租客市场来临，您的房子如何在疫情中脱颖而出？

当第一缕阳光唤醒2020年的时候，新西兰本也应该迎来房屋租赁市场的旺季。

开年之际，正是留学生开学复课、新移民入境的热门时段，新西兰各大城市的出租房屋，特别是靠近市中心和大学的房屋都会出现供不应求的情况。

然而，因为COVID-19疫情的爆发，2020年的新年布满了阴霾。

前所未有的“租客市场”

自2020年1月13日泰国首次确认中国境外首例病例以来，许多国家包括新西兰便在第一时间限制或禁止中国公民入境。许多回国过年的学生无法顺利回新西兰上课，影响了以留学生为主的出租房如市中心公寓的租赁。

提前租定了房屋的学生无法入住，但仍需按租约支付租金；而已预订的、未签租约的租客未能按期入住，则导致房东受到经济上的损失。

正当房东和租客还都盼着海外留学生重归新西兰的时候，新西兰政府进一步发布流行病防范公告并启动了警戒系统。

这意味新西兰的经济和人民的生活都进入了一个前所未有的阶段。

以往，租赁市场一直都面对供不应求的困境，一套出租房屋上市就会有多人来申请，租金也一直处于持续的稳步增长中，有时候租客甚至需要通过加价或提前预定才能得到自己心仪的出租房。而这一局面在2020年初被突如其来的疫情完全扭转了。

新西兰锁国以后，国家经济受到重创，公司盈利大幅下滑，企业重组、裁员或倒闭等坏消息层出不穷，个人可支配收入受到直接影响——一方面，收入减少导致本地租客对租金的可承担能力降低；

另一方面，很多出租房产都有贷款，租金减少甚至“无租可收”的境况使得资金链断裂，房东也因此面临着极大的考验。

与此同时，关闭边境阻止了大多数非新西兰公民入境。

除了留学生，每年，尤其在年初，新西兰还会有大量游客，以及短期工签、打工度假签证、PR等的持有者进入新西兰，这些群体也一直是租赁市场的主力——消费群体的大幅减少意味着租赁市场转向了租客市场。

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供过于求，市场考验严峻

撰写本文时（2020年6月中旬），在新西兰最大的租赁市场平台Trademe上，全奥克兰有5176套房子待租，其中有1490套都在市中心（CBD）。

往年此时，奥克兰市中心只有几百套待租房源，而目前却有近1500套空置房，同时租客群体来源在短期内又难以增加，这显然对房东是严峻的考验。

在接下来的6个月里，将有700~800套左右的新公寓及联排项目竣工交房。而这当中的40%是作为投资房购买的，也就是说，将有300~ 400套新房会在年底进入租赁市场。

如果这期间边境依旧封锁的话，租赁市场将面临更大的挑战。

CBD区域:

由于疫情带来的种种限制，相对往年同期，呈现出房源供大于求的境况。究其原因：

从租客角度来看，因为持工签与学签的人士无法入境，导致减少了60%以上的租客群体；同时，由于企业，尤其是零售和餐饮业也受到疫情冲击，许多本地学生受影响无法找到合适的临时工作而缺少收入、无力承租，这进一步减少了租客群体。

从房源角度分析，民宿行业的萧条使得很多业主将自己的投资公寓转做长租：目前不单只是民宅公寓型的Airbnb 房源在转型，有部分酒店型公寓的业主也已经与酒店营运公司取消管理合同转做长租。房源的增加更加剧了市场的恶化，目前很多出租房正以提供免租1-2周的优惠来吸引租客。

