来自CoreLogic的最新房地产数据显示，首次置业者正在稳步的回归市场，在目前较为平淡的市场交易中，首次置业者所占的市场比例已经从近期的最低点21.7%回升到7月份的22.8%，在8月份则继续上升到24.9%的水平，这一数据充分表明这类买家的市场占有率已恢复到了今年3月时的较高水平。那么问题也来了，在价格，贷款利率，可负担性等多种因素的考虑之下，目前市场上最适合首次置业者们的房产类型到底是什么呢？

据媒体报道目前在Waitakere大约有600套新建的联排别墅正在市场上销售，但销售数据表明似乎首次置业者们对这类户型并不买账。另有报道指出，随着奥克兰房价的稳步下跌，最近房地产市场里不少之前高不可攀的二手房产在降价后价格回归到了首次置业者们可以承受的价格区间（有些甚至低于70万纽币），它们被重新挂牌上市后已成功售出。

那么二手房和新建房，哪个才是首次置业者们的最佳选择呢？

接下来，我们来深入探讨一下这两种房产本质上有哪些不同。

首次置业者选择购买新建房产时的考量

价格上的优势：在房价不稳定的市场行情下，一个固定的销售价格对于不少买家来说会有更大的吸引力，免去了购买二手房不得不与其他人进行竞价的风险，也不会因为额外超出那几万块钱预算与自己心仪的房子失之交臂。

贷款上的优势：相比较二手房，购买新建房的首次置业者还能获得政府购房补助计划的额外支持。与此同时，许多房地产开发商还会积极的与抵押贷款机构合作提供较低的首付款购买方案。

更加个性化的选择：许多新建房开发商提供了房屋不同配置上个性化的选择，以此来满足不同家庭和房主品味上的需求。

节约时间和金钱：新建房一旦建造完成获得“建筑合规证书”（CCC）就能领包入住，入住后也不需要花费额外的时间和金钱来翻新，省时又省力。

后期维护和使用费用低：目前不少新建房开发商都会提供较长时间的房屋质量保险（例如Master builder 10 year Guarantee和Stamford Building Warranty Insurance）来保证房屋的建造质量。并且，由于新建房采用的是市场上最新的建筑材料和建筑标准建造，在高效节能的同时更加提升了其居住的舒适度。

当然，首次置业者选择新建的期房也并不意味着就是一路坦途，需要他们擦亮眼睛做足市场调查工作，任何时候市场都不会缺少某些随时准备“跑路”的开发商，一旦发现项目不挣钱或者无法贷到足够的工程款，就很容易出现项目搁浅的局面。相反，有实力的开发商，市场口碑也一定不会差，他们不会在意一两个项目的得失，为了一个市场的“好名声”他们会持之以恒的兑现当时签约时对买家所许下的承诺。另外，首次置业者也可以从项目的规划设计图、展示厅的装修设计水平、风格、品质等方面来判断开发商的综合实力，只要仔细观察，就会发现哪些项目有投资潜力，从而选择开发商实力较强的项目，避免各种不利购房者的情况出现。

首次置业者选择购买二手房时的考量

在目前房市低迷的情况下不少购房者认为可以比较容易“捡到漏”，大多数的房产不用通过拍卖会竞价的方式而是可以通过议价的形式售出，最终寻找到一个让屋主和买家都满意的价格。与此同时，购房者也有足够的时间来做各种房屋状况检查报告，确保房屋不存在任何较大的质量问题则是购买二手房非常重要的一环。当然，让无数置业者趋之若鹜的是，一旦买到有Do-up潜力的二手房，经过一番翻新之后也许就能让该房产的价值增加不少。

值得注意的是，虽然Do-up的二手房有可观的未来升值空间，但各银行持续收紧的贷款政策则可能是众多首次置业者购买二手房路上的最大障碍。从贷款的角度来看，银行将翻新房分为三大类，并为每一类提供不同比例的贷款金额。

第一类是在最糟糕的情况下，银行拒绝提供贷款给不符合市政建筑规则要求的房产。置业者需要使整套房屋达到目前市政府的建筑标准才有进行翻新和申请到银行贷款的可能。这对于首次置业者来说在时间和金钱上的挑战很大。

第二类是需要翻新的房屋，对于处在荒废，无法居住的状态下的房子，买家可能只能获得大约土地价值80%左右的抵押贷款金额，这样，买家需要用自己的存款来支付房屋翻新的费用。在银行现行的贷款标准之下，置业者需要有足够的收入来支付土地的抵押贷款和居住在其他地方的租金。由此看来，这些破旧不堪的房子即使价格非常诱人，但对于首次置业者来说需要大量的存款来支付翻新费用，抵押贷款和租金的费用则未必是一个好的置业选择。

第三类是需要进行一些非结构性的翻新房，但在进行升级改造的过程中可以同时用来居住的房屋。当然，买家可以选择先住上几年等攒够钱再来进行翻新改造工作，在银行其他贷款标准都符合的情况下，贷款机构可以为这种房屋提供高达90%的抵押贷款。

一般来说，购买上面第三类的首次置业者可能会跟投资客在房产市场上进行激烈的争夺而导致最终购买成本的增加。但好消息是，由于目前贷款利率的不断提高和市场的不稳定性加剧，许多房产投资客已经离开了市场，市场竞争比之前小了不少。

