维护租户健康，保护房东资产，提升物业价值（《健康住房标准》详解之一）

《2019年住宅租赁（健康住房标准）条例》（Residential Tenancies (Healthy Homes Standards) Regulations 2019, 于2019年7月1日正式成为法律。该《标准》将在很大程度上促进新西兰家庭的福祉，同时也牵动着广大业主的心。那么《健康住房标准》究竟有哪些要求？在合规过程中可能遇到哪些难题，又该如何解决？我们将邀请贵临物业的专业人士对此逐一进行解读，敬请持续关注。

为什么《健康住房标准》很重要？

新西兰有近60万户租房家庭，研究表明用于出租的房屋的质量一般不如自住房屋。居住于寒冷、潮湿和发霉的房屋可能引发健康问题，特别是哮喘和心血管疾病。通过改善出租房屋的质量，新西兰租户的健康状况将得到改善。而对广大业主而言，虽然这确实是一笔开销，但从长期房屋维护角度来看，温暖干燥的房屋不容易发霉，建筑物也不会因霉菌生长而受到损坏，这能更好地保护房东的资产。

《健康住房标准》主要涵盖哪些内容？

《标准》主要涵盖供暖、保暖隔热层（保温棉）、通风、防潮排水和防止漏风五大方面内容。

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《健康住房标准》的五大方面要求

        供暖

        Heating

• 所有出租房屋都必须安装一个或更多的固定暖气设备，可直接为主客厅供暖，使客厅温度不低于18°C，并能够全年维持这一温度；
• 某些低效能、昂贵或不健康的暖气设备将不符合该标准的要求；
• 可于网站tenancy.govt.nz/heating-tool(external link)上获取供暖评估工具 (Heating Assessment Tool)，了解最低供暖要求，检查当前供暖是否达标，或者是否有必要安装新的暖气设备。
  
  保暖隔热层
  Insulation
  
• 从2019年7月1日起，所有出租房屋的天花板（ceiling）里面和地板下面（underfloor）只要有可能都必须安装保暖隔热层；
• 部分出租房屋现有的保暖隔热层需要加厚或更换。根据房屋的地理位置（见下图），天花板保暖隔热层应至少达到R值*；
  
  
  • 2016年7月1日之前安装的现有天花板保暖隔热层的厚度应至少达到120毫米。地下隔热层的R值应至少为3。
• *“R”代表电阻，R值是衡量保暖隔热层抵抗热流能力的指标。
  
  

  通风

  Ventilation
  
  • 出租房屋的所有卧室、餐厅、客厅、休息室和厨房都必须至少有一扇门或窗户（包括天窗）与室外连通。
  • 每个房间的上述门窗的总面积必须至少为建筑面积的5%。门窗必须能固定在可以开启的位置。
• 所有厨房和浴室必须有一个向外部通风的抽风机。
  
  

  防潮排水

  Moisture ingress and drainage
  
  • 出租房屋必须具备有效的排水系统，可排走雨水、地表水和地下水，还应包括适当的排水口。
  • 排水系统必须包括排水槽、落水管和排水沟，以便从屋顶排水。
• 如果出租房屋有封闭式底层地板，在合理可行的情况下则必须安装地面防潮层。
  
  

  防止漏风

  Draught stopping
  • 房东必须对墙壁、天花板、窗户、地板和门上任何不合理的缝隙和洞进行填补或堵塞，以免产生明显的漏风。
• 除非租客和房东另行约定，否则必须封闭开放式壁炉。
  
  

  《健康住房标准》合规时间线

  2019年7月1日起
  • 在合理可行的情况下，所有出租房屋的天花板和地板底下都必须安装保暖隔热层。
  • 房东必须就任何新的、变更的或续签的租赁协议签署一份声明，说明他们将遵守或已经达到健康住房标准。
  • 作为对2016年7月1日实施的现有规定的补充，所有新的租赁协议中应包括一份声明，写明房屋采用的是哪一类保暖隔热层，保暖层的所在位置、类型及现状。这两份声明可以合并及提供一个签名。
• 房东必须保存相关记录，以证明自己遵守任何适用或将于租赁期间适用的任何健康住房标准。
  
  2020从12月1日开始

• 房东必须就任何新的、变更的或续签的租赁协议提供一份《声明》，描述目前对健康住房标准的遵守情况（《声明》文件下载链接：https://www.tenancy.govt.nz/assets/compliance-statement.pdf）

