随着新西兰房市的再度火热，以及新的健康房屋规定(Healthy Homes Requirements)生效，越来越多的人们准备对自住房和投资房进行翻新及装修。然而，很多人都不知道，无论是相对简单的对旧房进行装修，或是更为复杂加建、改建房屋，都有很多”条条框框“、即被很多法律、法规约束着——

市政府有什么要求？建筑法有什么要求？健康房屋规定又说了啥？改建要不要签合同？出了问题咋解决？……带着这些问题，我们和您一起梳理一下在旧房改造正式开始前需要了解的所有法律、法规，帮助您做好准备工作，顺利完成旧房改造。

常识一：需要和市政府申请的两个许可

在任何房屋改造的项目开始之前，我们都建议您检查您的改造、施工计划是否需要申请市政府的建筑许可（Building Consent）和资源许可(Resource consent)。您可以在MBIE（MBIE’s Building Performance）网站上找到规定和要求，也可以直接登录市政府的相关网站确认。

一般来说，常见的需要申请建筑许可的项目包括：搭建或者拆走车棚、对原本房屋的结构性建筑物的拆除或改建、拆除或者新建游泳池、建立当堵墙（看规格）等。一般来说，所需建筑工程的价值和范围越大、以及项目涉及结构更改，就越有可能需要申请建筑许可。

所有的项目开始前，我们都建议和市政府去确认是否需要申请建筑许可以及资源许可。是否申请资源许可取决于工程的内容及房子所属于的区域，例如，在没有资源许可情况下，有些受保护的房子和树是不可以动工的。

如果未得到许可就动工，则可能被处以最高200,000新西兰元的罚款；如果工程继续进行，则每天将被处以最高20,000新西兰元的罚款。甚至，如果工程被市政府认为危险或有卫生隐患的，政府会发送紧急通知要求停工等。在某些情况下，还需要向市政府申请特别的资源许可，比如土地分割、取水或排放水的权利和设计、土壤或空气中的污染物等；同样，遗产房和任何受保护树木，都可能需要征得资源许可。

小贴士：

在以下网站查询是否需要许可： https://www.aucklandcouncil.govt.nz/building-and-consents/building-renovation-projects/Pages/default.aspx

常识二：BC和RC外的N个其他许可

除了与市政府确认您要进行的工程是否需要相关许可以外，根据您房屋的产权证种类及上面注册的信息，可能还需要其他相关部门或者个人的许可才能动工。以下几种情况较为常见：

• 查看产权证上是否有地契限制，如限制对房子的改建，或者限制使用的材料， 常见的包括开发商或者邻居在产权证上注册限制，不允许临时建筑或者加建独立出入的单元；
• 一些有海景的房子，可能会有来自邻居的、对房子的高度限制，对可建的海拔高度限制，如您计划在限制外加高目前的房屋，则需要征得邻居的同意;
• 在Cross lease的产权证上，常见多个业主共同分享一大块土地和地块上所有建筑的产权的情况，每户产权证上都有一个租约文件，在进行任何外部结构更改之前，您需要获得邻居的同意并且需要更新产权证图纸；
• 如果您的房子是一栋历史保护的房子，则必须遵循其严格的限制，根据政府的要求做改建；
• 如果您拥有一间公寓，物业会严格规定对公寓本身可做的任何改变，动工前需要征得物业同意；
• 如果您拥有房产的土地属于政府财产，那么政府则有您房产的地役权，即可以在您的土地下埋排水沟等。

常识三：拿到许可后，还需要做什么呢？

当建筑许可和资源许可都拿到，翻新改造工程也全部完成——请记住，这还不是最后一步，您还需要申请新西兰房屋建筑合格证书（Code of Compliance,CCC ），证明您的建筑符合建筑许可。 请注意，在发布CCC之前，市政局有权力和责任去检查完成的建筑。

