一场新冠疫情，让全世界重新校正目标：2020年的经济只要实现正增长，就是“奇迹”；2021年，对2020年来说是“复兴年”；而2022年，疫情爆发后第三年，经济发展开始逐步恢复常态，后疫情时代的经济走势究竟会如何？就新西兰而言，由于2020年3月和4月间封锁措施的影响，2020年GDP遭遇了有史以来最大的年度跌幅，下降了2.9%；2021年，经济活动持续复苏，但不确定性和通胀压力仍然存在。

然而，在疫情施虐哀鸿遍野的2020年，新西兰很多行业如旅游、零售和教育等产业遭受重创时，房地产市场却逆势而上、建筑业市场异常繁荣，创纪录的住房建设甚至导致了建筑材料供应的严重不足和建筑工人的大量短缺；2021年，房地产市场更是火爆，房价一路飙升，但如果深度分析市场数据，会发现2021年的市场极具特性，与以前的房地产热潮不太一样，市场的焦点都指向一种对新西兰来说相对较新的类型：中密度房产。

2021，“中密度元年”开启

从2020年新冠疫情爆发以来，“中密度“房产的开发、设计、施工和交易悄然成为市场的宠儿，在70%大型项目被纷纷取消的时候，其甚至成为建筑市场的救命稻草。

2021年，受政策影响，“中密度”这个概念更是贯穿始终，可以说，奥克兰已经进入了中密度时代——而2021年，正是奥克兰房地产和建筑业当之无愧的“中密度元年”：

作为奥克兰中密度化的革命性法规，2016年10月通过的《奥克兰统一规划》（Auckland Unitary Plan），拉开了奥克兰旧城大改造的序幕。根据规划，到2041年，奥克兰市需要新增42万套住房以满足快速的人口增长，其中三分之二的新建住房将会分布在现有的城市区域，三分之一将拓展至城郊地区。换句话说，奥克兰现有社区住宅很多独栋房屋将被拆掉，就地建成中密度的联排和低层公寓，奥克兰社区长高变密。

经过Unitary Plan五年的实施，“中密度时代”终于在最不可能的疫情背景下开启了。2021年，奥克兰地区的建筑许可证批准数量达到19000套，比五年前规划开始实施初期增长88%。而在这19000套住宅中，有60%是公寓和联排别墅、退休村单位等中高密度住宅单元——中高密度单位数量第一次全面超过以独栋住宅为代表的低密度建设项目。

2021年10月中旬，新西兰执政的工党政府与反对党国家党共同宣布了房地产建设新法案 《住房供应法案》（Housing Supply Bill）。这一法案引入了一个叫“中等密度住宅标准(MDRS)”的新概念，被认为是对Unitary Plan以及《国家城市发展政策声明》(National Policy Statement on Urban Development, NPS-UD)的补充，且在许多规划的细节上比原来Unitary Plan 的Mixed Housing Urban Zone还要激进。

两党共同表示，他们联合起来支持这一项激进的新住房政策，旨在解决目前新西兰日益严重的住房危机问题，在未来5至8年内至少多建造48200套至105500套新住宅。为了能够实现这个远景目标，从2022年8月起，将允许在新西兰主要城市的大多数建地上建造最高三层的住房，而不需要昂贵和繁琐的资源审批(Resource Consent)程序。实际上，这将使之前提出的NPS-UD的部分内容提前了至少一年实施。

日前，这个颇具争议的法案已经通过议会三读，足见政府和主要反对党的发展中密度住宅的决心。

“中密度元年”是怎样炼成的

 “中密度元年”在2021年降临奥克兰，其实是市场多因素叠加、共同作用的结果，而最显而易见的推手之一就是房价高企：REINZ11月份统计数据显示，奥克兰房产中间价达到创纪录的130万新西兰元，年增长率高达26.2% 。

供不应求，是房价高涨的直接原因：Kiwibank估计，目前新西兰的房屋短缺量约为67000套；Realestate.co.nz的最新数据则显示，待售房屋数量目前接近历史最低点。虽然因为移民净流入的减少和建筑许可证批准数量的增长让大家看到住房短缺缓解的希望，但疫情导致的材料和工人短缺大幅减缓了新房的建设速度，建筑成本上涨也为房价上涨提供了另一个动力。总而言之，多年累积的房屋缺口需要时间慢慢填补。

其次，政府除了延续疫情期间刺激经济的政策（这些政策很多是与加大基础设施建设投入和住房建设投入相关），2021年更是连珠炮式地提出了增加16.5万个永久居民份额的“移民大赦”政策、在税务上向新房大力倾斜的新房抵税政策，首次购房者“股权共享购买计划” ，以及上文提到的“住房供应法案”新法案等，都对这一轮房价上涨“居功至伟”。