东区与南区：

租客相对较为稳定，在过去的两个月里，该地区基本没有出现空房或房租无法负担等现象，尤其是中等或房租偏低的房源出租平稳。

其中，两卧至三卧的房源在南区最受欢迎，且出租率在解封后的一个月里较高；四卧或以上的房源在东区较为受欢迎且出租率高。

西区与北岸：

三卧与四卧的房源成为这两个地区的主力军，尤其是中等价位的较受欢迎。

西区老区的出租率最高，基本在两次看房日过后就有租客申请；北岸的老区三卧至四卧户型亦较受欢迎，基本在一次看房日后就有租客申请。

西区与北岸的其他区域，尤其是新区的房源租出去的时间略长。这是由于租金价格偏高，卧室基本都在四卧房以上。

中区：

这个区域一直以来都很抢手，尤其是在名校网内的房子，不论是两卧、三卧或是更多房间的独栋或联排，只要符合市场价格，都很容易找到租客，即使刚解封时也不例外。 

逆势而行，房况和宣传是关键

尽管租赁市场的大环境恶劣，但仍有一些房源逆势而行，收到多组潜在租客的申请、快速租出并获得了良好的价格。

例如，一套在Mairangi Bay 的四房独栋别墅， 房况良好，租金价位适中，在上市后的第一周就有35组人申请，筛选出3组条件优越的申请者，房东很快便从中挑选到自己心仪的租客。

而一间在奥克兰市中心Beach Road 上的公寓在转到我公司来之前已空置了四五周一直租不出去。在我公司重新打广告后，上市的第四天便顺利出租了。

通过上述案例不难发现，优秀的房况、合理的价格和宣传是胜出关键。

对租客而言，住房是消费品，在一定的预算里，都希望自己租到最实惠或最好的房屋。租客会在一定的租金价位里就屋况、地点、周边的交通设施等进行综合考虑。

而作为房东，如果想将自己手上的产品（出租房）更好更快地租出去，在上述几个条件里，能改变的就只有屋况。

因此，房东可以考虑趁着空置期，对房子进行翻新装修，尤其是提升屋况以满足健康住房标准。装修需要注意的要点如下：

• 老房子的木窗户，可以考虑更换窗把手和边条以达到更好的密封效果；
• 在客厅安装空调，在厨房和卫浴安装通风系统以满足健康住房的要求；
• 考虑对房子重新刷漆或更换地毯，这会让房子焕然一新，让租客一见倾心；
• 若不准备装修厨房与卫浴的话，对一些较老的房子而言，可以考虑更换使用频率高的物件如炉灶、水龙头、马桶盖等，这种点缀式的翻新可以避免租客正常使用时出现意外损坏的几率；
• 如果空间允许，增加院内车位、储藏或生活空间，如安装一个铁皮房或搭建露台/雨棚。 这些能增加房子的特色，在租客看房时多出一些亮点。

而整修完毕、房子准备上市时，对房屋的包装和广告渠道就显得非常重要。

首先，等待上市的出租房里里外外一定要收拾好。屋内必须整洁干净，不要有杂物；花园里的花草树木一定要修剪好。

其二，房子的照片一样要清晰、美观。照片需要包括房屋的每个空间，有条件的话推荐录制视频，以尽可能提供齐全的信息，方便租客在网上搜索过滤房源的时候做出选择。

其三，广告渠道不应单一。Trademe 虽然是最广泛、最受欢迎的租赁平台，但应该考虑同时在其他各种网络和社区平台刊登招租启事。

值得一提的是，租金的标价也有学问。网络平台的租赁启事都有租金价位分类，租客在筛选房源时会以标价为主，一般不会议价，很可能因租金不在自己的预算内就直接跳过了选择。因此，符合市场需求的标价非常重要。

总体而言，尽管疫情对经济造成了打击，但住房是生活的必须品。边境封闭时期，有的人会因为失去工作或生意受影响无法承担现有的出租房，但也有一些收入较稳定或不受影响的人因无法外迁或出国消费而选择以更换租住房的方式来提高自己的生活质量；

若边境解封，虽然有一部分的本地人将外迁，但可能迎来更多的移民、工人、留学生，或回流的新西兰人。可预测的是，民宅租赁市场不会受太大的打击，但短期内，投资者需缩紧腰包，谨慎行事。

作者介绍：

Franklyn Young

毕业于奥克兰大学物业管理学士，毕业后曾在几家大型物业公司从事住宅物业、商业物业、业主法人团的物业管理。

目前在Crockers物业集团担任业务开发和项目经理一职。