资金相当于国内生产总值的4%，其中51亿新西兰元用于工资补贴；

3月24日，政府、商业银行和央行宣布按揭贷款人及中小企业如果收入因疫情受影响，可以申请6个月的本金及利息还款宽限期；同时，政府和银行宣布实施一项62.5亿新西兰元的企业资金担保计划；

3月28日和4月15日，政府两次公布针对疫情中税务问题的一系列新措施；

5月1日，财政部长Grant Robertson宣布，政府将推出无息贷款支持小企业；

5月14日，Grant Robertson发布主题为“共同重建（Rebuilding Together）”的2020年度财政预算案，将为挽救受疫情冲击的经济再拨款500亿新西兰元。至此，政府对新冠疫情相关支出总额已达到630亿新西兰元，其中约200亿新西兰元尚待分配……

可以说，新西兰政府在这103天里，抗疫、经济两手抓、且都抓得很漂亮。新西兰市场研究机构Colmar Brunton民调显示，88%的新西兰人相信政府的疫情应对决定是正确的，这一数字超过该公司对美国在内的其它发达经济体的同期研究。

然而，疫情得到控制，政府和民众团结一心，并不意味着疫情带来的经济问题也随之过去了。

Infometrics首席预测师Gareth Kiernan就指出，新西兰成功的公共卫生应对措施不应被等同视为对经济斗争的胜利。

“政府的工资补贴计划是对疫情适当的即时反应，然而，该计划目前只是延迟、不会避免未来大量失业所造成的的昂贵经济代价。一旦政府的工资补贴和‘房贷假期’在2020年下半年结束，我们预测，到明年年底，新西兰的GDP仍将比Covid-19疫情之前的规模下降4.8％，而且直到2023年，GDP都不会超过2019年的水平。经济复苏将是一个漫长而艰难的过程，将比目前预期得要长。”

具体到房地产业，全球房地产服务提供商第一太平戴维斯（Savills）的最新报告显示，由于疫情打击了经济、扰乱了交易，今年上半年全球房地产投资下降了33%。考虑到新西兰也在进入经济衰退，尽管上半年市场表现平稳，新西兰西太平洋银行（Westpac）仍预测全国房价将在年内下跌7%。Infometrics也认为，到明年年底，房价将下降6％，而不是最初预计的11％。奥克兰市议会首席经济学家David Norman则表示，“房价将进一步下行，今年跌幅可能在5%到7%之间，有财经评论员认为下跌最多可能达15%。但大多数银行认为跌幅在7%到15%之间。”如ANZ银行经济学家就表示，解除封锁后的消费反弹和夸大市场无法抑制房价下滑，预计今年将出现12%的降幅。

尽管专业人士对房价下跌幅度没有达成一致，但都认为未来房价下滑是必然趋势。新西兰房地产市场目前的平稳表象还有待观察证实，尚称不上“转危为安”。

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项目萎缩、失业高企，房地产泡沫要破裂？

“在COVID-19疫情危机的经济影响下，新西兰可能首当其冲受到房地产泡沫破裂的冲击。”全球经济学家和作家Harry Dent Jr的说法也许有些危言耸听，但不得不承认，他上个世纪的预言包括日本经济将持续10年放缓、道琼斯工业平均指数将达到10000点等尽管均遭到强烈反对和广泛质疑，但最终都被证明是正确的——

不利因素一：新西兰可能存在“房地产泡沫”

在过去的几十年里，新西兰的房价上涨速度远远超过了平均收入的增长速度。房地产或住房泡沫通常会随着房地产市场价格的快速上涨而达到不可持续的水平。在经济低迷时期，房产会贬值。在这种情况下，房主的抵押贷款可能高于房产的价值，处于负资产状态。如果出售，房主得到的将远低于他们最初支付的金额。

“在发达国家中，澳大利亚和新西兰属于亚洲移民喜欢移居的住房和房地产高端城市。但新西兰确实存在房地产泡沫，就像加州、香港和伦敦一样——这是一个巨大的危险，你的房子可能比你想象的更容易‘倒塌’。”Dent表示。

他更指出，新西兰的房地产泡沫在疫情暴发后正危险地接近破裂。“在美国，我们只有28%的净资产投资于房地产。在澳大利亚和新西兰，这个数字是65%到67%——这很危险。”

