衰退崩盘还是解冻复苏？疫情下的全球房地产市场现状一览

禁止聚会、学校停课、商店关门、餐厅停业、办公楼空无一人、工厂完全停业，受COVID-19疫情影响，过去的几个月里，全球多数国家的经济活动都处于停滞或半停滞状态：临时工增加、失业率大涨，经济衰退风险剧增。

在这种情况下，多国的房屋租赁和买卖市场也遭遇了“大冰期”——买家大多会选择持谨慎观望态度，需求被暂时压制；卖家想要脱手房产可能不得不采取降价或其他激励交易的手段。

据评级机构标准普尔（Standard & Poor\\\'s）估计，全球房地产行业的2020年总销售额将下降15%至20%。

疫情引发的交易量大跌，不一定会引发房价大跌，但各国的房地产业今年“日子不好过”是一定的了。

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美国：商业地产或将成为重灾区

美联储在其5月上旬发布的《金融稳定报告》中发出警告：随着疫情的加剧，商业房地产市场将可能成为“重灾区”。

根据美联储数据，截至2019年年底，美国商业地产总市值为美国GDP贡献了1.14万亿美元。然而，随着工人失业、企业停工停产，公司无法支付办公室租金，大规模的房产抵押贷款违约危机极有可能爆发，进而造成商业抵押贷款证券市场危机。

根据惠誉评级的最新报告，在违约率方面，由于疫情重创旅游、零售业，5月份美国酒店和零售业的违约率在短期内分别从2020年3月份的1.44%和3.51%上升至30%和20%。

疫情期间，全世界的公司职员都不得不采用居家工作模式。

即使未来疫情趋缓，一旦居家办公成为常态，商业办公楼难免面临“人去楼空”的局面，这对商业房地产市场的打击将是巨大而长远的。

同时，美国零售业、餐饮业的前途未卜也给商业房地产的未来蒙上了未知的阴影。

然而，与商业地产的危机相反，美国住宅市场并没有出现人们想象中的房价大幅下跌的情况。

根据当地房地产网站Redfin在官网发布的数据，4月份全美房屋销售价格中位数为303895美元，比2019年上涨了4.9%；房屋销售数量为425195套，同比下降22.7%；4月待售房屋的数量为122.6万，比去年同期减少了21.4%；

新增房源45.76万，同比骤降41.4%。对此，Redfin的CEO Glenn Kelma在接受CNBC采访时表示，房价没有大幅下降是因为“供小于求”——购房需求下降了约20%，而房屋上市需求下降了约60%。

住房数据提供商CoreLogic也曾在5月初的报告中预测，从2020年3月至2021年3月的一年间，全美房价会上涨0.5%。

在GDP大幅萎缩、失业率居高不下和民众积极存钱的背景下，人们买房的热情也仅仅受到有限的影响。

美国NAR房产经纪协会最新的一项调查显示，只有16%的受访者表示疫情导致购房者的兴趣明显减少，而78%的受访者则表示，购买兴趣没有发生重大变化。

根据美国抵押贷款协会（MBA）的数据显示，在3月初美联储降息50个基点后，之后的一周内，购房贷款申请数比上一周增加了6%；5月27日，MBA发布数据显示，美国购房贷款申请量在截止5月22日的一周同比增长8.6%，这是连续第六周增长，自4月初以来共上涨54%，升至今年1月以来最高水平。

当然，并非所有人都持乐观态度。

美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院教授Susan Wachter就曾警告称：“货币供应量的巨大增长”直接导致了上一次美国住房泡沫和房贷危机。

Realtor.com网站则预计，美国房地产市场的反弹不会是“V”或“U”型走势，而会呈“W”型。

该网站预测，受千禧一代购房者和二手市场交易量的驱动，全美房屋销售将会在7月、8月和9月提升，但会在冬天因预计疫情反弹而再度下滑。

尽管当前来看，美联储接近零的低利率和政府为寻求经济复苏而给予的政策支持或将在一段时间内利好房地产市场，不过，包括高失业率在内的不确定因素依旧是房地产市场面临的隐患。

 

