快来看！历史经验告诉我们：大选会从哪些方面影响新西兰房地产市场？

高力国际（Colliers International）对过去六次新西兰全国选举期间的房地产销售情况和信心调查进行了分析，以评估2020年大选是否会对房地产投资产生影响。

住宅市场

对最近六次选举前后的住宅销售活动的分析表明，除非政府有重大的房地产政策推出，否则一般销售活动通常会基本保持原有的趋势。

自2000年以来的六次大选中，有五次选举对销售活动几乎没有影响。唯一的例外是2014年的大选。

2014年，工党推出了资本利得税的提案，并要求对海外买家购买住宅物业的资格进行限制。

这些政策与当时国家党主张维持现状的政策截然相反。

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这一政策分歧使得选举之前的销售活动放缓，随后在国家党当选执政后，消除了市场的不确定性因素，销售很快便急剧上升。

在大多数情况下，住房政策方面有可能发生的变化，对于住宅投资领域的影响要大于自住客户。

举例来说，2014年，向投资者提供的抵押贷款总额，由8月，即大选前一个月的11.67亿纽币，增加到10月的14.21亿纽币，增幅达21％。

而首次购房者和其他类型的自住客户，在抵押贷款总额方面的增幅仅为8.6％。

在2000年以后的历次选举中，对房地产市场变化产生较大影响的原因，主要是监管、经济、金融和人口等因素，例如LVR的变化、利率、融资渠道、移民和房源供应等。

有趣的是，在当前经济形势下，由于最近取消了LVR限制并进一步降低了利率，使得投资者和首次购房者提高了抵押贷款的比例。

展望2020年大选，至今尚未发布任何“限制性”的住房政策和监管措施，可以预期2020年大选对住宅市场的影响将会很小。

这也表明，经济、金融和人口等因素，将是2020年余下时间里，住宅销售活动的主要变量。在本报告撰写之际，贷款和销售活动均非常活跃，与许多认为市场将出现疲软的经济预测大相径庭。

商业地产市场

对2000年以来的商业和工业物业销售活动的分析显示，在大选期间，销售趋势几乎没有变化，原因可能是由于该领域受政策变化的影响要小于住宅领域。

但是，在对客户信心的分析中，有一定的迹象表明，商业房地产的投资者也受到一定的影响。

• 商业和工业投资者会在选举前稍有观望，但很快即恢复至非选举时期正常的市场水平。

在2011年大选期间所进行的商业和工业物业投资者信心调查的结果显示，2011年第四季度的净积极数（积极数减去消极数）比例为4.4％，而到2012年第一季度则增至15.6％。

在2014年大选前后， 第三季度的净积极数比例为25.1％，在第四季度增至30.6％。

• 商业信心调查的研究也发现，一般在工党执政时期的指数要低于国家党执政时期。

2017年大选后的情况，出现了一个小小的例外。信心指数并没有立即上升，而是在第四季度先出现了下滑，再到次年第一季度重新攀升。

造成这一结果的原因，可能主要是由于该年度9月大选之后经历了较为漫长的各党派联合组阁谈判，政府的组成直到2017年10月才最终确定。

• 选举活动对工商业房地产市场的影响，通常要低于总体经济和金融环境的影响。

例如，在2008年，11月的选举结果并没有对投资者信心产生大的改变，因为当时企业主要都正忙于应对全球金融危机带来的不利影响。

尽管由于COVID-19疫情影响，新西兰很可能正处于技术性的经济衰退中，失业率很可能在短期内还要上升，然后才会逐渐有所改观。但目前的投资活动显示，这样的经济形势还不足以影响到商业地产市场的销售活动。

目前整个商业地产市场上，低利率正在带动投资者的积极性，寻求具有租约保障的优质资产，以恢复至COVID-19之前的收益水平。此外，土地收购的交易量和价格均出现了上涨的趋势，也表明投资者并不在意潜在的短期震荡，而更多地着眼于未来长期的收益。

 

• 商务楼市场

根据奥克兰交通局关于公共交通乘客数量的最新数据所反映出的新趋势，人们在工作场所的使用方面，可能已经开始出现了一些新常态。

7月的公共交通客流量，较之于6月的520万人次，增长了18.1％，达到620万人次。7月出现的增长表明，奥克兰人大多重返工作场所，特别是在后半周（周四和周五），尽管与去年同月相比略微有所减少。

在全球范围内，COVID-19促使许多公司重新评估其企业房地产战略，并探索开拓新的工作空间替代方案。

在高力国际最近对商务楼使用者的调查中，其中不乏许多调整工作空间布局的新变化，近三分之二的受访者表示他们打算每周在家工作一到两天。

奥克兰交通局的数据也反映了这一态度。比如与去年同期相比，在2020年7月，周一和周二所记录的所有公共交通工具的乘客数量都出现了大幅的减少。

尽管有明确的变化迹象，但要将这些变化完全归因于企业在房地产策略上的调整可能还为时尚早，因为在经济方面还有其他许多不确定因素在发生作用。

接下来的几个月中，随着如PWC大楼这样的新办公空间的启用，租户入驻新的商务楼宇，奥克兰市区的通勤人数可能会增加。

工业用地市场

整个新西兰的工业房地产开发依然活跃。来自新西兰统计局（StatsNZ）的最新月度建筑许可数据，也显示了这一领域持续而强劲的活力。

工业房地产建筑许可所涉及的市场价值，在2020年6月达到了1.8亿纽币，出现了又一次峰值，达到2018年3月以来的最高水平，

且远高于过去5年来1亿纽币的月度平均值。

低利率的市场环境，以及工业用地在经济不确定时期有较强的抗风险抵御能力，使得对工业物业的投资需求持续保持强劲。

霍克斯湾是在市场价值和许可审批数量方面增值最大的地区之一，反映了这一地区未来的增长潜力。

主要原因是该地区最近成交的一项交易创下了价格纪录新高。6月，食品和加工企业Tomoana Food Hub以4,110万纽币的价格将占地约为10.4公顷的地块，转让给了总部位于皇后镇的房地产集团Mitchell Mackersy。

零售业市场

Google Mobility数据根据启用了位置分享的用户，跟踪和计算人们的活动情况，其最新数据显示出一些据复苏的迹象。

与统计设定的零售和休闲商铺的访问量基准水平相比较，7月份平均减少了-5.2％，而6月为-16.0％，在处于Level-4封锁时期的4月则为-87.4％。

从不同地区来看，数据表明旅游热点地区，特别是前往南岛旅游热点地区的访问人数大幅增加，旅游业有了较快的恢复，尽管目前新西兰边境仍然处于对国际游客关闭当中。

因此，7月主要的旅游活动主要来自国内游客，这也与学校假期和冬季滑雪季相符合。

据新西兰航空估计，在繁忙的学校假期，通常约有16,100名旅客在奥克兰机场搭乘国内航班进出港，约占2019年国内旅客人数的57％。

根据月度变化的数据，西海岸的恢复最快，从2020年6月的-38.7％到2020年7月的-23.0％，出现了15.7％的净增长；

奥塔哥地区的恢复最为接近基准水平，由2020年6月的-27.1％到2020年7月的-12.5％，出现了14.5％的 净增长。