他表示，世界正处于经济崩溃的边缘，金融资产泡沫或会“回归现实”。而此次Dent的预测是否会像之前一样被证明是正确的，我们只能等待时间给出答案。

不利因素二：项目量陷入断崖式萎缩

新西兰华人建筑业协会（NZCBIA）会长Frank Xu接受记者采访时指出，疫情之前，新西兰建筑业项目由30%的公共投资项目和70%的私人投资项目组成。疫情发生后，私人投资项目金额减少了60%，但同时公共投资项目预计会增长40%以上，所以整体来说行业项目短期内预计会萎缩30%，体量大概只有原来的七成，其中包括28%的私人投资项目和42%的公共投资项目。

其中，公共投资项目的增长主要基于政府在基建方面的投入——500亿预算案中，有30亿新西兰元注入基建领域，而这是在Covid-19疫情前已经宣布的120亿新西兰元的基建项目资金基础上加投的。从长远来看，政府在基建上的巨额投资自然利国利民，而且大型项目需要大量雇员，也有利于创造更多就业机会；但就短期而言，这些政府主导的项目存在着：筹备和运作过程复杂、施工周期长、投入资金多、技术难度大等各种阻碍其迅速见效的现实问题，无法迅速缓解疫情带来的项目萎缩问题。

而项目量断崖式萎缩会带来的直接问题就是更多的裁员和失业。高级经济学家Satish Ranchhod预计，在与建筑业相关的25万工作岗位中，将有多达2万个岗位将可能处于危险中。

而Newsroom记者Dileepa Fonseka在与建筑行业领导人交谈后，更担心的是：随着建筑工程被取消、推迟和延期，很多建筑工人将把目光转向澳大利亚，除非采取更多措施留住他们。这个担心并非没有道理，新西兰一直存在严重的建筑工人短缺问题，人员流失意味着建筑业生产能力的损失，这意味着当经济状况恢复正常时，建筑行业的技术人员更难以满足需求。

不利因素三：失业率高企削弱购房能力

自2007-08年全球金融危机以来，新西兰的最低失业率是4.0％，也就是2019年12月季度的数据。

新西兰统计局（Stats NZ）劳动力市场和家庭统计高级经理Sean Broughton表示：“我们的调查显示，在新西兰进入疫情封锁之前，新西兰的劳动力市场强劲。自2012年底失业率呈下降趋势之后，自2018年底以来，失业率一直稳定在4％左右。”他预测说：“COVID-19疫情对劳动力市场的影响，包括失业率、实际工作时间和就业不足问题，应该在截至6月的那个季度更加明显。”

澳新银行（ANZ）的经济学家参考的是储备银行发布的劳动力市场数据，数据显示，今年第一季度的失业率上升至4.6％，但当时全国封锁尚未开始。ANZ表示，企业能够利用工资补贴、现金储备和贷款来推迟裁员，但是对于某些企业来说，这是不可持续的。Infometrics的经济学家预计，随着各种补助计划结束，新西兰失业率将在今年年底之前攀升至8％以上，并在2021年达到9.7％的峰值。

奥克兰市议会首席经济学家David Norman则指出，“坏消息（指疫情）传来后，奥克兰失业率大幅上升到6%，并可能在年底时上升到8.5%到9%，这相当于成千上万的人失业”。

而如果一个城市过度依赖航空、旅游、服务零售业且产业单一，经济恢复将更为艰难，如严重依赖旅游业的皇后镇湖区房价已经下跌6%，国际旅游业的消失让皇后镇经济和房市双双受创，可以想见的是失业人口还会不断攀升。

高企的失业率，意味着人们收入大幅减少，从而削弱人们购房能力，同时也将导致30％拥有房贷的屋主将无力继续偿还贷款。未来，一方面人们因财政紧缩无力购房，另一方面屋主因无力还贷导致被动售房增多，房市将为此陷入停滞，并产生恶性循环。当然，这是最坏的状况，而“危”与“机”总是相伴而生——

政策到位、利率给力，刚需将支撑房市？

由于应对得当，新西兰比设想的更早走出疫情，病毒对经济的影响弱于预期。相比仍深陷于COVID-19病毒泥淖的欧美国家，迅速控制疫情、降低了封锁带来的影响，争取了更多经济恢复时间，可以说是新西兰房地产业、整体经济、乃至整个国家最大的机会。

除此之外，政府的救市措施、极低的贷款利率，以及可预见的返乡人潮，都将成为支撑房地产业的重大利好。

有利因素一：政府救济力度前所未有

除了加大基础设施建设这一各国政府应对经济危机时教科书式的操作，在500亿预算案中，计划拨出50亿新西兰元在未来四到五年内增加6000套公共住房和2000套用来紧急安置无家可归人士的过渡性住房，9000套旧房的保温升级工程也将获得5600万新西兰元的政府财政资助。

