下一个住宅地产大繁荣时期要来了

我也曾以为房价已经“封顶”了。但现在，我坚信未来十年里还会有新的一波“涨价潮”——新西兰的平均房价将达到100万新西兰元。

有人会说这不难预测，因为房地产价格每十年本来就会翻一番——结果可能相同，但做出预测的逻辑却不相同。

可以预料的是，有的读者可能会认为我是“仅仅是”一个贷款经纪人，以这个身份谈论房价的增长是确认偏误 （confirmation bias1 ）。

08年全球金融危机才是“金融”危机 08年全球金融危机爆发时，贷款标准非常低，以至于没有收入的人都可以以超低的“蜜月利率（honeymoon rates）2 ”贷 款买房。这种贷款者基本上没有收入也没有工作的贷款，通常被 称为“NINJA贷款（NINJA loans）3 ”。

所以，当蜜月利率到期后， 许多借款人无法负担远高于蜜月利率的正常市场利率，最终不得不拖欠贷款。

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新西兰也感受到了这场全球性金融危机的冲击波，但几乎没有受到这场危机的影响，因为新西兰的贷款标准要严格得多。

和2008年金融危机相比，2020年的经济衰退是完全不同的情况——它是由COVID-19疫情触发的，但将因此而导致大量失业。

多年来，我们一直在谈论工作自动化（job.automation）引起的失业，而如今，一夜之间突然发生了阶跃变化：失业率预计将达到10％。

而对于房地产市场来说，失业率上涨带来的风险是将导致房屋被迫出售和价格下跌。

失业率的增加将增加待售房屋的供应并减少购房需求，但是不管情况有多糟，失业是暂时的因素，而经济必将在未来两到三年内反弹。

经济学家预测，到2023年新西兰将恢复正常的经济增长。 几乎所有人都可以预言，由于COVID-19疫情的影响，房价将在短期内下跌。

但和以往的不同之处在于，此次政府推出大量经济刺激措施，银行争相推出极低的贷款利率、并允许贷款还款延期，以拯救经济、房地产市场和在疫情中受到影响的人们。

此时，较低的房价将为那些有优质信用的人们提供购房良机。考虑到目前极低的贷款利率，究竟什么时候才是买家重新进入市场的好时机？

房产市场何去何从？

有些厄运论者继续预测房价会大幅下跌。

有些人认为，如果房价在六年内翻番，则可以在三年内减半。其他人的观点指向可负担性，认为现在的房屋价格比过去更难以负担。

不管其理由是 什么，症结在于市场被高估了，价格将恢复到房地产市场长期的平均价格（long-term average）。

如果使用正确的长期平均值，并针对利率的结构性变化对 其进行调整，我可以接受这个观点。但是，他们并没有这么做。

因此，让我们直接通过数据来判断。

新西兰的房价每年上涨不到4％。

如果将2000年的房价中 位数设为170,000新西兰元，并按家庭收入每年增长不足4％计 算，则现在新西兰的房价中位数应为365,000新西兰元。

此时，如果收入增长是唯一考量因素，那么房产价值每二十 年会翻一番。但显然不是这样。

事实上，2020年的实际房价中位 数为670,000新西兰元。

那么，厄运论者的预测真的是对的吗？ 今天，抵押贷款利率低于3.00％。

同时，新西兰的贷款市场已从2000年的620亿新西兰元增长到今天的2800亿新西兰元。

随着债务水平的提高，经济对利率的小幅变化变得更加敏感，储备银行的“中立官方现金利率（neutral.official.cash rate）”也逐渐下降。

简而言之，对借款人而言，如今5％的贷款 利率已经变得像二十年前的9％一样令人恐惧。

因此，最重要的是借款人的承受能力（借款人有能力支付多少），而且我们需要考虑提供更低的贷款利率。

举个例 子：如果我们将收入调整后的房屋价格 （income-adjusted house price）设为365,000新西兰元，那么2000年按8％抵押贷款利率计算的总利息成本将是： 365,000 x 8% = 29,200（新西兰元） 这是借款人本应支付的利息金额。

如果按今天较低的4％的贷款利率计算的房价中位数，即 29,200/4% = 730,000（新西兰元）

我们将此数字称为我们的“市场价格（fair market price）” 新西兰的实际房价中位数为670,000新西兰元，因此我们有理由认为，房价有可能进一步上涨，达到市场价格--730,000新西兰元。

尽管房价实际上自2000年以来已经翻了两番，但家庭收入的增长和长期利率的降低可以充分解释这个现象。

现在，如果房价下跌10%，至603,000新西兰元，那么房价中位数与公平市场价格之间的差距将进一步加大。

这意味着什么？ ——当失业率反弹时，房价将大幅上涨。

如果在接下来的十年中，家庭收入继续以每年4％的速度增长，那么到2030年，新西兰的房价中位数将达到100万新西兰元。

上图中的蓝线是用于偿还贷款的家庭收入百分比。

从图中可以看出，即使房价上涨，家庭收入也不会随着时间的推移而 发生显著变化。

灰色柱状图表示未来的房价预测，房价在受到 Covid-19疫情的影响下降低、会促使偿还贷款收入比例暂时性 先出现下降的趋势；

而后随着房价的稳步上涨，偿还贷款的收入比例只会成正比的小幅度升高，这是因为家庭收入的逐步增加， 并假设贷款利率保持在较低水平。

100万新西兰元听起来很多，但事实上，我们对成为百万富翁的说法存在着历史性的偏见定义。

在1960年，成为百万富翁确实意味着一些东西。

如今，任何 50多岁的人，只要拥有房产和退休金，都将是所谓的“账面上的 百万富翁（paper-based millionaire）”。

如果您将100万新西兰元存入银行，那么一年的税后收入将为13,400新西兰元，在新西 兰，这笔钱难以让一个人在不动用储蓄的情况下舒适生活。

2030年，平均房价将达到100万新西兰元。

对于讨厌痴迷于房产的新西兰老派纯粹主义者而言，要记 住，对财产的赌注是对政府、储备银行和金融机构的赌注。

这整个系统旨在保护作为我们主要财富储备的长期房产价格。

在一个政府可以印钞的世界上，我认为房产取代了黄金作为标准。

拥有自己的房屋仍然是人们所渴望的。

最后，在这次“大萧条”中，首套房房主平均支付的每周利息成本为280新西兰元，而租用同一套房屋的租金为每周550新西兰元。

如果他们失业，可以推迟六个月支付贷款或仅支付贷款利息。

另一方面，如果租客足够幸运的话，他们可以住在“街道”或 公益房（social housing）。

你宁愿成为谁？ 现在，聊了这么多数据和推演方法以后，您对新西兰未来房价的发展还持悲观态度么？

作者简介：

John Bolton

John Bolton，前ANZ总经理、金松鼠信贷（Squirrel Mortgage）创立者。 自2007年创立以来，金松鼠信贷每月帮助购房者和投资人交割约一亿新西兰元的资金量。作为新西兰金融信贷行业领军者、前三位P2P，Lending资格获得者，10年来，公司几乎包揽了业内所有奖项。