这些房东容易忽略的问题，快来查查你家出租房是否存在（《健康住房标准》详解之四）

《标准》中的相关要求

• 针对保暖隔热层的要求：

从2019年7月1日起，所有出租房屋的天花板里面和地板下面只要有可能都必须安装保暖隔热层，且天花板保暖隔热层应至少达到房屋所在区域规定的R值。如果出租房屋已有保暖隔热层，但不符合最小R值或，比如保温棉材料不合格、保温棉质量不达标、安装区域不合规等情况下，则需要对保暖隔热层进行加厚或更换。

注：虽然新的保暖隔热材料预计可持续使用数十年，但最好定期检查其是否仍处于合规状态，尤其是如果材料有可能因任何原因遭到破坏或损坏时，例如材料发生了渗漏或遭到虫害。

• 针对防潮排水的要求：

出租房屋必须具备有效的排水系统，可排走雨水、地表水和地下水，还应包括适当的排水口；排水系统必须包括排水槽、落水管和排水沟，以便从屋顶排水；如果出租房屋有封闭式底层地板，在合理可行的情况下则必须安装地面防潮层。如果没有地面防潮层或现有防潮层严重损坏，则需要安装新的地面防潮层。2019年7月1日后安装的地面防潮层必须符合新西兰NZS 4246:2016 标准中的规范，或达到至少50 MNs/g的水汽流动阻力，并由恰当的专业安装人员安装。

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• 针对防止漏风的要求：

房东必须对墙壁、天花板、窗户、地板和门上任何不合理的缝隙和孔洞进行填补或堵塞，以免产生明显的漏风；除非租客和房东另行约定，否则必须封闭开放式壁炉。租客不能用防止漏风的产品临时修补不合理的缝隙或孔洞，，而应及时要求房东进行维修，从而达到长久解决漏风问题的效果。例如，当外门漏风时，房东应在门上安装或固定挡风帘，而不是由租客使用密封条等临时解决方案。

这里漏风的定义是指有不合理的空气从室外进入室内。因此，门或室内墙壁上的缝隙和开口通常不会导致空气从室外进入室内，可以忽略。此外，，比如烟囱或HRV system的接入口，所以在处理漏风时必须小心，不要意外地挡住这些必要的开口。

关于三大标准的常见问题

• 什么是保暖隔热层的R值？

R值要求因出租房屋所在的气候分区而异。R值越高，保暖隔热性能越好。房屋所需的R值可在气候分区地图上查看（见下图），天花板保暖隔热层随区域而不同，。保暖隔热材料的R值都会在包装上体现。NZS 4246:2016对气候分区的界限有更详细的描述。

 

怎样评估是否符合防潮排水“基本要求”？

• 首先，排水系统必须确保出租房屋（包括其所在的土地）在正常降雨期间或之后不会受到周期性洪水的影响。当评估房屋是否符合要求时，需要检查现有排水系统的损坏状况或任何以保持其正常工作为目的的维修需要。
• 检查排水沟和落水管：
• 排水沟用于从屋顶的所有部分排水；
• 所有排水沟均连接至落水管（直接或通过另一连接的排水沟）；
• 所有排水沟和落水管的尺寸应足以在正常降雨期间不会溢出；
• 排水沟有足够的落差，以便水流入连接的落水管（无死水）；
• 排水沟和落水管完好无损（无破损、腐蚀或缺件），并固定在房屋上（无松动）；
• 排水沟和落水管没有堵塞（无树叶或其他碎片）；
• 所有落水管能将水引至适当的排水口。

注：如果不正确维护排水沟，降雨后可能会有泄漏和溢出的风险。房东有义务保持排水沟和落水管处于合理的维修状态，这包括根据需要清理其中的树叶和杂物；检查有无损坏或腐蚀。