加拿大：2021年销量反弹将超过40%

COVID-19疫情让加拿大房地产市场陷入停滞状态，数百万人失业，经济进入深度衰退，房屋所有人开始恐慌，担忧此次危机是否会让加拿大房地产市场崩盘，导致他们最大的资产出现价值的大幅缩水。

这种恐慌情绪并非没有依据。

最新市场数据显示，加拿大房屋挂牌几近枯竭，房屋开放日被取消，买家都待在家里，市场交易基本陷于停滞。

数据显示，4月加拿大房屋买卖量大幅下降，达40%~70%。分具体市场来看，多伦多地区的房屋转售量在4月跌至30年来的最低水平，多伦多地区房地产委员会报告指出，转售量与去年同期相比下降了67%，而3月经季节性因素调整后同比下降了66%，这是有记录以来的最大跌幅；

根据大温哥华地产协会（REBGV）在5月2日发布的地产报告可知，大温地区在4月共售出1,829套房产，比去年同期下跌29.1%，比过去10年间的4月平均交易量低43.1%，也是1995年以来最低的4月交易量；

此外，疫情也极大地破坏了卡尔加里的房地产市场，石油价格暴跌更加剧了这种冲击。

显然，疫情使得许多购房者望而却步，而卖房者同样如此， 买卖双方的类似反应使得市场供需状况获得了暂时的平衡，从而维持了对价格的支持。

但随着时间推移，这种支持已经有所减弱：大多伦多地区的MLS房屋价格指数从3月份11.1%的同比增长小幅下降至4月份10.2%的增长；与此同时，大温地区房价已连续第11个月下滑，该地区4月各类房产的综合基准价为1,008,400加元，比去年同期下降8.5%，比今年3月下滑0.3%。

加拿大房地产市场崩盘的后果是不可承受的：房地产以及住宅建设占加拿大去年GDP的近15%。

房地产是多伦多、温哥华和蒙特利尔经济增长的关键驱动力，大量移民的涌入带动了从农业、设计、保险到贷款经济各个领域的繁荣。

加拿大最大银行加拿大皇家银行Royal Bank of Canada并不认为加拿大的房地产市场会出现崩盘。

该行分析师Robert Hogue预计，受疫情影响，今年的二手房销量有可能大幅下滑30%，至20年来的低点。

不过，由于买家和卖家都持观望态度，谨慎入市，近期住房价格或将维持稳定。虽然预计今年下半年的综合基准价格将同比下降2.9%，不过，这一趋势或将在明年就会发生逆转。

按照Hogue的预测，低利率、不断走强的就业市场以及移民人数的反弹将助力2021年的销量反弹超过40%，住房市场将重归卖方市场。

总的来看，人口的增长以及住房的短缺将驱动需求不断上升，成为加拿大房地产市场蓬勃发展的重要基石。

 

澳洲：房地产业迅速复苏希望渺茫

随着澳大利亚各州于6月上旬先后进入COVID-19疫情限制措施解除的第二阶段，消费者信心回升，房地产市场开始趋稳反弹，首府城市二手房拍卖清盘率好转。

但是，由于疫情对澳经济冲击严重，居民购买力骤降、投资者撤离，新房建设、旧房装修翻新和出售都受到巨大打击，房地产业迅速复苏希望渺茫。

根据澳大利亚一主要房地产信息网站Domain的初步统计，全澳初步清盘率为56.4%。

该公司高级经济学家Nicola Powell表示，虽然与澳洲较弱的经济形势相比，清盘率有如此表现还算不错，但清盘率低于60%，预示着房价很可能持续走软。

爱普资本(AMP Capital)首席经济学家Shane Oliver预测，由于COVID-19疫情的影响，“澳洲失业率可能会飙升至10%或更高水平，这可能会导致偿债问题激增，人们被迫出售房地产，进而带动房地产价格大幅下跌。

以最乐观情况估计，各个首府城市的房价可能会下跌约5%；最糟糕的情况则是，房地产价格可能下跌约20%或更多。”

