当我们谈到奥克兰的公寓市场，你首先会想到什么？

在过去，许多人首先会联想到的是奥克兰CBD街道里如鸽子笼般大的“小豆腐块”，这是因为在新西兰的主流公寓市场，大多数的公寓都是以投资为目的来设计和建造，它们往往最看重的是几个Bedroom来衡量一套公寓的价值而忽视了每个bedroom的大小和居住舒适度。随着时代的发展，这种情况正在潜移默化的发生着变化。

City Sales 公寓房产经纪人Scott Dunn表示，公寓及多层排屋曾经是投资者的主要投资市场，所以很少有像样的，适合自住者居住的选择，这导致了大众对居住公寓的反感。但随着住房供应量的日益紧张，特别是可负担性住房的日益减少，人们对居住公寓和多层排屋的态度也已经发生了巨大的变化。他直言，这点在downsizing的买家和习惯于海外大城市居住过的新西兰人因为疫情回国之后导致了公寓和排屋的自住需求有了明显的增加，再加上政府近年来在政策上的倾斜，促进了全市的公寓和联排别墅等高密度住房的开发和建设。其结果是，奥克兰人可获得到的公寓范围变得更加多样化，更多的新公寓及排屋项目被建在了奥克兰中央商务区内和边缘地带以及延伸到市郊，远至南部的Manukau和北部的Orewa区。

Dunn说，单间Studio和一室公寓已不再是目前公寓市场的主流，现在有不少针对自住者设计的两房和三房公寓及排屋项目才是买家们市场追逐的焦点。“他们更宽敞，甚至对于家庭来说更适合居住，而且看上去也更加的优雅。更何况，在目前奥克兰房价中位数达到115万纽币的时候，你可以用低于这个价格的预算在排屋和公寓市场寻找到更多的选择。并且，贷款购买公寓的抵押贷款申请也会相对容易一些，最近ANZ银行还增加了对小至38平方米的公寓提供贷款的政策。那么对于买家来说，奥克兰的公寓和排屋还值得大家出手吗？

本期立行挑房栏目，我们再次邀请到奥克兰资深投资人梁立行先生为我们做深入的点评。

Q：在房地产市场，人们往往看涨不看跌，以目前的市场现状来看还值得投资者出手吗？

立行：租金收益率低的唯一原因是房价被抬高，当利率上升到7%或8%时会怎样？是不是房产投资者需要提高租金来弥补损失？如果不这么做，这将是一项失败的投资。在我看来，赚取资本收益的日子暂时离我们而去，现阶段留给投资者的只有租金收益，没有其他的选择，加上新的贷款政策让买家更难获得贷款，你会不会认为投资者们已经从房地产市场中抽身了呢？虽然我们不可否认房地产已经从卖房市场向买方市场的转变，但是，市场上的一些投资者仍然十分活跃，还是有不少的投资机会。并且投资者仍然在购买。根据储备银行的数据显示，2022年3月份有$12.79亿纽币的贷款发放给了申请者，而2020年3月的数字是$13亿纽币。这比因Covid-19而取消的贷款比例限制时2021年3月的$22.8亿纽币有所下降。

Q：目前投资者还有哪些市场上值得关注的地方？

立行：目前仍然会有投资者不断地在寻找投资机会，这些交易可能是公寓和多层排屋项目。大多数投资者试图在人口较多交通便利的地区购买。对于有能力的人来说，奥克兰仍然是一个不错的投资房产选择。新建的房产会很受欢迎，因为它们会在20年内躲避新的税收规则，即投资者不能用贷款利率成本来抵扣收入，以减少他们的税单。在该规则外购买的房产，如果有20年的免税期，可以抵扣贷款利息，在靠近快速交通路线、城市中心的公寓和多层排屋项目和其他良好位置的物业将很受欢迎。

Q：可以举例说明吗？

立行：我推荐的第一个公寓项目是81 Carlton Gore Road，曾被人称为Fidelity House，之前是新西兰保险公司Fidelity Life的总部大楼。如今这里正悄然变身为拥有绝佳生活方式的高品质住宅公寓。

不久前，这个获奖无数的本地著名建商Lamont & Co决定在这块寸土寸金的土地上做一个大胆的改造——将其变身为新西兰最豪华的顶级公寓项目之一，把它命名为“The Domain Collection”。

这个公寓项目分成两个部分，一部分是对Fidelity保险公司办公楼的改造，这部分重新命名为 " Park Residences（公园公寓）”，另一部分是在其后方新建的六层建筑，命名为 "Garden Residences（花园公寓）"。两幢楼将通过一个由著名的景观设计公司O2 Landscapes 的设计师 Philip Smith 设计的“秘密花园”巧妙的连接起来。每一户公寓都拥有一个景观阳台，一部分朝向Auckland Domain公园，一部分拥有Mt Eden的绝美山景。

Garden Residences 花园公寓

The Domain Collection拥有69套公寓，从 67 平方米到 421 平方米不等，预计起售价100万纽币。顶层设有400多平米的超豪华公寓，售价估计将超过$800万纽币。顶层超豪华（Penthouse）公寓除了拥有一线的公园和城市景观外，还带有3车位的车库。

我推荐的第二个公寓项目是位于奥克兰最抢手的城区Epsom的303 Manukau Road, 由经验丰富的开发商Lamont&Co 新近推出的43套精品公寓项目Sympony303。该公寓所在地靠近购物设施、公交设施、大学及奥克兰医院，易上高速，距离Newmarket Westfield购物中心和Newmarket火车站不到2公里。马路面对就是Cornwall Park入口，地理位置十分优越。

该楼盘户型众多能够满足不同家庭的居住需求，Symphony303的开发用地面积达1682平方米，可选户型包括一间卧室、一间卧室加多功能房间、两间卧室或三间卧室，室内面积从43平方米到111平方米不等，阳台面积从6平方米到36平方米不等。该项目为永久产权，共有43套公寓，售价在67.5万-232.5万纽币之间，预计2023年底竣工。