“很明显的，新西兰的住房制度辜负了太多人了。现在新西兰的房屋拥有率达到60年来的新低。很多家庭被迫住在过度拥挤的房屋里。有很多儿童居住在车上，尚未被纳入统计。每年很多人因为糟糕的居住条件而被送到医院。这毫无疑问，都是悲剧。”

新西兰住房部长Phil Twyford在2月12日公布的新西兰住房盘点报告中指出这一事实。该报告盘点了新西兰住房市场的六大主要问题，并针对现状提出了解决方式。

一组组数据，残酷了披露了新西兰人最真实的居住情况。新西兰工会理事会（CTU）主席Richard Wagstaff认为，住房危机不是自然灾害，而是人为制造的灾难。

为了妥善地应对住房问题，工党联合政府上台后，于2017年11月委任独立专家Alan Johnson、Philippa Howden-Chapman 和 Shamubeel Eaqub共同研究，呈现新西兰住房市场的现状。

住房危机，被新西兰政府委任的智囊团斥责为各种社会问题的症结。如果可以解决住房缺口，公众健康、教育和贫困儿童等社会问题就能迎刃而解。专家们认为，作为提高未来几代人幸福感的一种社会投资形式，通过举债来实现大规模住房建设的作法，从经济和社会层面来考虑都是合乎情理。

新西兰住房部长Phil Twyford 也认同，住房危机的演变正在限制下一代人。他表态，政府一直是雄心勃勃向解决这个问题。但是建筑施工领域的生产力问题正在约束政府10万套的大计。

高房价的恶性循环

唯有钱能解决问题

过去五年，新西兰房价上涨了将近30%，收入增长却只有差不多15%。细分到不同地区，涨幅则有着明显的差异。奥克兰过去五年上涨将近65%，Waikato涨幅45%。

前述报告指出，住房的可负担性问题对首次置业者和大城市的租客影响最大。

首先，首次购房者入市的门槛提高了。值得庆幸的是，目前的利率水平处于历史低位，降低了购房的成本。

其次，高房价还间接助长了租金。房价太高，使得投资房的出租收益被抑制。投资者的积极性下降，导致出租房的市场供应量减少，导致租金的涨幅超过收入。这种趋势在2015年尤为明显。

可负担性的背后，不得不得新房供应不足的问题。虽然现在的建筑许可发放和房屋施工量处于十年新高，但是这种水平依然无法消化过去五年人口的增量。

以奥克兰为例，每年人口增长4万人。但是过去十年预计存在的住房缺口是28000套。另一种说法是缺口45000套。

前高盛经济学家Shamubeel Eaqub指出，过去30年新西兰的房屋建设量严重不足，至少还需要50万套可负担住房去弥补缺口。与此同时，未来10年，公屋的市场存量需要翻番到13万套。

与前述报告结果形成巨大反差的是，现在政府未来10年只计划建造10万套可负担住房，每年只增加1000套公屋。前述经济学家希望新西兰公屋署（Housing New Zealand）能逐步加大供应速度，改变过去30年的局面。现在公屋的市场存量比高峰期1991年时更少。

市场常常把住房缺口归咎于规划、资源和建筑许可的受限。然而，该报告指出，无论是现在还是过去，最大的制约因素是资金，以及新房建设的周边配套基础设施。

质疑：各国都在举债

新西兰缺资金，却还在减负

一边是市场加快供应的呼吁，另一边供应端却出现资金问题。前述经济学家指出，苦苦“乞求”资金的项目大排长龙，没有尽头。

他毫不客气地指出，一个利率处于世纪以来最低水平政府却不借债，简直是个“财政上的白痴”。

他指出，政府举债是可能性最好的解决的方式。财政上的责任规定只是没有存在必要的约束。新西兰需要全副武装起来，尽可能去创造更多的住房供应。现在的配备完全不够。

新西兰国家净债务今年以来有所上升，占据GDP的21.7%。工党承诺在下一次选举之前，把债务水平下降到20%。然而，经济合作与发展组织成员国的平均水平是接近70%。美国提出每年新增1万亿新西兰元的开支。同时减税的做法还会使债务在GDP的占比从80%上升到超过90%（2022年）。