如果没有得到许可就做了违章建筑，或者没拿到CCC，就意味着这栋房屋含有不合规的加建、改建等。所有的政府记录都会在政府部门留档，这些信息很可能在您的政府报告(LIM report) 中体现出来，可能会阻碍之后出售、影响贷款额度等 ，从而影响房屋的价值。

如果不幸买到完成建造后没有申请CCC的房屋，或是房屋所做的改造没有通过审核拿不到CCC，也不意味着问题没有办法解决。我们曾经帮助客户提供和补充了一些原始设计资料后拿到补充的CCC；在特定的一些情况下，政府还能提供Certificate of Acceptance（CoA）来代替CCC。需要指出的是，CoA的要求也较高，涉及到政府需要重新检查具体工作等， 有需要的话最好咨询律师后再决定。

常识四：获批后动工前，建筑合同不能忘

建筑合同是物主与建筑公司或者帮你开展装修的建筑商签署的合同，合同中需要清晰描述所做工程的范围、价格、付款条款及双方的责任等。除了上述具体的描述以外，  一个完整的合同还应包括准确的图纸及详细的配置清单，进一步明确所做工程的具体信息及各自责任。

什么情况下需要签署建筑合同呢? 根据法律，如果您是房主，且您的住宅要进行的建筑工程（新建或翻新）计划花费30,000新西兰元（含GST）或以上，则必须与建筑承包商签订书面建筑合同。 此处的关键字是“住宅”，并不适用于商业或其他非住宅合同。 如果建筑工程的价格在30,000新西兰元或以上，或消费者明确要求，则建筑合同还必须提供法律规定的需披露信息和相关建筑清单（checklist）。

一般来说，建筑合同需要包括的基本信息有：

• 业主和承包商的名称、实际和邮政地址，以及所有相关的联系方式；
• 将要进行建筑工作的地点的具体地址或位置说明；
• 双方签订合同的日期；
• 预期的开始和完成日期，以及如何处理可能的工程延迟；
• 工程价格或计算价格的方法，例如由供应商单独开具发票的固定小时费；
• 承包商将要完成的建筑工程的描述，包括要使用的材料和产品（如果已知）；
• 哪一方负责申请建筑许可，以及进行建筑工作所需的任何其他待批准事项；
• 谁来执行和监督工作；
• 发出通知和证书的方式；
• 付款过程，包括付款日期或阶段，以及如何开票、付款和收款等；
• 如何纠正建筑工作中的缺陷，包括参考默示担保（Implied warranties and defects）；
• 如有分歧，应遵循争议解决程序，在有工程变更的情况下，如何约定合同涵盖的建筑工程；
• 确认屋主收到承包商的清单和声明。

此外，合同中还可以列出您与承包商的付款时间表。这包括：将支付多少笔款项和每次付款的金额，以及每笔付款的截止日。

需要特别指出的是，如果在合同签署后发生变更，无论多微小的变更都要书面记录下来，并咨询承包商是否会因此带来其他连带变更，比如价格、时间、会否对于之后拿到许可造成影响等。

作为处理了大量纠纷的专业人士，我们建议大家用建筑合同保护你们的装修工程。 即便是一个很小的工种，也需要有详细的报价以及完成建筑清单。如果建筑承包商没有提供规定的公开信息和明确的项目核对表，或没有出具书面合同，则可被处罚最多2,000新西兰元的费用。

常识五：合同中可能不会提到的“默示担保”

新西兰规范建筑行业的基本法是《建筑法2004（The Building Act 2004）》。2010年，为落实建筑法审议提出的修订措施，政府在国会引入两个法案，即建筑法修正案第三、第四号，这两个法案分别成为《建筑法修订2012》和《建筑法修订2013》。这两部法对2004年基本法进行了大幅度修订，包括对建筑从业人员的资格认证、对消费者的保护（如建筑施工书面合同的法律规定）以及对习惯所称的CCC（验房合格证）的修改等等。

