奥克兰正在修改长期房产规划，将会影响许多人的财富。房东是显著受益者，大型基建及开发公司严重受损。

影响许多人财富的FDS草案

奥克兰市议会在6月初发布了一份新的未来城市发展规划草案，简称FDS草案。

从目前市议会提出的修改提议来看，可能会对未来的房产投资方向以及结果产生较为重大的影响。因为无论征集意见的结果是什么，基于目前实际而产生的方向大体都是不会改的，用简单的话来说，那就是：

城市对外扩张将变慢乃至停滞，市议会已经没有什么钱和能力去搞基建了，只能继续利用原来的设施加高密度来对付未来的人口增加。

目前这份FDS草案目前处于征集意见的阶段，最终截止日期延期到7月底，定稿的FDS将会取代现在的 《2050年奥克兰规划》、《2018年发展战略》和《2017年未来城市土地供应战略》的部分内容,会影响到很多人的财富。

出台这份FDS的原因，是新西兰公布了《2020年国家城市发展政策声明》（NPS-UD）以及关于气候等环境立法，导致原有的城市发展规划需要修改，并且FDS将会以每5年更新一次的频率来适应未来的发展。

FDS的关键内容及影响

那么，FDS到底包括了哪些具体内容？提炼一下，主要包含4个要点和2个图：

4大要点是：

01

奥克兰未来的大部分增长要在适合大多数人的地方，也就是靠近市中心、可以通过公共交通便利到达的地方。

02

城市边缘的绿地（未开发土地）将是未来的次要目标，这些土地会等到交通网络等基建设施较为完善后才进行开发，也就是会在长达30年的历程中位于较后的时期才开始进行。部分绿地因为涉及交通效率不高、碳排放过多以及建筑风险等原因将会放弃开发。

03

有限的资金需要集中用于交通基建和水利工程等，会考虑投资回报等因素，优先选择更多人获益的地区进行。

03

前10年，主要开发的地区将是这么几个：Mt Roskill、Tamaki 、Māngere地区，奥克兰市中心，Westgate 以及 Drury-Ōpaheke 地区的部分地区，同时会有一些已经挑选出来的备选地区作为第二阶段开发的主力区域。

而2个图也十分重要：一张图影响10年，对应房产开发的优先、次优先地区，另一张图影响20年，对应未来基建投资（交通建设等）的方向。

下图为优先和次优先开发地区图，除了列出来确定的优先开发区域外，还用红点标示出了次优先开发地区。

价格将会出现上涨的熟地及旧城区

正是因为基建能力有限，因此现有基建设施，比如铁路，高速路网等，均需要增加其利用率，具有交通便利性的土地价值将会更为显著。

在这份计划中，可以明显看到对现有铁路线路的重视，在下图中，Focus development arround station 和 Invest in quality infrastructure 的部分对此有清晰描述。本质上，奥克兰确定将放弃汽车，决定未来转向全面拥抱公用交通。

因为FDS草案减少了未来绿地的供应预期，大型开发商仅凭自己的力量难以兴建新型边缘大型社区，这将会导致目前已成熟地区的土地出现价格上涨的压力，有利于所有现在的房东。

上图中，深蓝色区域将会是高密度发展区域。除了住宅建设将会“一路绿灯”外，教育、商业的投入均会随之跟进。

为连接这些被成为城市副中心或者节点（上图中的蓝色虚线）区域之间的发展，市政府提供了4种不同的发展场景。这些场景实际大同小异，基本就是沿着现有基建增加密度。

而对于外围地块，FDS圈定了Warkworth和Pukekohe作为重要的农业核心基地，未来会持续进行基建投入，至于别的郊区地区，则需要等到不知道什么才能来的未来了。

一些大型企业是利益受损者

有限的资源将被投入到这些重要的节点区域，因此节点以外的大量城市边缘地带将会在未来难以得到有效的基建投入。

而且即使是在较为遥远的第二阶段（10年以后），新增住宅区域也不过是集中在 Kumeu-Huapai-Riverhead和Silverdale West-Dairy Flat, Wainui, Upper Orewa等北部区域，这就是FDS文件中的第二张重要的图。

可以预见的是，没有落在第二阶段基建规划区域内的绿地、农场庄园等，可能会面临长久没有资本收益的窘境。这对于使用土地银行概念在外围进行大量囤地的大型开发商是一个打击，毕竟落在计划区域中绿地是很少的。

同时，这些绿地的居民可能也会抱怨，已缴纳的地税会被用在自己可能一直都用不上的节点区域，并因此对此计划普遍持反对态度。

从目前媒体及各界反应来看，FDS受到大型商业公司的攻击最多，这些巨头很多本身是政府大型基建扩展的业务承接者，并且多数在城市外围囤了不少绿地。他们往往是知道或者猜测政府未来基建的方向，在竞标基建计划之前已经做好了各种土地及利益储备。