举债固然能解决国内大兴土木的资金问题。但是，反对观点却认为，新西兰需要更低的政府债务。目前新西兰家庭多数负债累累，私人债务是GDP的160%以上。叠加地震等自然灾害的高发性，国际投资者很容易因此对新西兰的投资环境失去信心。

带你查看新西兰住房盘点报告

新西兰住房市场的六大问题和解决方案

1.无家可归的问题

主要发现：

• 过去两次普查之间，无家可归或住房遭剥夺的人数大幅增加，影响范围从2006年时的120人中有1人，上升到2013年时100人中有1人。
• 可能有相当多无家可归的家庭未能排上政府公屋的等待名单，但这种隐藏式无家可归的规模还不得而知。
• 之所以这样是因为没有收集关于这部分“流动人口”的数据，那些无家可归者，他们没有或不能获得政府住房援助，或者已经被那些已经饱和运行的社区机构拒绝。
• 2017年，来自社区应急住房供应商的数据显示，每有10名无家可归者向他们寻求帮助，就会有8或9人被拒之门外。
• 自2016年年中以来，由于来自媒体的关注以及一些新服务的提供，有大量隐藏的无家可归者被曝光。随着新政府继续加强这项工作，这个数字可能会继续增加，无家可归者也开始有信心来寻求援助。

政府解决方案：

• 社会发展部（Ministry of social development，简称MSD）被要求加强其工作，以确保过冬之前的过渡性住房。
• 政府官员正在研究一个用于记录和监测无家可归者人数的新系统。
• 政府支持并希望扩大住房优先（Housing First）的策略，为无家可归者寻找永久性解决方案。
• 政府致力于增加公屋存量。
• MSD正在努力在2018年年中之前，在新西兰各地推出2,155处过渡性住房。截至2017年12月31日，共有1,901个过渡性住房获得承租-其中799个在奥克兰。
• 过渡性住房被确定的位置数量显着增加，自2017年5月起共获得1,138个名额。

2.公共住房

主要发现：

• 1991年至2013年期间，居住在公屋与私人出租房的人口数量比例有显着变化，其中私人出租领域的比例从60％上升至83％。对毛利人来说，采取私人出租方式的比例从41％上升到77％，而太平洋岛民的这一比例从27％上升到56％。
• 这种上升似乎是由于公屋减少，以及旨在将人们赶出公屋的政策变化所推动的。
• 停止公屋租赁可能会产生严重后果，这些前租户们可能会变得无家可归，因为他们很难在私营部门租到房。

政府的解决方案：

• 政府致力于增加公屋存量，并将与市议会、iwi、社区住房提供商和私人开发商合作。
• 新西兰房屋署现在采取一种全新的，更体贴的方式来支持租赁。包括将冰毒污染视为健康问题，而非自动的租赁驱逐缘由。
• 在奥克兰，新西兰房屋署正在开展数十年来最大的开发计划，将在2026年时，提供近11,500处新公屋，12,800处新可负担住房。

3.租赁市场

主要发现：

• 租房费用比20世纪80年代时更难负担，但这被人口过密，以及增加的国家援助，如住宿补贴Accommodation Supplement和收入相关租金补贴Income Related Rent Subsidies等所掩盖。
• 近期房屋政策未能解决的短暂性问题，会带来高昂的健康、教育和社会成本。
• 居住在出租房的儿童更有可能住院，特别是患有那些与住房相关的疾病，他们更可能再次入院并早逝。那些被卫生部标注为“住房敏感”类的疾病，每年会导致6000名儿童入院。这些孩子在未来10年内，再次入院的可能性会高出3.6倍，死亡的可能性高出10倍。
• BRANZ对560处房屋的房屋状况调查显示，32％的房屋出租“维护不善”，而自住房这一比例仅占14％。
• 对于房东签订固定租约的激励措施很少，租户几乎没有保障，也没有有效的保护措施来防止房东每六个月就频繁的上调租金。
• 同时领取养老金和住宿补助金的人数每年增加2000人。越来越多的老年人因住房问题致贫的风险越来越大，这主要是因为养老金发放的水平，是假设人们在65岁时不再背负房贷的前提下。