因此，在房价一路高歌的背景下，中高密度住宅充分体现了它的价格优势，逐渐得到市场的认可。

除了居高不下的房价，2021年央行和商业银行持续收紧贷款政策、不断出招试图给房市降温的行为也促进了“中密度元年”的开启：投资房贷款价值比(LVR)回到40%、债务收入比(DTI)开始实施、新的《信贷合同和消费者金融法》(CCCFA)在12月1日开始实施……银行贷款门槛提高，对于投资者和首次置业者来说，买便宜房子相对更容易一些，有价格优势的中密度住宅也因此受到青睐。

此外，史上最严苛的租房新规生效，投资者倾向于购买出租收益高、麻烦少的新房；对于开发商而言，中密度住宅开发周期短、资金投入相对公寓项目要少；政府对中高密度房屋的支持政策，如新房利息还可以当开销抵税 20年，开发的审批流程放宽等，都一定程度上参与、催化了“中密度元年”的诞生。

中密度时代的挑战

新时代往往机遇与挑战并存，要实现新发展，不仅要把握机遇，更重要的是，如何面对挑战。

在中密度时代，笔者认为，最大的挑战将出现在建筑业。

新西兰传统的建筑系统分为“民宅建筑(Residential Building)”和”商业建筑(Commercial Building)”，这两个系统泾渭分明，有完全不同的规范和标准，从业人员和他们的资格认证、合同管理也都“各自为政”。其中，民宅建筑系统基于NZS3604 建筑标准和民宅施工合同，包括刚刚实施了14年的LBP资格系统。在理论上，中密度住宅并不在传统的民宅建筑系统的范畴之内。政府主管部门在不断推出新政的同时，并没有负责任地规范和引导市场，而是让市场”自觉“地形成”惯例和成规“。笔者曾经在2018年、受邀去惠灵顿参加LBP董事局会议时提出这个观点，试图引起主管部门的重视。

但如今，中密度住宅市场仍然处于一种”相对无序“的状态，关键建筑标准细节如防火系统、内外墙系统等依赖材料制造商；合同条款依赖银行和行业协会的要求，从而导致付款方式五花八门、产生许多不公平竞争的现象；甚至产权系统都存在漏洞，为迎合客户拥有“永久产权”的心结，大多数中密度住宅都以独立地契(Fee Simple)产权为卖点，与公寓的单元地契(Strata Unit)的产权不同，没有业主法人团体(Body Corporate)，这将为未来的维修保养留下无穷的隐患。

中密度住宅市场“相对无序”的状态，对从业人员和公司提出了巨大的挑战，自我约束和自我提升是当前情况下的最佳应对方式，

在合同方面，需要选择合适的合同形式，大胆增加附加条款，以达到规避施工过程中的纠纷、同时保证完工后质保的目的。

在规范和标准方面，从业者需要勇敢地打破民宅与商业的分界，尽快掌握与中密度项目相关的建筑规范，如被动防火、相对更多的钢结构或者钢筋混凝土结构，以及更加复杂的外墙防水节点等细节规范。

在开发管理方面，无论是一级的土地开发，还是老区的分割开发，中密度时代对开发管理、项目管理、资金管理、市场营销都是全新的挑战——能够抓住机遇尽快完善开发管理的公司必将迅速崛起，否则就被市场淘汰。

在设计方面，大部分中密度的设计现在是由LBP持牌设计师设计，他们所受的培训和经验都来自NZS3604建筑标准。设计师们要意识到中密度住宅与独栋房子设计的区别，注重中密度特有的细节设计，坚持选择合格且耐久的材料，才能在挑战中立于不败之地。

“中密度时代”对华人房地产建筑业的意义

中密度时代的来临，必将深远地影响整个产业链的整合和发展，从开发管理和资本运作，到设计和建筑标准规范的制定、施工合同管理和项目管理，再到从业人员培训、材料供应服务等等各个环节都将为房地产建筑业注入巨大的动力。

中密度住宅市场是一个相对较新的市场，而华人房地产建筑业也是奥克兰新兴的市场主力。广大华人房地产建筑业从业人员和公司已经意识到中密度时代带来的巨大机遇，并且已经快速行动起来，准备赢在起跑线上。接下去，新西兰华人建筑业协会(NZCBIA)要深入到各个环节的技术层面，参与各个环节的规则的制定，同时注重自身的专业修养和职业操守，帮助华人房地产建筑业成为奥克兰中密度时代的引领者。