如果没有丰富经验、没有把出租房屋当成一门生意认真对待，就很容易犯一些常见的新手房东错误——轻者可能被拖欠房租、又赶不走无良租客，即使上了法庭也难以维权；重者房屋被损坏、被分租、被用于进行毒品生产交易等非法活动，给房东造成巨大的经济损失。
租房容易管理难，并不是危言耸听。新手房东上路，一定要注意以下这九个“一定要”，从而充分“排雷”，将出租房屋收益最大化、风险降到最低：
为了保护房东和租客双方的利益，租客所有的约定不要只停留在口头上，而需要以租赁协议的形式呈现。
租赁协议包含租户权利和房东责任的重要信息，如果租房没有签署书面形式的租赁协议，可能会产生严重后果。此外，在租赁期间有任何需要增加或修改的条款，也要以书面形式呈现。
在签署租赁协议之前，请确保您已完全理解它，并确认其已经包含您需要的所有附加条款。需要指出的是，只有在符合《住宅租赁法》（Residential Tenancies Act）的情况下，添加的条款才有法律效力。
例如，以下这些类型的附加条款是合法的：
而以下这种类型的条款是非法的，很有可能会被视为无效条款，甚至被租客控诉：
作为房东，如果您不确定某些条款是否违反了住宅租赁法，请您一定要联系专业人士加以确认。
即使房客“迫不及待”要搬进来，而且可以立即支付押金，也要先查看他们的背景。花时间核实包括雇主和前房东在内的证明人是值得的，可能会让你避免犯下代价高昂的错误。
我们建议您在出租房屋之前，要求潜在租客填写包括他们的名字和联系方式、
ID (驾照、护照等)、租房历史和现居住地、房东及雇主名字及联系方式、可联系的推荐人等信息的租客申请表(Tenancy Application Form)。这些信息可以帮助房东更了解潜在租客，也可以在一定程度上保证潜在租客的质量。
《逸居》就曾收到一封读者来信：
住在New Lynn的吕先生有一套出租房，他并不知道第一位租客是吸毒者；而第二个租客在入住之后，通过邻居得知上一个租客曾经在院子里吸毒并要求检测，最后发现冰毒超过标准整整三倍之多。
吕先生在花了上万纽币的清洁费和历经了一系列复杂繁琐的处理过程之后，房间里的冰毒终于被清理干净了。但损失还不止如此：吕先生不仅要将之前的租金退还给租客、承担所有租客的搬迁和找新房的费用，还要支付8000纽币赔偿费。
——这正是因为他在把房屋租给第一个租客的时候，没有进行背景调查，仅仅一面之缘就急于出租了自己的房子。
房屋状况报告是一个很重要的文件，它详细记载和描述了房屋和房屋内包括的任何物品的现有状况，而且双方在房客搬入前都需要签署这份报告来保护双方的利益。但凡有纠纷的时候，在法庭上是很有用的证据。
如果入住前没有填这个表格，房子出现任何问题而租客又不承认时，房东无法扣除租客的押金作为补偿。
做出租广告前必须要对自己的出租物业有充分了解：出租物业的基本情况、附近租金，从而确定物业最适合什么样的租客。只有做到双赢-房东对租客满意，租客也对出租房满意，才能找到长期满意的租客。害怕空房、匆忙出租，反而会加大租客的流动率。
设定合适的租金也是在对潜在租客充分了解的基础上才能实现，这是一种平衡行为：价格过高，空置时间会更长、租户流动也更频繁；但价格过低，将无法获得合理的回报。
此外，需要确保房屋的租金与房屋所处地区的类似物业一致，并在整个租赁期间定期审查。
在新西兰出租不合法改造的房屋案例比比皆是，但这种行为本身并不合法，也不受租赁法保护，一旦租客告上法庭，房东将得不偿失。
市议会定义一套合法的住宅必须得有自己独立的厨房和卫浴，以及独立的出入口。但在很多案例中，厨房被设置在楼上的两层住宅被部分业主改造成了“Home and Income”，即业主住在楼上，租客住在楼下，真正的厨房由业主独享，租客则使用由业主搭建的简易厨房——这当然是不合法的，一旦出现纠纷，房东可能付出极大的经济代价。
针对房东适用的保险主要有两类，几乎可以涵盖出租房屋过程中可能遇到的各种不同风险。
一类是房屋保险（House Insurance），这类保险主要可以提供以下一些保障：租客在租住期间或者搬离后恶意，故意、意外破坏或者盗窃屋主的物业以及财物；
租客在租住期间或者搬离后因违法行为导致的房屋损失，比如：租客吸毒、制毒、储存毒品、非法聚会等。包括搬离后的检查费用、房屋清洁费用、除毒恢复费用、租金损失等。另一类是屋主保护保险（Landlord’s Protection），这类保险涵盖范围比较广，除了与房屋保险的保障内容有所重合，还能理赔房东的租金损失。
此外，除了专门的房东保险，财产保险对保障房东和租客的利益也很重要。比如：可移动家电，可移动家具，电子产品，奢侈品包，手表项链等，这些都是由财产保险承担理赔的。所以，建议房东和租客分别自行购买自己的财产保险以避免财产损失。
去年，奥克兰租赁法庭就审理了这样一起纠纷：
涉事租客在房东未知的情况下将房子转租他人，结果后者在房子里制作大麻引发火灾，导致房子严重受损。好在房东有保险，保险公司不仅承担了高达40万纽币的房屋维修费和房东2万纽币的租金损失，也使得涉事租客除支付2万多未缴租金外，只需要赔偿保险超支的800纽币。
需要特别强调的是，房东必须要有合法的租赁合同，如果是私自无合同出租，保险公司有权拒绝所有理赔。
租客入住前，筛选最重要。当租客入住后，对房屋进行定期例行检查（routine inspection）是关键。
定期查房对房屋的保养和维护很有帮助。首先可以督促租客对房屋做定期的清洁；其次，可以及时发现房子有没有需要维修和维护的地方，比如，租客可能不会在意水龙头漏水的轻微问题，但是对于需要支付水费的房东而言就是不能忽略的。
此外，查房还可以了解租客的近况，是发现租客异常行为最直接的方式。比如，了解租客的家庭结构，如果出租屋出现明显与家庭结构不符的状况，就应该有所怀疑，从而避免更大问题的产生。
房子的小问题长期不修，可能出现大的问题。及时对房屋进行维护和维修，让出租房屋始终保持良好状态，才能有效吸引和留住优质租户。
需要特别指出的，千万不要低估维修或维护出租物业的成本。确保收取的租金中有用于支付日常维护费用如清洁、修理电器的部分；并且要对可能发生的大修，如修复结构损坏、更换电器等有所预期，留出相应的预算。
这是房东犯的最大的一个错误，对房东来讲买房容易，管房难。买房是一个相对简单的过程；买了房如何持守，如何管理好自己的出租房就没那么容易了！如果你把出租自己的房子作为一个爱好去对待，一定是做不好的，不能实现你最大的投资回报。
如果自己并不是特别专业，或者没有充裕的时间来打理房屋，可以考虑请专业人士来帮忙。
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