回首2021年新西兰房地产市场可谓风起云涌，高潮迭起，政府出台多项针对房地产市场的刺激政策也将“全民投资建房”的热情推至最高点！年末将至，逸居新西兰决定通过近期房地产数据公司CoreLogic公布的一系列数据带大家共同来回顾过去10年新西兰房地产市场的潮起潮落。

2011年

全球金融危机的三年之后，住房市场仍然相对平静，销售量和房价保持稳定，可负担性尚可，但首次置业者的表现并不活跃，净移民人数为负数，新建房屋许可的申请量很低。综合以上因素，导致了市场的开发信心不足，从而产生了一个延续到现在的住房短缺问题。

2012年

市场开始有一点升温的迹象，移民的负面因素减少，抵押贷款利率开始下降。新建住宅许可数量开始从谷底上升，但增幅不大。

2013年

作为房地产市场具有“里程碑”意义的一年，净移民人数转为正数，劳动力就业率上升，房屋销售量和价格都在加速上升，尽管抵押贷款利率也在上升，但是投资者仍然非常活跃。虽然首次置业者仍然对市场的反应相对平静，但房价的不可负担性已经让不少人需要超过7年时间才能存到20%的购房首付款。

新建房屋许可申请的数量正在上升，但全球金融危机震荡的遗留问题仍然存在，住房短缺的问题也越来越严重。2013年也是新西兰储备银行引入贷款价值比率（LVR）限制的 一年，它将最低首付款的数额限制在10%。

2014年

净移民人数大幅增加，但抵押贷款利率也在持续走高，这使得销售量和房价的增长都有所下降。

投资者在房地产市场非常活跃，但政府LVR限制的出台对首次购房者的打击非常大。新建房屋许可申请的数量有所改善，但与高峰时相比仍然显得相当低迷。

2015年

这是新西兰房产市场繁荣发展的一年，销售量和价格的增长幅度达到了两位数，同时抵押贷款利率的消减，净移民人数达到新的高峰，劳动就业率也超过了69%。首次购房者热情稍有回升，但负担性变差（平均存首付款所需年限增加至8年以上），投资者在房地产市场占据主导地位。

由于新建房屋许可的申请数量停滞不前，房屋短缺的情况越来越严重。国家引入了明线测试法，将对购买房产两年内用于投资目的的住宅物业开始征税，除非该物业作为购买人的主要住所则是例外。储备银行改变了LVR规则，奥克兰投资者需要30%的首付款，而购买非投资物业的首付款要求也从10%提升到15%。

2016年

房地产市场的又一个高峰年，房产销售量和价格迅速上升。移民人数在不断增长，新建住宅许可申请量也在增长，但仍然不能满足市场需求。抵押贷款利率稳定，更多的人进入了劳动力市场。

可负担性持续恶化（普通家庭存够购买房产首付所需年限超过9年）这让首次购房者的购买热情受到了遏制，但房地产市场投资者的购买行为仍然活跃。不断上涨的房价让储备银行再次提升了LVR贷款比例，投资者需要40%首付款，而自住者则需要20%。

2017年

这是房地产市场迎来转折点的一年，众多投资者撤出了市场，整体销售量和房价得到了放缓。虽然首付存款所需年限有所提高，但是首次购房者在市场上占据了更大的份额，抵押贷款的利率和净移民数量都相对稳定，但房产市场供求关系失衡的问题依然明显。

2018年

对市场来说最稳定的一年，大多数指标都相对稳定。

由于房地产市场的降温，储备银行对LVR限制做了进一步的调整，投资者的首付要求从40%降至35%，而自住者的首付要求则升至15%。新的联合政府将“明线测试法则延长至5年，并引入了国外买家禁令。

2019年

市场的另一个相对稳定的一年。储备银行进一步放宽了LVR杠杆规则，（投资者首付款降至30%，而自住者的首付款则升至20%），值得一提的是，首次置业者在房屋交易市场的份额有所增加。

移民与新建住宅许可申请数量激增，但抵押贷款利率有所下降。政府拒绝了征收资本利得税的建议，但同时推出的“围栏原则”取消了出租房的税收抵扣政策，这意味着投资人在出租房的损失不能抵消房地产以外的其他收入。

2020年

在新西兰遭受新冠疫情初期，政府和储备银行做出了重大的改变，官方现金贴现率降至0.25%，并且取消了LVR限制，抵押贷款也可以推迟偿还，启动了贷款融资计划，并重新引入了量化宽松政策。国家在3月底进入了全面封锁状态，限制措施一直持续到6月初，首次长时间的封锁导致房屋交易市场在4月和5月开始下滑，但从6月开始回升。健康屋的立法引起了不小的轰动并提高了投资者的出租成本。

虽然净移民人数几乎为零，但是新建房屋的许可申请数量在稳定的增长，住房短缺问题终于有所缓解。然而，对于首次置业者来说，事情并没有他们想象 那么简单，因为他们需要更长的时间来存够首付款。

2021年

市场正在蓬勃的发展之中，2020年推出的新冠疫情救助措施也在慢慢的撤离。储备银行恢复并加强了LVR限制，将投资者首付款提升到40%，为了鼓励首次置业者，将自住者的首付款降至10%的同时政府还推出了“房屋共享产权”政策。央行七年来首次提高了OCR，结束了量化宽松政策，并发出了新的贷款限制信号，如债务收入比DTI。

3月，政府宣布了旨在公平竞争的新住房政策。投资者再次成为“打击目标”，现有房产的明线测试法则延长至10年（新建房仍为5年），所有新购房的利息扣减被取消，但仍适用于新建房产的购买。由于净移民持续为负值，使得住房短缺问题正持续性的得到较大缓解。

总结与展望

纵观过去十年的房地产发展数据，我们可以看到，房价的上涨和房地产市场的火爆与政府和央行的政策息息相关，如果政府只知道头痛医头，脚痛医脚，对经济的走向没有一个清晰明确的政策引导就可能把新西兰房市带入深渊。

住房短缺的部分原因是全球金融危机之后行业全面洗牌的结果，但政府对于土地使用限制和资源管理法中出现的众多问题则加深了房屋的供求矛盾。奥克兰统一规划以及资源许可的放宽政策似乎正在改造这一问题的产生但是是否会引发其他的连锁问题则需要政府更多的智慧。

展望2022年，CoreLogic在其最新的《市场脉搏》报告中表示，新建住宅物业数量的激增可能导致明年房地产市场向买方市场发展。市场上的房源总存量已经开始了坚定的上升趋势，这种迹象变得越来越清晰。对购买者来说，更多的选择只能意味着在适当的时候减少价格压力，在2022年晚些时候转向买方市场是肯定的。

"一段时间以来，市场上的房源供应紧张，与低抵押贷款利率和丰富的信贷供应所带来的强劲需求形成鲜明对比，这在全国范围内大幅推高了房产价值。” "自最近的低谷以来，房源总存量已经上升了近40%，现在已经回升到3月以来的最高水平。"

报告还称，这一趋势在惠灵顿和达尼丁尤为明显，其次是汉密尔顿，那里的挂牌量目前已超过2019年和2020年同期的水平。"转折点现在看来已经达到了，随着更多卖家的出现，上市数量继续增加到2022年都不会令人惊讶。"总的来说，在2022年，我们很可能看到几年来第一次出现买方市场。" 但话说回来，卖方市场话语权的减少不一定等同于房价的直接下跌。