兼听则明,看看澳洲人怎么解读疫情给两国房地产市场带来的天差地别

COVID-19疫情之下，新西兰的经济和房地产市场，似乎正在出现一些与近邻澳大利亚不同的走势。根据澳大利亚的最新经济前景预测，该国房价可能将下跌高达15％，可是，为什么新西兰的银行和财政部却预测房价还会继续上涨呢？

新西兰比邻居幸运？

令人困惑的是，经济不确定、就业不稳定、失业率增高、人口增长缓慢……可能对住房市场产生破坏的所有这些条件，在澳大利亚和新西兰同样严峻。但西太平洋银行（Westpac）对新西兰的最新市场分析却表示：“我们重新上调了对房价的预测，目前预计在2020年3月至2020年12月之间，将上涨3.5％。”

虽然自1930年代的经济大萧条开始，新西兰的房地产市场从未能够在任何一次严重的经济衰退中独善其身、幸免于难。但是，Westpac却坚持：“我们对2021年房价年度增长率的预测，仍然为8％。”

而同样是上周，同样是Westpac，其首席执行官向澳大利亚联邦国会议员报告指出，该银行预测澳大利亚房价从4月以来的跌幅达10％。而澳大利亚国家银行（National Australia Bank）预测的下降幅度，甚至高达15％。 

与之相比，新西兰似乎真的是太幸运了。

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澳洲的下跌更合逻辑？

毫无疑问，澳大利亚的房价下跌似乎更合乎逻辑。它正常地反映了自住者和投资者对住房需求的下降，而这也是此前新西兰经济学家在推演新西兰房地产市场走向时的依据。

• 潜在的自住业主由于担心就业岗位的稳定和安全，不愿意冒着承担高额债务的危险，贸然进入房地产市场购买物业。如果连工作和收入都没有了，再低的利率也于事无补。
• 潜在的房东也不愿投资购房，因为当前房租存在下行的压力。随着海外游客的枯竭，以前通过Airbnb或类似网站提供短期度假住宿的物业，大批量地转入普通的房屋租赁市场。出租市场供应量猛增的同时，租房的需求却大大地减少了。造成需求遽然下降的原因有很多，其中包括移民数量骤减、外国留学生人数量减少，以及不少年轻人由于经济困难而选择搬回家与父母同住。

新西兰并无经济优势

Ross Stitt就澳新两国经济现状进行了比较，然后驳斥了市面上一些对新西兰房地产市场不同寻常强劲表现的解释：

观点一：当前的银行利率处于历史最低水平。

Ross Stitt：事实是，澳大利亚的银行利率甚至比新西兰更低。 

观点二：新西兰的经济衰退幅度相比澳大利亚较轻。

Ross Stitt：在今年第二季度，澳大利亚的GDP下降了7％，而新西兰的GDP下降幅度高达12.2％。在此前的第一季度，澳大利亚的降幅仅为0.3％，而新西兰则下降了1.6％。截至目前，COVID-19疫情在新西兰造成的经济损失，要远远超过了隔海相望的澳大利亚（尽管由于维多利亚州在第三季度以来一直处于lockdown封锁状态，对澳洲经济可能会产生比较严重的不利影响）。他还引用了零售业销售额的数据，以试图解读潜在购房者们的情绪和感受。在第二季度，新西兰的零售业销售额下降了15％，而在澳大利亚仅下降了3.4％。 

观点三：新西兰政府提供了很好的财政扶持策略。

Ross Stitt：这样的计划确实能有效减轻经济衰退的影响，从而支撑房地产市场的价格，但新西兰政府下拨的财政援助少于澳大利亚政府的同类计划。例如，旨在帮助雇主继续维持雇员就业岗位的“求职者”计划，在澳大利亚目前已延长至2021年3月，而在新西兰与之相类似的工资补贴计划，目前已经停止了。

旁观者的推论

那么，为什么在同样如此的困难时期，新西兰的住房市场比澳大利亚更为坚挺呢？Ross Stitt作为一名海外的旁观者，给出了他的推论：

答案一：可能是由于新西兰的税收制度。

与许多其他发达国家当然也与澳大利亚不同，对于房地产投资者，新西兰并没有全面的资本利得税和交易税。

答案二：可能是由于新西兰缺乏其他更多的投资选择。

整个新西兰证券交易市场的市值只有约1000亿澳元。而在澳大利亚证券交易所（ASX）上市的三家公司——必和必拓（BHP）、澳大利亚联邦银行（CBA）和CSL生物制药公司，其各自的市值就已超过新西兰的总额。澳大利亚证券市场的总市值接近2万亿澳元。如果投资者担心外币投资可能存在的风险，那么在新西兰境内的投资选择就相对非常有限了。  

答案三：可能新西兰人就是执着于住宅房地产市场。

毕竟新西兰房地产一直以来的市场表现都非常好。不过，他在自己文章结尾很“不厚道”地给新西兰人留下了悬念：就像新西兰人一直挂在嘴上说的那样，“会没事的”——不会再爆发第二波重大的Covid-19疫情了……很快就会有疫苗了……外国留学生不久就会回来了……国际旅行将要恢复了……国际股票市场将会支撑住经济……美国大选不会引发危机……利率也不会上升……可是，不怕一万，就怕万一呢？ 

当局者的解读

而作为更了解新西兰市场的本土经济学家，Tony Alexander一直力图对新西兰房地产市场的“不合逻辑”给出符合逻辑的解答，在他的最新表述中，他将当下新西兰房地产火热的原因增加到了25个：

1. 低利率；
2. 预期利率将持续保持低位；
3. 去年移民达9万人；
4. 边境开放后更多新西兰人会回国；
5. 签证持有者更容易留在新西兰；
6. LVR限制取消；
7. Lockdown使每个人的支出减少了；
8. 人们没法花钱去海外旅游；
9. 预期中的新住宅建设减少了；
10. 失业人口和业主并非同一个人群；
11. 更多居家时间让我们更关注居住品质；
12. 进入Lockdown时市场上房源紧缺；
13. 一度观望的潜在买家重新进入市场；
14. 潜在卖家因担心买不起新房而不敢卖出现有住宅；
15. 担心错失投资机会；
16. 家庭财产增加。全国住宅房屋资产价值9000亿，负债总额3000亿
17. 放弃旅行梦意味着能把节省的钱花在投资上；
18. 大量印钞让人担忧通货膨胀；
19. 抵押贷款延期减少了被迫售房者；
20. 现在新西兰人的家庭债务水平是2008年金融危机前的一半；
21. 银行一直忙于提供贷款，而不是销售抵押品；
22. 股价从3月底开始飙升；
23. 大量失业岗位是工签持有者；
24. 由于房价下跌会加剧经济下滑，政府一直没有参与房地产价格的讨论；
25. 工资补贴还在起作用。