　　截至2015年1月1日，建筑新法已全面实施。补充的法律条文适用于民宅建筑类，加强了承包商或者建筑方需要遵守的法律规定：

• 建筑额度超过30,000新西兰元的民宅施工，需要签署书面的建筑合同；
• 如果项目价值超过30,000新西兰元，在业主要求的情况下，必须提供包括承包商的资历、相关保险、质保等信息的一个披露声明 （Disclosure statement）；
• 关于保修的相关信息；
• 默认会有一个最多10年的默示担保（特别条件限制）；
• 除了默示担保外，还有12个月的质量维护期（12-month defect repair period），承建商需要提供相关的修复工作；
• 如果违反建筑法相关规定，可能会被罚款处罚。

其中，大部分业主最关心的不外乎是质保的问题：

• 在建筑法下，无论是否有建筑合同，所有住宅工程都有最多10年的默示担保。这个质保涵盖所有施工工程，以确保所有的施工都符合建筑行业标准；
• 12个月的质量维护期：法定所有施工方均需提供 12个月的质量保护期。也就是说，在12个月内如果出现任何质量问题， 都可以要求施工方尽快返工解决，这个12个月的开始日期是指工程的完成日期。

值得一提的是，所有住宅建筑工程均包含默示担保，其涵盖了从遵守建筑规范到良好工艺，及时完成建筑工作的几乎每一步。不管您的建筑项目的成本如何，无论您是否签订书面合同，或合同条款具体内容是什么，都有最多十年的默示担保。

如果违反了默示担保，处罚将取决于是否可以弥补这些行为：

• 如果可以补救，则客户可以由他人进行补救，并从建筑承包商中收回因纠正违约行为而产生的所有合理费用，甚至取消合同；
• 如果无法补救，则客户可以要求赔偿损失或者取消合同， 在这种情况下，客户还可以要求赔偿损失或因违反而造成的损失。

常识六：出租房装修需符合《租赁法》要求

随着租赁法的不断地升级，健康房屋规定(Healthy Homes Requirements) 已于2019年7月1日生效成为法律。在2021年7月1日前， 所有的房东需要在其新租约开始的90天内，确保其房子符合所有的健康房屋标准。

相信自2019年以来大家都看到很多关于健康房屋的规定的资讯。 总结来说， 房东需要根据规定要求维护和改善其租赁物业, 为租户提供更健康及安全的出租房环境。这方面的健康标准包括房子的的采光，隔热，通风，防潮，通风和排水标准等都会需要符合最低的规定和要求标准。

小贴士：

在以下网站查询《健康房屋规定》

https://www.hud.govt.nz/residential-housing/healthy-rental-homes/healthy-homes-standards/about-the-healthy-home-standards/#compliance

常识七： 如果有纠纷该如何解决？

建筑领域是最常见容易有争议的领域。一旦出现争议， 我们会建议按照情节的严重程度，依照以下四步解决纠纷：

• 步骤一：根据建筑合同与承包商沟通争议问题，按照合同约定的解决纠纷流程执行；
• 步骤二：如果沟通解决不了，可以选择通过仲裁（Mediation）或者调节（Arbitration）解决纠纷;
• 步骤三：如果纠纷额度在3万新西兰元以下，可以通过纠纷法庭（Dispute Tribunal）解决纠纷。纠纷法庭的好处是，处理起来比较快，成本对双方来说都比较低；
• 步骤四：如果金额比较大的，根据具体数额决定通过地方法庭或高院来解决。地方法庭诉讼需要双方的律师介入，成本对双方都较高。一般来说，双方都会尽量避免诉讼。 

最后，希望每位准备对旧房装修、加建或改建的业主，读过本文后都能够更清楚地知道自己需要遵守的法律和法规条款是什么，从而确保您所做的工程是合规的，避免可能出现的法律问题；在正式开始工程的时候， 无论您是业主还是建筑商，都需要用建筑合同来保护自己；如果遇到了纠纷也不用紧张，保留好所有的记录及时联系律师，根据所有的事实来处理纠纷，可以通过法院、第三方调解或者仲裁来解决纠纷。