  注：如果不能提供，或提供信息不准确，将面临500纽币的罚款。因此，如果你在填写《声明》内容时有疑问或困难，建议及时委托第三方专业房屋检测公司出具检测报告。
  
  2021年7月1日起
• • 私人房东必须确保其出租房屋在新租约或续租租约生效后90天内达到健康住房标准。
  （除新西兰房屋署和社区住房提供机构的寄宿房屋外）所有寄宿房屋（boarding house）必须符合健康住房标准。
  
  2023年7月1日起
• 所有新西兰房屋署的住房和社区住房提供机构的注册房屋都必须符合健康住房标准
  
  2024年7月1日起
• 所有出租房屋必须符合健康住房标准。
  
  房东必须保存哪些记录，以表明符合《健康住宅标准》要求？

  根据《1986年住宅租赁法（Residential Tenancies Act 1986）》，房东已经被要求保留与出租房屋有关的某些文件的副本（如检查记录和任何维护或维修工作记录）。

  除此之外，《健康住房标准》还要求房东保存的相关文件包括：

  • 合规性证书；
  • 客厅所需加热能力的计算记录，包括试用供暖评估工具的结果打印件；
  • 验收证书；
  • 建筑从业人员开具的收据；
  • 建筑从业人员和/或其他服务供应商开具的发票；
  • 任何建筑材料和/或构件的收据；
  • 符合规定的照片证据；
  • 建筑从业人员或独立合资格人员的工作记录；
  • 由持牌建筑从业人员、独立合资格人士或任何其他相关专业人士进行的专业评估；
  • 如果排气扇是某一非常规且较大的通风系统的一部分，需要有建筑合格证或合规声明；
  • 土地资料备忘录或建筑物资料报告或其中部分报告合理地显示符合规定；
  • 为符合标准而安装的设备的产品手册/时间表；
  • 其他能够合理地表明符合规定的重要文件/记录。

   

  《健康住房标准》有哪些豁免条款？

  以下三项是关于《标准》的一般豁免条款：

  • 如果业主打算拆除或大幅重建出租物业，并在《标准》达标日之前申请了相关资源或建筑许可。这项豁免由《标准》达标日期起，最长有效期为12个月。在某些情况下，豁免期可能会提前结束，例如，如果相关的许可证失效或被终止，或许可证的申请被拒绝。业主如果被要求的情况下，有需要提供证据证明他们已经申请了相关的资源或建筑许可；如果由于申请资源许可或建筑许可而得到的豁免，一旦申请被拒批，那么业主将有90天的时间在采取措施使出租房达到健康住房标准，除非业主对拒批许可提出质疑，在政府对业主的质疑做出决定之前，质疑期将恢复豁免。
  • 如果租客是出租物业的前业主，而租约是在业主从租客手中购得物业后立即开始的。在这种情况下，豁免可在租约开始日期起计12个月内适用。
  • 如果出租物业只是建筑物的一部分，而业主并不拥有整栋建筑物(例如，业主仅拥有一套公寓)。业主可部分豁免于遵守部分《标准》要求：
  1. 如果需要在建筑物的某一不完全属于该业主的地方安装设施。
  2. 如果施工需要进入非该业主拥有独立所有权的区域。

  但在上述两种情况下，业主仍需要采取一切合理的措施，确保出租房在合理可行的范围内最大限度地符合《标准》。

   

  注意：如果其中一项豁免在租约期间不再使用（比如，建筑许可到期作废），业主则必须在合理可行的情况下尽快使房屋达到健康住房标准。

   

  除以上三条一般豁免条款之外，具体到《标准》的五个方面，每个方面也有其特定豁免条款。我们将在之后的分期解读中一一详细列举，敬请关注。

   

  小结

  虽然《标准》对于房东来说会是一项“强制性”投入，但长远看，这会是一种有合理回报的投资行为。据不完整统计，房屋综合状况较好的出租屋，每周租金会比同等级别房屋高出30-50纽币，即年租金收入预计较同等级别房屋高出1,560-2,600纽币；不仅可让房东逐步收回为符合《标准》投入的成本，同时也能相应提高房屋价值，降低维修成本。

  目前由于健康房屋检测需求非常大，所以建议业主及早安排检测，然后根据检测报告，结合实际情况，寻找合理报价，有序安排房屋修缮计划。

   

  作者介绍：
  
  

   

  Lawson Sun 现任贵临物业管理公司北岸分区经理。拥有金融、会计以及市场营销专业背景和四年多会计工作经验的他，擅长为业主提供投资房产出租和管理的综合解决方案。贵临物业深耕新西兰物管行业十余年，目前拥有五家办公室，服务覆盖全奥克兰以及汉密尔顿。