奥克兰统一规划是一个全面并且庞大的规划文件，清晰地明确并规范了土地上的相关行为。直接影响了近年来的中高密度住宅风潮。从2016年开始，该规划的实施究竟改变了什么？未来又会怎样？

有效控制了租金上涨的势头

近日，奥克兰大学经济学副教授Ryan Greenaway-McGrevy发表的最新研究结果显示，多年来，奥克兰统一规划（Auckland Unitary Plan）的实施有效提高了奥克兰民众的租房可负担性。假如2018年开始奥克兰地区没有大幅度的提高新建住宅的密度，那么奥克兰普通家庭需要支付的租金将比现在多至少1/3。

奥克兰大学经济学副教授

Ryan Greenaway-McGrevy

该论文将奥克兰的租金与其他城市和地区租金平均数进行了对比得出结论是，在奥克兰统一规划全面实施6年后，奥克兰一套典型三居室住宅的租金比没有实施时低了22%至35%。而对于两居室住宅的影响则不太明显，租金仅相差14%至22%。Greenaway-McGrevy对此表示，通过租金的评估表明，奥克兰大规模的中高密度住宅规划改革无形中提高了普通家庭的住房可负担能力。

一直以来，新西兰的住房成本是发达国家中最昂贵的，薪资收入为中位数的人群需要花费其可支配收入的22%来用于支付抵押贷款还款。而在租房者中，这一数字甚至更高，收入为中位数的这类人群需要支付28%的薪资用于支付租金。数据显示，奥克兰约有2/5的家庭租房居住。许多经济学家和城市规划者将奥克兰的高房价部分原因归结于对城市的限制性开发。直到2016年，这一情况发生了本质的改变，奥克兰统一规划鼓励建造中高密度住宅，提高了约3/4的住宅用地，并引发了该地区的建筑热潮。

此后几年里，新建住宅的建筑许可申请量逐年大幅增加，开发商建造了大量的中高密度住宅，这在某种程度上阻止了租金的大幅上升势头。Greenaway-McGrevy发现，假如奥克兰没有实施改革，2022年租一套普通三居室的成本将增加28%至54%。这意味着，奥克兰的租金中位数将可能会超过800纽币/周，而不是2022年第四季度录得的595纽币/周。

寻找到问题的根源

财政部的首席经济学顾问 Dominick Stephens

此项研究还涉及到租房族是否能转化为购房者的问题，财政部首席经济学顾问Dominick Stephens在去年的一次公开演讲中曾表示，房价的上涨并不仅仅是由于住房的短缺所造成的。作为有利的证据他指出，租金的增长与收入的增加基本一致，而房价的上涨速度却远远超过了收入的增长。比如，在怀卡托地区，在截至2021年中期的20年里，该地区居民的平均收入上升了98%，租金上升了114%，而房价则更是破纪录的上涨了372%。

他认为，房价失控的原因可归结于利率的下降，以及新西兰房产市场土地资源供应的高度不足。假如土地供应更加灵活，土地供求关系达到平衡，那么当利率下降时，房租和房价的涨幅就会减少。而现实是，由于土地供应量受到高度限制，全球利率的下降和稀缺的土地资源造成的高地价导致了建筑业的一片“虚假繁荣景象”。

城市与乡村的未来规划将如何改变？

不久前，新西兰国家党住房事务发言人Chris Bishop曾表示，新西兰需要“打破阻碍城市发展的诸多限制”。国家党修订的住房政策将鼓励当地政府放宽土地控制，并提供资金帮助开发商在本质上获得更多的可建城市用地。他还要求各地政府在所管辖区域内进行改革，鼓励（但不强迫）采用目前正在生效的中高密度住宅规划标准。

新西兰基础设施建设委员会Te Waihanga在最近发布的一份城市土地价格进展报告中表示，相对于周边的农村土地，城市规划的可建土地每平方米溢价近1,300纽币。这比十年前每平方米不到200纽币的溢价要高很多，这表明城市住房需求的增长速度将超过规划和基础设施建设的响应速度。

调查显示，除基督城以外，新西兰所有主要城市及其周边农村土地的价格差异都在急剧增加。因此，国家党所提出的修订政策，可能会有效通过开放更多的农田进行房产开发，来解决同一地区内建筑密度过高的问题。