政府的解决方案：

• 新政府在执政首个100天内，通过了《健康住房保障法》。该法案对出租房的保温、取暖、通风和湿度等事项设定了标准。
• 今年将对住宅租赁法进行有针对性的审查，以为租客改善生活。它将考虑禁止中介费letting fees，并将租金上涨限制到一年一次。
• KiwiBuild项目将增加住房供应，并结束推动租金上涨的房屋短缺问题。

4.房屋所有权

主要发现：

• 房屋拥有率已降至60年来的最低水平。
• 过去五年来，全国房价通胀率约为30％，而收入上涨水平约为15%。
• 在1986年至2013年间，太平洋岛民的房屋拥有率下降幅度最大，达34.8％。
• 毛利人和太平洋岛民儿童因住房拥有率下降所受到的影响最大。
• 生活在无房贷住房中的老年人比例从86％下降到72％。

政府的解决方案：

• KiwiBuild将为新西兰住房制度带来一步大变动，计划在未来十年内，提供10万套经济实惠的高质量房屋，其中一半将在奥克兰。
• 政府正在调查共享产权计划shared equity scheme，以让更多的购房者可以受益于KiwiBuild计划。
• 2017年全国施工管线报告发现，住房建设将在2019年达到顶峰，有34,500处，但这无法满足住房缺口。KiwiBuild将建造数千个可负担新房以满足需求。

5.住房供应和奥克兰市场

主要发现：

• 2012年至2017年间，人口增长率超出住房存量增长率2.1％，这导致了住房短缺。
• 移民数从2007至2012年这五年间的32,853人，激增至2012至2017年间的262,762人，这对奥克兰的影响尤为显着，奥克兰每年增长4万人口。
• 在过去的十年中，在所有下发的新房许可中，奥克兰占据了其中的30％，但奥克兰也接收了47%的新西兰人口增长率。
• 建筑业和土地开发部门都对住房可负担性造成了阻碍，可能是因为政府导向不明或冷淡的政策。
• 过去五年中，一般房屋的平均建造成本上升了28％，在过去20年间则上升了180％。
• 基础设施建设常常面临瓶颈，因地方议会面临债务增加会出现更多问题。奥克兰市议会占地方政府债务的一半以上，约83亿新西兰元。
• 城市规划是开放土地供应的关键，它允许更高的房屋密度，以便建造更多的房屋。

政府的解决方案：

• KiwiBuild项目将为业界提供规模与确定性，以帮助开发建造房屋的新方法，并确保KiwiBuild房屋的建造方式很高效。
• 政府将与私营部门合作，设立住房建设计划，并建立大型城市开发项目。
• 政府还将探索创新的方式，以为基础设施的开发融资，其中包括基础设施债券。

6.毛利人和太平洋岛民

主要发现：

• 2013年毛利人房屋拥有率下降至28％，而欧裔的房屋拥有率则为57％。
• 1986年时，约有一半的毛利人和太平洋岛民儿童居住在自有住宅中，但到2013年，只有38.5％的毛利儿童和28.4％的太平洋岛民儿童居住在自有住宅中。
• 一岁以下的儿童中，只有三分之一的毛利婴儿和四分之一的太平洋岛民婴儿居住自有房屋中。
• 在多元产权的土地上建造房屋，毛利人面临的挑战包括基础设施的开发，获取融资和城市规划规定等。

政府的解决方案：

• 政府致力于与hapü、iwi和毛利团体合作，以确保毛利人能够公平平等地获得住房和并有机会拥有住房。
• KiwiBuild项目将帮助更多的毛利人实现拥有住房的梦想。
• 修订《住宅租赁法案》，将改善租用whanau的福利措施。