• 检查房子周围和地下室：
• 没有漏水的水管、集水沟或污水管；
• 无落水管将雨水排放到地板下或邻近的地面上；
• 室内潮湿区域无渗漏；
• 周围地面、道路或车道上没有地表水流过建筑物下方；
• 室内地面或外墙无渗水情况。

注：要对整个排水系统的功能进行目视评估，需要选择合适的天气。相比之下，在下中雨时最为合适。房东也可以通过与租客交谈，了解他们是否在潮湿天气中观察到任何问题。还可以向具有适当资质的建筑测量师（新西兰建筑测量师协会（NZIBS）或新西兰建筑官员协会（BOINZ）的成员）或持牌建筑从业者（管道工/排水工或建筑商）寻求专业帮助。

• 其次，对地面防潮层而言，如果在2019年7月1日之前安装了现有的地面防潮层，则无需遵守 NZS 4246:2016 的规定。但仍建议房东对照标准检查安装情况，以确保其安装正确，且没有任何明显的可造成潮气穿过的孔洞或缝隙。如果在检查中发现现有地面防潮层的上表面有任何潮湿迹象，这可能是由于雨水或地表水进入了底层空间，或由上方水管泄漏造成的就需要进行维修。
• 如何确定是否存在漏风问题

根据经验，墙壁、天花板、窗户、门和地板内或周围宽度大于3mm的缝隙或孔洞通常需要封堵，以防止不合理的漏风。这意味着，如果缝隙超过一枚新西兰2元硬币的边缘，那么就需要被封住。但也有例外：

• 当需要确定缝隙或孔洞的大小时，应只测量让空气进入或流出房屋的宽度。例如，榫槽地板表面的板之间可能存在较大的缝隙，但由于榫槽连接封堵了全部或大部分缝隙，因此，空气经由地板进入房屋的实际缝隙会大大缩小。

• 有些情况下，缝隙可能小于3 mm，但仍会产生不合理的漏风。这可能取决于一些间歇性的因素，例如，风向、风速和外部温度，也可能发生在许多较小的缝隙或孔洞结合在一起时产生了交叉漏风的情况下。这应根据具体情况进行评估，并考虑单个出租屋的个别特点。

注：可以通过用湿手背沿着缝隙移动感觉冷空气的方式，来检查缝隙是否漏风。

 

• 房屋内出现大于3mm的缝隙和孔洞的常见原因：
• 墙壁、天花板和地板：
• 墙壁和天花板连接处的间隙（通常在凹形边或檐板周围）；
• 墙与地板交界处的间隙（通常在踢脚板周围）；
• 墙壁或天花板上的洞；
• 地板上的洞或缝隙；
• 水电管道通道周围不必要的缝隙；
• 屋顶空间/阁楼舱口周围的缝隙。

• 外门及窗：
• 门窗安装不当；
• 外门底部与地板之间的间隙过大；
• 破损或安装不当的宠物门；
• 门窗破损或破裂。

注：有些缝隙或孔洞是刻意造成的，不应被堵塞。其中包括：

• 滴流通风孔 —— 一些现代窗户有小通风口，让新鲜空气慢慢进入；
• 钥匙孔；
• 用于从门窗细木工中排出冷凝水的内置开口；
• 让少量新鲜空气进入房间的墙壁通风口；
• 通风装置，包括排气扇；
• 设备安全运行所需的缝隙或孔，例如：用于加热装置的烟囱、烟道或者某些嵌入式筒灯；
• 可以插入设备的电源插座开口；
• 位于外墙、屋顶、拱腹/屋檐的外部覆层或底层空间的周壁上面的通风口或排水孔。

作者介绍：

 Lawson Sun 现任贵临物业管理公司北岸分区经理。拥有金融、会计以及市场营销专业背景和四年多会计工作经验的他，擅长为业主提供投资房产出租和管理的综合解决方案。

贵临物业深耕新西兰物管行业十余年，目前拥有五家办公室，服务覆盖全奥克兰以及汉密尔顿。