建房松绑，开发商却未必买账：新西兰RMA改革能否增加住房供应？

一块土地获准建房，距离有人搬进新家，还有多远？

新西兰政府希望通过改革《资源管理法》（RMA），让开发审批更简单、土地供应更充足，进而建出更多住房。但建筑业给出的答案并不一致：有人期待新规则打破建设瓶颈，也有人认为，融资、基建和政策不确定性仍会让项目停留在图纸上。

改革还引出另一道问题。当城市允许建设更多住房，原有的树木和绿地能否留下？

告别旧RMA，政府为建房松绑

9月22日，旨在取代1991年《资源管理法》的《规划法案》和《自然环境法案》通过国会三读。两部法案分别处理土地使用与开发，以及自然环境的利用和保护。截至9月24日，国会网站尚未显示两项法案获得御准，新规划制度也尚未全面实施。

负责改革的部长Chris Bishop认为，旧RMA长期限制土地开发，拖慢住房和基础设施建设。政府希望用更清晰的规则减少审批障碍，让开发商更容易判断一块土地能建什么、项目需要走哪些程序。

这已是新西兰连续两届政府尝试取代RMA。上届工党政府曾通过改革法案，随后被现任联合政府废除。对可能需要十多年才能完成的开发项目而言，规则如何制定固然重要，规则能否长期稳定，同样影响投资信心。

开发商为何仍不乐观？

全国性房地产开发企业Classic Group董事Peter Cooney认为，这次改革没有充分解决阻碍建房的关键问题。

在他看来，地方议会处理开发项目的方式仍可能让开发商陷入被动。如果议会反对某个项目，开发商认为项目可行时却缺少有效的申诉途径，审批程序就很难变得真正可预测。

他还希望空间规划能随市场变化调整。大型项目从买地到交付，可能历时15年。开发商必须判断多年后的需求、成本和政策环境；如果规划缺乏弹性，政府政策又反复变化，即使眼下放宽开发限制，也未必有人愿意承担长期风险。Cooney因此不认为改革会迅速改变住房市场。

Simplicity Living董事总经理Shane Brealey的态度较为审慎。他承认，旧RMA在多年间不断叠加新规定，逐渐变得繁复，执行起来也越来越困难，改革确有必要。但新制度需要适应期：地方议会工作人员、规划师和开发商，都要学习如何理解和运用新规。他预计，最初12至14个月，改革带来的负担可能暂时大于好处，中长期才有机会显现成效。

Brealey还提醒，放宽建筑高度限制，不等于高层公寓会大量开工。大型公寓项目首先要筹到资金，控制建造成本，并找到有能力承接工程的施工团队。允许盖更高的楼，只解决了“能不能建”的一部分问题，不能保证项目在经济上可行。

土地放开之后，基础设施能跟上吗？

部分业内人士对改革更有信心。

建筑设计公司Context Architecture的Scott Cracknell认为，将大量地方规划文件整合为较少的区域规划，有助于减少规则不一致的问题，使资源许可审批更简单、更快，也更可预测。对需要在不同地区推进项目的企业而言，清楚知道规则是什么，就能减少前期的不确定性。

Signature Homes首席执行官Paul Bull相信，更多土地可用于建房，将增加住房供应和购房者选择。他认为，供应增加带来的竞争，也可能对房价产生下行压力。改革既为现有城区增加住宅提供空间，也允许城市外围继续开发，有助于满足不同购房者的需求。

怀卡托开发商John Kenel同样看好改革方向。不过，他也指出，供水管网等配套基础设施不足，长期以来就是建房的一大障碍。他期待快速审批程序和新规划制度能够推动基础设施项目提速。

这说明，释放土地只是住房供应链条中的一步。一个项目即使获得开发许可，仍需要道路、供排水和其他设施支持；开发商还必须筹资、施工，最终找到买家。审批可以提速，但无法单独完成后面的工作。

更多住房，会让城市失去更多树吗？

建房限制放宽，也让城市环境保护面临新的争论。

RNZ此前报道，树木保护倡议人士担心，新制度可能收窄部分城市树木获得保护的途径，使更多成熟树木在开发过程中被移除。过去，地方议会可依据树龄、形态、物种代表性或历史意义，将树木列为值得保护的对象。倡议团体担忧，如果保护重点转向具有重要历史遗产价值的树木，其他对社区同样有价值的树木会更难留下。

在奥克兰南部，这种担忧尤为具体。Māngere-Ōtāhuhu地区的树冠覆盖率约为9%，低于奥克兰约20%的平均水平。当地长期参与植树的Andrew Jenks指出，一棵树需要几十年才能长成。新种下的幼树，无法立即替代一棵已经提供大片树荫的成熟树木。

树艺师及倡议人士Zane Wedding也担心，树木本就较少的社区会进一步失去绿荫。他认为，成熟树木既改善社区环境，也有助于应对雨水和洪水问题。

争论还涉及“监管补偿”机制。政府的政策说明指出，当某些规划保护措施影响私人土地时，地方议会须考虑向土地所有者提供救济。倡议团体担心，这会增加议会保护树木的成本，使其更不愿意采取限制措施；政府则认为，规划也应公平考虑土地所有者受到的影响。实际结果仍取决于后续规则和地方规划如何执行。

观察与思考：

房子获批之后，还要看能否建成

RMA改革回应了一个真实问题：复杂而漫长的规划程序，会增加成本，也可能让住房建设跟不上需求。如果新法能让规则更清晰、审批更可预测，确实有助于开发。

但“允许建更多”，不等于“已经建成更多”。衡量改革成效，不能只看审批缩短了多少天、可开发土地增加了多少，还要看多少项目真正开工、多少住房最终完工，基础设施又能否同步到位。

城市环境也应列入这张成绩单。成熟树木一旦消失，不能靠种下几棵幼树立即补回。住房数量关系到人们能否安家；遮阴、排水和社区环境，则关系到他们住进去后的生活质量。

政府已经尝试让建房变得更容易。接下来真正的考验，是开发商能否把获批项目变成房子，以及这些房子能否成为设施齐全、负担得起、适合长期生活的家。