最近，奥克兰市政府经济学家团队发布报告，分析了最近城市土地开发利用的趋势。他们呼吁提高棕地的利用率，以达到紧凑型开发的目标，降低开发成本。

在奥克兰，土地被定义为棕地(brownfields)或绿地(greenfield)。棕地指那些已被开发、有基础设施的土地。绿地则是此前未被开发的土地，通常远离CBD。

在《奥克兰统一规划》实施之前的三年，棕地开发的比重平稳下滑。然而，随着《奥克兰统一规划》的实施，这种趋势还是没有改变。这不禁让奥克兰市议会的经济学家们产生疑问：究竟《奥克兰统一规划》多大程度地刺激棕地的发展？

奥克兰扩张的逻辑
三分之二仍在城市

任何地方的土地开放都需要投资在基础设施上，包括废水的处理、排水管和道路升级等。从这方面来说，棕地开发有不少优势。

尽管棕地的成本会比绿地更高，但是棕地对城市发展有方方面面的好处。这些是绿地开发所不具备的。其中包括：

•      利用现有基础设施，增加人口密集度，使公共交通和其它配套设施的可行性增加
•      对开车的人产生更少的外部成本(比如长距离的拥堵)。

尽管奥克兰或许需要绿地去容纳城市的发展，但是奥克兰市议会此前发布的《未来城市土地供应策略》的报告中指出，绿地的基础设施建设平均分摊到每个房屋上的成本将近140,000新西兰元，远甚于棕地。

自从2010年奥克兰市议会成立依赖，就加速推进城市的发展，但并不是横向发展而是增加密度。这种思维也正式借助Auckland Plan和《未来城市土地供应策略》成型。两份文件都呼吁三分之二的城市扩张应集中在城市范围内。

棕地比重上升
绿地仍有市场基础

为了释放城市用地（棕地）的开发，主要在2016年11月开始实施的《奥克兰统一规划》重新定位了大量土地的区域规划（zoning）,提高了开发密度。紧接而来的问题是：更多可用的棕地实际有刺激更多的棕地开发吗？

仔细看建筑许可属于棕地范围内的比重变化。从2013年起，棕地的住宅建筑许可比重有所下降。但是在2017年下半年出现了逆转。这说明市场对《奥克兰统一规划》的消化需要一段时间，反应有所滞后。

数据显示，在2017年，市中心（city centre）附近的新房建筑许可的密度和数量都更高，这与《奥克兰统一规划》的政策引导有关。City fringes也有高密度的开发项目,高密度趋势一直往外蔓延。在Albany、Kumeu、Hobsonville和Beachland等地区大量开发项目扎堆。
                                         

不过，现在对《奥克兰统一规划》是否实现所有的目标还为时过早。但是最近在棕地数量的提高是鼓舞人心的。

奥克兰市议会经济学家团队指出，上述这些好的迹象，并不意味着奥克兰市政府不用再想办法完善政策，鼓励开发。

棕地尽管有很多好处，但是一些开发商还是偏爱绿地。主要有以下三个原因：

1. 绿地开发可能更简单。开发商有更大的空地可以运作，可以打造整个社区，而不是几组房屋。
2. 绿地上的房屋建造成本更低。在更大的建地上，一整层房屋的可行性更高。从每平方米的造价来看，一层的建造成本会低于多层房屋。成本优势是显而易见的。
3. 在绿地范围内，大部分的土地是未开发，没有基础设施或配套，因此价格更便宜。

前述经济学家团队指出，事实上，目前地税的缴纳者大幅地补贴绿地的开发。不管房屋建造的地理位置在哪里，政府应该确保基础设施被合理的定价。这才能向市场释放出合理的信号。谁收益最多，就应该支付最多。