重新定义城市基建方向

对于奥克兰来说，过去的6年乃至30年，基本都是用汽车来定义城市发展的。现在的这份FDS正式宣告了汽车模式的终结。

奥克兰市议会负责奥克兰规划、战略和研究的总经理Jacques Victor希望奥克兰人考虑“当你在汽车中度过半生时，你所放弃的所有东西。”通过 FDS，他希望“为更多奥克兰人，所有奥克兰人，提供减少开车时间的选择。”

“在那些什么都没有的新绿地上提供基础设施非常昂贵。能花的钱就这么多。当你投入资金提供基础设施时，这意味着你放弃在其他地方花钱。你必须做出选择。”

综合而言，FDS中展现出的转变将会有利于大部分原住民，单位土地密度的增加从来都会让城区地价上涨。当然，原居民享受了土地增值，但也需要面对人口密度增加导致的品质下降。

FDS的方向，对未来的购房者也未必是坏消息，增加城市的密度，将会增加中心居住供应面积，未来会在核心区出现多种小面积的房产，从而让进入中心城区的门槛变低，对生活品质的选择方式将会变得更多，虽然贵的会更贵。

投资重归地段为王

对于现在的购房者而言，奥克兰正在发生的事情，是领先于全国的。FDS给了所有房产购买者和持有者均等的机会，毕竟土地银行只是少部分富人的游戏。

这是一场新的造富运动，市区重“质”而郊区重“量”，奥克兰正在头也不回地奔向高密度，郊区的“量”已经成为明日黄花，市区的“质”正在拔地而起。

从时机上来说，现在在政策刚刚发布但仍未确认的阶段将是最好的进入时机。在土地供应增加的预期消散后，城市的级差地租将会增加，也就是核心涨幅将大幅超越外围，与其在外围囤地将不如在中心持有确定性。

其中尤其值得重视的是节点区以及轨道交通途经的区域，丑小鸭变白天鹅的故事将一再上演。

核心节点区目前的市场现状

要把握这些机会和信息，需要对本地市场长期经验和历史的积累，往往内部的信息及渠道会掌握在深耕本地，历史较长，熟知每一个街道的中介手中。

Tamaki和Māngere地区

来自奥克兰本地最大的中介机构Barfoot & Thompson负责Tamaki地区的Jane Wang已经从业21年，她表示：

在2021年这个市场最高峰的时候，带有大地的房产价格登峰造极。经过两年的回调，大地房产出现了少则30%，多则50%状况，目前应该说是价格最低谷的一个阶段，是一个极佳的抄底机会。

Jane 认为，Tamaki包括Māngere有非常成熟的火车站、交通系统和社区中心， FDS草案中的规划，将为该地区的未来带来明确的预期。同时，当地的房子也都比较趋于老化和破旧，非常适合开发建设新房。在过去的五年，这些区域的变化已经非常大的，很多的老房子都是被成片成片的拖走了，现在看的都是一些很漂亮的townhouse和terrace的townhouse。

“未来增值的潜力始终来自于土地，目前Tamaki包括Māngere地区的土地价值非常显著。如果现在能够有机会去银行拿到贷款，或者其他的资产里面套现，应该选择具有可开发潜力的这一部分房产。

市场上，五月份和六月份，自主买家的购买速度已经明显提升。很多新房子项目因资金链问题被迫停止，现在已经建好的房源卖掉了以后将会出现更大的供不应求。一旦市场出现回暖，开发商也会重新回到市场拿地，共同作用之下，价格将会迅速反弹。”

Drury-Ōpaheke地区

来自Barfoot & Thompson负责Pukekohe等地区Lifestyle Rural的Cindy Guo 介绍了该地区目前的状况。

Franklin，包括Drury-Ōpaheke地区都是一些大地，目前的市场价格对比高峰时期走的比较平稳。目前市场买家不会像高峰时期那样去疯抢一块土地，价格基本随着整体市场的变化而变化。Drury这边Kiwi Property购入了大概50公顷的土地，计划用于建商业中心。这里面也包括一些医院、小学、商场和一些其他的一些便利设施。同时Drury这边还要计划新建两个火车站，从而成为奥克兰和汉密尔顿之间的一个交通枢纽。

Cindy认为，Drury的位置，对于一些想去汉密尔顿上班或者是奥克兰上班的人而言都很方便，在不堵车的状况下开车去New Market也就是 20分钟。Drury作为一个新区，发展很快，比如Kiwi property要建新的商业中心，Stevenson在这里新建工业园区，这些发展给本地提供了更多的就业机会也带了许多新的投资机会。