本篇文章，我们不仅仅从理论的角度来考量首次置业者买新建房和二手房之间的利弊，同时我们也采访到了Barfoot & Thompson 的三位资深房产中介，力求为大家展现一个最真实的市场现状。

Q：请问您目前所接触的首次置业者多吗？比例如何？

James Gai：我这边遇到的签约客户基本80%都是首次置业的买家，并且这类买家的询问比例基本可以达到90%以上。与之相反的是过去在市场上非常活跃的投资买家几乎销声匿迹，基本已经离场。

Aken Yuan：我目前所接触到的首次置业者非常多，比如说印度买家，菲律宾买家和一些华人买家，他们大多数都比较年轻，我粗略估计他们占整体份额的70%左右，剩下的20%大概是投资者，最后这10%是手头上有点钱想买个期房项目，但由于市场环境不好，目前买这种项目的买家越来越少。

Gavin Han：最近一段时间找我咨询房源和预约看Open Home的客人中，首次置业者或者家庭的比例非常高。虽然抵押贷款利率在不断上涨，但对于首次置业者来说，这是刚性需求，不会受到太大的影响。

Q：从市场的角度出发，您认为首次置业更适合哪种房型，为什么？

James Gai：从现在的市场销售角度来看，新建房有绝对的首付比例优势，最低10%，也有政府的政策支持。其中2房，或者2房+Study是联排项目的主力销售户型。另外，独栋3房的小户型只要价格合适也会在买家的考虑范围之内。

Aken Yuan：我认为市面上两房和三房的房产比较受首次置业者们的欢迎，因为价格门槛比较低，房贷负担也不大，适合年轻的小家庭居住起来也非常舒服，即使未来有了孩子，房子的使用空间也可以提升。无论是新建排屋还是二手房，我觉得要看价格和自己的承受能力来决定最终哪个最适合自己，其实排屋和公寓都都值得选择，但独栋别墅的价格会稍微贵一些。

Gavin Han：由于目前市场上大部分都是年龄较轻的首套房买家，由于他们的预算有限，所以会比较倾向于土地面积不大，简单易打理的小户型的3房或者新建的2房户型，既满足了预算的需求也满足了首次置业者小家庭里每个成员的住房需求，我会比较推荐这样的户型给我的顾客。

Q：您如何看待当前的市场，给当前首次置业者们的建议是什么？

James Gai：从市场宏观规律来考虑，2008年，2018年的2次金融危机，基本都在2年左右结束。现在的市场环境基本不可能再次出现类似1930年代的10年大萧条。如果按照之前的2年多调整期来算，从去年的11月到现在已经走了一半了；那么也就是说当前市场环境已经开始进入了调整周期。另外，美联储的OCR上月又上调了75个基点，大概率新西兰会跟进，但本月通货膨胀数据7.2%可以看得出CPI有明显下跌迹象，这代表通膨未必需要靠加息来控制，那么这次未必新西兰央行会完全跟进美联储+75个基点的加息，或许会是+50个基点。如果这样，银行贷款利息基本会在6-7%稳定下来，买家的观望情绪也会随之消失，房价也会随之稳定，接着房价逐步上升。

对于首次买家来说，经济下跌走势已经见底，数据信号也很明显。对于开发商来说，建筑成本完全没有下降的趋势，新房成交价格依然坚挺。可能短期还会有拿到低价新房的机会，当市场稳定之后，购买情绪高涨之时，也就是本轮房价下跌行情止跌回升之际。我建议，首次置业者在有能力的情况下有必要及时入手。

Aken Yuan：我给首次置业者的建议是，如果大家觉得奥克兰一些区的房价高不可攀，可以看看一些相对价格比较亲民的街区，例如西区的New Lynn，Glen Eden，Henderson和Massey，也有很多物美价廉的两房，三房可供选择。今年以来，随着市场的调节，价格已经下降了10%～15%，对于首次置业者们来说可负担性强了很多。比如我们团队在New Lynn有一个带车位，双卫浴的两房现在开价75至80万就能买到，非常适合首套房买家。在Massey，三房两卫浴可能在80万初就能找到。我建议大家的目光不用一直停留在中区和北岸，也可以往西边走走，欢迎随时找我们聊聊。

另外还有一个非常重要的问题，不少首次置业者跟我说，银行的预批给了他们两个选择：买二手房需要付20%的首付款，而购买新建房只需要支付10%的首付款。加上政府对于首次置业者买家购买新建房上的补助政策让购买门槛变得更低了。对开发商来说，他们的投资资金可以回笼，也促进了新西兰经济的发展。我们团队目前手上有不少项目已经快盖完了，那么我的客人很可能直接就买到了现房，不用担心任何违约风险，直接领包入住，我相信这必定是自主买家们的首选。

Gavin Han：我认为对于首套房买家来说，最重要的是根据自己的预算量力而行，把控好首付款和未来的按揭贷款还款能力，为迎接更高的抵押贷款利率做好准备。对于选房而已，Location地段永远是最重要的，与此同时，买家还需要熟悉和了解所购买区域的特点，以及周边的环境。比如说，有没有高压线，是否临近高速公路，附近有没有政府公屋，该房屋所在的学区咋样，等等。在签合约之前，务必让自己的代理律师查看各项法律文件以及所签合约的各项条款做到心知肚明。无论是拍卖还是议价的房源，我建议都非常有必要做个房屋检查。最后，在交割前做好最后的房屋检查（final inspection），发现问题及时要求卖家修缮好。