与此同时，房地产业主不得不减免租金来稳定租客。

自3月中旬澳大利亚暂停所有国际航班并实行封国措施以来，该国旅游业陷入全面停顿。

主要旅游城市如悉尼的出租型住房空置率飙升至近20年来新高，房东们纷纷被迫减租以留住租客；商业地产业主也迫于形势不得不减免零售商租金，以帮助他们降低运营成本。

对于建筑业来说，也存在诸多挑战。行业分析人士认为，小型建筑公司非常脆弱，资金链难以为继。

由于澳洲政府的多个经济刺激计划将于今年9月到期，澳洲住宅建设业未来仍面临资金、技术、人力、市场和经济疲弱等多重挑战。

 

中国：调控超300次，房地产市场整体回稳

在中国，基于春节返乡置业潮，每年的房地产市场在春季会出现一波销售旺季，然而，在突发疫情的冲击下，各地楼市几乎进入“冬眠期”：成交量接连下滑，价格也有所下调。

根据中国房地产决策咨询数据平台（CRIC）监测，2020年春节期间，中国88个重点城市商品房成交量相比2018年春节假期减少63%，部分三四线城市零成交，住房需求短期被抑制。

贝壳研究院发布的数据显示，2020年1-2月份，北京链家二手房的实时成交量同比下降了约57.6%；2月份北京二手房的成交均价为54115人民币/平方米，环比下跌了8.6%，同比下跌了9.7%；新增房源挂牌均价为57790人民币/平方米，环比跌幅扩大至3.9%。

中指研究院发布的《疫情对房地产市场及企业影响调查》报告则显示，在500位地产经理人中，近八成认为此次疫情对楼市的抑制作用高于2003年“非典”造成的影响，普遍对2020年房地产市场发展预判较为悲观，超半数认为疫情对整个房地产市场影响周期为两个季度。

但事实证明，疫情对楼市影响最为严重的阶段只持续了两个月；之后，得益于二季度以来中国疫情防控形势的好转，以及人们生产生活秩序的持续恢复、购房需求的逐步释放，房地产市场也开始“触底”回升。

贝壳研究院7月2日发布的2020年楼市半年度系列报告显示，总体而言，2020上半年，中国房地产市场分化严重：新房、二手市场已基本复苏，而租赁市场旺季遇冷。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，从月度成交走势看，二手房市场成交量从3月份开始明显恢复。3月重点18城链家二手房成交量比1-2月成交总量增长41.8%，4、5两个月环比增速分别达到39%和19%，6月成交虽然比5月有所回落，但同比依旧增加21%，疫情对市场造成的冲击正在逐步消退。

价格方面，疫情之下，2020年一季度重点城市二手房均价普遍环比去年四季度下跌，但二季度均价随市场修复普遍反弹。

对于新房市场而言，贝壳研究院高级分析师潘浩指出，2020年上半年有66个大中城市二季度新房市场成交量接近去年同期，但累计半年成交量仍有一成缺口，市场仍处于逐渐恢复的过程中。

与新房及二手房市场形成对比的是，上半年受到疫情影响，租赁市场的季节性规律被打破，传统旺季很“淡”：贝壳研究院数据显示，2月份由于疫情严重的原因，重点城市的租赁交易触底，市场几乎陷入停滞，3月才开始逐渐好转；新增房源整体挂牌均价偏低，业主的出租预期处于低位。

目前房源成交周期处于高位，租赁市场向租客市场转变。

中原地产首席分析师张大伟认为，结合五六月份的情况来看，对于全国大部分区域而言，楼市基本已经达到百分之百复苏，甚至有的区域还呈现出同比增长趋势。

究其原因，这与上半年楼市政策的多发有很大关系：中原地产研究中心统计数据显示，2020年上半年，各地发布与房地产市场有关的调控政策共计304次，其中包括全国各地力度不一的人才政策、购房补贴政策、落户政策以及前期为房企减负等适度宽松政策。

对于下半年市场的预判，贝壳研究院认为，下半年重点城市二手房市场分化将持续加剧，核心城市供需两旺，更具有持续性。

在租赁市场，延迟的租赁需求会不断释放，下半年供需趋于缓和，但业主出租预期仍将持续处于低位，市场不断向“租客”市场转变，租客将掌握更多主动权和议价空间。