史上最严租赁法即将生效，在新西兰还能不能愉快地做房东？

不得无理由终止开放期租约(Periodic Term Tenancy)

目前，业主如果提前90天通知租客，不需要理由就可以终止开放期租约。但当新修正案实施后，只有在下列情况下，屋主才能终止开放期租约：

• 当屋主因以下状况向租赁法庭申请终止租约时，通知期（notice period）由租赁法庭决定。
• 屋主在90天内向租客发出3封反社会行为通知；
• 屋主在90天内3次通知租客迟交租金至少5个工作日；
• 如果继续租约，屋主将面临比租客更大的困难；
• 关于拖欠租金、蓄意毁坏、恶意攻击和违反租约等其他现行规定仍然适用。
• 14天通知期适用于：
• 租客对屋主或其家人进行人身攻击，并且警方提出了指控。
• 63天通知期适用于：
• 屋主或其家人需要搬回出租房居住；
• 屋主惯常将此住房提供给员工或承包商使用，并且此房产现在需要被用作此用途 （此条款需要在租约上声明）。
• 90天通知期适用于：
• 屋主打算将房产投放市场出售；
• 房屋已经出售，且新屋主要求清空该房产；
• 如果房屋所有权变更，租约上的屋主不再是该房产的受益者；
• 该房产需要空置，以便将附近的土地用于商业活动 （这一点需要在租约中声明）；
• 屋主想要将该房产由住宅改为商业用途；
• 屋主打算对该房产进行大面积装修且施工期间是不适合租客居住；
• 该房产将要被拆除；
• 以及基于一些社会福利住宅租赁的特殊原因。

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关于固定期租约终止的规定变更

目前，除非经双方协议或租赁法庭裁定，固定期租约(Fixed Term Tenancy)不得提前终止。而新修正案规定，如果租客对屋主或其家人进行人身攻击，且警方对此提出了指控，屋主可以给租客发14天通知终止固定期租约。

此外，原先屋主或租客在固定期租约到期内任何时间发出通知即可到期解约，但新规定是租客必须至少提前28天发出解约通知，而屋主如果固定期合约到期不打算续约，仍需根据上述终止开放期租约的理由给出解释，或同租客协商，而不能仅因为到期而无理由终止租约。

增加了租客因家暴退租的规定

新修正案专门增加了对于遭受家庭暴力的租客的保护条款。

• 遭受家庭暴力的租客可以仅提前2天通知屋主即退出租约，但需要提供其遭受家暴的适当证据。租赁法之后将制定出具体的可适用证据。
• 除退出租约的租客，继续租住的租客可能会通过一个降租金计算方式，短期内享有减少租金的权利。
• 此外，该条款还包括：保护受害者隐私、防止未经授权的泄漏退租原因、以及相关的租赁法庭听证会信息。

必须允许租客对房屋的轻微改动

租客因为追求居住便利或舒适等原因，难免想对房屋进行一些改动。目前的规定是，租客想对房屋做任何改动，必须先要获得屋主的许可，当然屋主也不能无理由拒绝租客合理的要求。

而新修正案中，“必须” 方转为了屋主：

如果租客要求对房屋进行轻微的改动，屋主必须给予许可（新修正案将会概述哪些改动属于轻微改动）。

当然，屋主可以对租客如何改动添加合理的条件；且在租约结束时，租客必须拆除租赁期内的改动工作并对房屋进行复原补救。

非特殊原因必须同意安装光纤宽带

此前，屋主没有在房屋内安装光纤网络相关的义务，即使有超快光纤宽带计划免费提供安装服务，也须经双方同意。

而新修正案实施后，如果租客提出要求，且网络供应商可以免费安装，则屋主必须同意安装。 

只有在以下几种情况下，屋主才可以拒绝租客的安装请求：

• 光纤安装将严重影响该房屋的耐候性或特征。
• 光纤安装将损害该房产的结构完整性。
• 光纤安装将违反该房产的相关义务。
• 屋主计划对房屋进行大规模装修。

严格限制租金竞价和涨租行为

新修正案严格规定屋主和中介不能通过租金竞价行为寻找租客，但如果租客愿意，仍然允许租客主动提出支付高于标价租金。

此外，将原来每六个月可以涨一次租金的规定调整为每12个月内，租金上涨不得超过一次。

明确对申请租赁仲裁者的隐私保护

新修正案明晰了在司法程序中的匿名规定。

• 租赁仲裁法庭可根据任何一方当事人的申请或当事人的主观意愿，其姓名和身份识别细节。
• 如果一方当事人在其仲裁裁定中完全或实质上胜诉，那么该当事人的身份识别细节可以从该公开的仲裁裁定书中删除。

屋主不能无理拒绝租约转让

原先固定期租约是禁止租约转让的。但新修正案规定，所有租约都可以提出转让要求，屋主都必须对要求予以考虑，并不得无理由拒绝。

这将使租客有机会考虑这些费用是否合理。

法律强制执行和违法处罚力度加大

新修正案中，明确且加强了租赁监管机构商业、创新与就业部（MBIE）的强制执行权力。

• 确定直接违反租赁法为侵权犯罪的制度。
• 处罚额度在现有的标准上增加50% - 80%。
• 监管机构（MBIE）有权对租赁双方就租赁法相关的条款达成的自愿协议强制执行，如不遵守，将受到处罚。
• 监管机构（MBIE）有权发出改进通知，纠正违法租赁法的行为。如不遵守改进通知，将受到处罚。

与之相对应，租赁仲裁法庭的判罚金额也大幅提高，由原来最高50,000纽币上升到最高100,000纽币。

且明确：对于拥有6份或以上租约（包括boarding house）数量的屋主，民事处罚将从高从严判罚。

临时过渡和应急住房不受租赁法管辖

过去临时过渡和应急住房的管辖权限比较模糊，新修正案澄清住宅租赁法不适用于根据“特殊需要补助方案”提供的过渡性住房和应急住房，也不适用于全部或部分由政府部门资助的住房。

政府将根据过渡性住房和应急住房的需要出台一部行业规范，以满足要求。

综上所述，很明显此次租赁法改革对于屋主的影响是弊大于利的。政府紧急通过此项修正案，其宗旨也是为了增强租客的安全感和稳定性，并借此来试图缓解政府所承受的新西兰住房危机。

• 租赁法修正案增加了屋主终止租约的难度，在一定程度上导致屋主对于出租房的管理将更为被动。
• 租客的信息尤其是有劣迹的租客信息将受隐私保护，这会对屋主寻找优质租客添加很大的障碍，此措施将有利于劣质租客浑水摸鱼，更轻松地找到出租房。
• 由于很多终止租约的要求需要通过租赁仲裁法庭解决，因此仲裁法庭的积压案件将大大增加，进一步延长了解决问题的平均时间。

REINZ首席执行官Bindi Norwell表示，在最近的一项调查中，约有半数的屋主和投资者（46.3%）表示，如果取消发布90天通知的权利，他们很可能或非常可能会出售他们的出租物业。

房地产专业人士以及大量业主均认为，尽管租赁法改革会对租客产生积极影响，但同时其可能带来的后果也是意想不到的。

当然，此次修正案中关于禁止租金竞价，限制租金每年上涨一次，以及允许租客对出租房进行轻微改动等举措，也起到了在一定程度上使得新西兰租赁行业更加规范、与其他国家接轨的积极作用。

而应对新法，屋主所能做的只有——和物业管理公司一起在甄选租客方面需要更加小心，尽一切可能去规避风险并选择最合适的租客。