政府此前已经承诺建设6400套住房，以及1000套过渡性住房。500亿预算案公布后，本届政府出资建设的公屋和过渡性住房总数将接近17000套，“是近几十年来最大规模的公屋建设项目，”住房部长Megan Woods称。

Woods还指出，这笔50亿的公共住房支出对建筑行业意义重大，并且向各家企业发出了留住员工的“强烈信号”。"这不仅会增加当地的就业机会，还将有助于缓解部分住房供应不足的问题。"REINZ则如此评价。

至于用来安装保温棉的5600万新西兰元，将通过现有的“Warmer Kiwi Homes”项目实施，但加装保温棉的补贴将从67%上升至90%，对低收入家庭来说是更多利好。Woods说，保温棉项目将为90家企业创造工作机会，这些企业将雇佣1300名承包工人，而且他们使用的保温棉90%都是新西兰制造。

此外，Infometrics的经济学家Brad Olsen指出，“政府工资补贴为新西兰近60％的劳动力和71％的企业纾困，一系列缓冲政策达到了减轻疫情剧烈冲击的预想效果，从而也相应避免了房地产市场的震荡，使其保持稳定。”

财政部长格兰特-罗伯逊表示，在住房方面将有更多的支持。"对住房开发和建设的进一步支持，包括私人住宅市场，将是我们从Covid-19中复苏的关键因素，我的打算是，这将是下一阶段基金进一步投资的主题。"

有利因素二：史上低位的房贷利率将刺激房市

尽管COVID-19疫情给整个新西兰房地产市场带来了巨大的打击和不确定性，但幸好有超低房贷利率扮演“强心剂”的角色，让市场保持热度。其次，超低利率有助于抬升资产价格，新西兰股市近期的上涨便是证明。

Westpac首席经济学家Dominick Stephens坚信他对今年4月至12月房价将下跌7% 的预测，但他指出，银行利率如此之低，以至于可以挽救房地产市场。

“去年，我们成功地预测了房地产市场将会增长，大多数人认为房价已经很高，不可能再上涨。可我们认为，不是这个情况，利率下降将推动房价上涨。(现在利率甚至更低)就是我期望的理由，一旦进入衰退后的环境，无论何时，我们都会看到房价迅速回升。”

First Home Buyers Club的Leslie Harris也认为，超低利率和取消LVR的资金限制对首次购房者相当有吸引力，"我们观察到，现在似乎又有一些首次购房者开始心血来潮，如果他们保住了自己的工作，在住房市场疲软的情况下，这对他们来说可能是一个非常好的时机"。

有利因素三：返乡/移民潮将拉动房市

由于海外一些国家疫情严重，加上因为疫情导致的失业，不少新西兰人选择回到家乡。

新西兰房产估价机构Quotable Value总经理David Nagel指出，虽然房市情况稍显冷却，但看房和拍卖依旧人满为患，市场的稳固部分需要依靠归国新西兰人，他们能够填补买家和租客的空位。“很多人都得找地方住下来……这能够弥补移民人数出现的大幅下降……当前他们肯定是在填补这部分亏空。”

奥克兰市议会首席经济学家David Norman也认为，返乡潮可能会对奥克兰的房价形成支撑。他假设，2万人经过入境检疫隔离后，其中有三分之一会在奥克兰定居，而这些新增人口将短暂助推奥克兰房地产行业。

此外，很多之前想要移民其他国家、或者本没有移民意愿的人，也开始关注成功控制疫情的新西兰。目前新西兰的签证申请工作仍被搁置，有超过10万个申请等待处理。尽管边境仍未开放，外国人仍在继续提交签证申请。

根据新西兰移民局发布的数据，与去年同期相比，今年4月访问新西兰移民局网站的美国人数量增长了37%，5月增长了65%。5月共有8万名美国人对移民新西兰展现了兴趣。除了美国之外，英国公民对移民新西兰的兴趣也在增加，5月相较去年同期增长了18.5%，即3万余人。访问新西兰移民局网站较多的人还有澳大利亚公民、南非公民和印度公民。

新西兰的房地产经纪人对新西兰国家广播公司（TVNZ）表示，他们还注意到对购买新西兰房产感兴趣的外国人数激增，超过四分之一的房产购买咨询来自海外。———住房刚需将长期存在，疫情只是暂时抑制了这种需求。