其实，不论是早期的挑选买地，还是中期市场定位，一直到最终的营销售卖，每一个环节都离不开开发商和房产中介的细致规划。今天，逸居就将以奥克兰北岸的“Taimana Rise山语四季”项目为例，带您走进项目开发的幕后，揭开那些不为人知的真相。

 > 挑选买地：风景优美、交通便利

开发商买地开发首先要考虑位置的便捷程度，此外，周边景色和区域条件也是必要因素，不但能成为项目的加分项，还能大大提升住户的舒适感，也能因地制宜，设计出更多符合住户需求的房产。

以“山语四季”为例，这里曾经是一片被树林环绕的养马场，占地3.3万平方米。开发商考虑的第一件事就是如何将景观的优势尽可能的放大。开发商KCC Construction的项目经理Shirley Tang表示："这块地在开发之前，我们便计划将这里打造成一个安静、舒适的高档住宅区，每栋别墅占地在600平方米以上，房屋设计、建材和充足的室外空间都能与周围的美景相得益彰。"

除了风景之外，这里的地理位置也十分出众。项目位于北岸的黄金地带，处于1号高速和18号高速全新建成的交流道连接处，开车1分钟上高速，2分钟抵达Albany的商圈和Rosedale的办公区域，集购物、餐饮、娱乐和休闲于一体，方便未来买家的便利生活。

 > 定位市场缺口：多代大家庭

市场调研后，Barfoot & Thompson和KCC Construction发现该区域全新房很少，而且因为周边的优秀教育资源，很多多代家庭的买家需要家里有更多的房间，提供给家里不同年龄层的家庭成员居住（祖父母，或者不同年龄层的孩子）。他们敏锐地察觉到，这样的房子在该地区的市场上比较少。

 > 适应市场需求：隐私设计+户外空间

Barfoot & Thompson和开发商一起，通过详细的市场调研，以及精准的市场定位，将买家画像定位在对生活品质有较高追求，有孩子、有老人的大家庭。

这样的家庭需要有多房间，而且每个房间相对独立，有足够的隐私，可以适应住户不同的生活需求。同时，由于现在市面上许多全新房的院子比较小，而很多大家庭的买家都需要有足够的户外娱乐空间，他们也针对这一点进行了设计。

因此，最终项目中的全部房产都是6卧室的大房子，并且每个卧室都是套间，让每一个家庭成员都能有自己的生活空间。同时，每一层楼都有相对独立的生活空间，来满足不同的家庭需求。宽敞明亮的厨房、饭厅和客厅给买家提供了绝佳的居住体验。每一栋房产都有广阔的户外空间，让人在自家院子里就能享受绿树环绕的天然氧吧，让每一个居住者，在繁忙的都市生活之余，都能享受大自然的馈赠与安逸。

 > 锁定买家痛点：建造全新幼儿园

在确定了买家画像之后，Barfoot & Thompson和开发商KCC Construction发现，虽然这块土地位于10分的小学和中学的校区，也有Kristin或Pinehurst私校，但经过他们认真考察周边6岁以下儿童的比例后发现，附近2公里内的幼儿园选择并没有很多。“于是我们直击这个痛点，在小区内设计并建造了一个全新的比较高端的幼儿园。小区里的住户走路1分钟就能送孩子上学，当然我们也设计了很多停车位，方便附近的家长们接送。”

在房产从开发到售出的整个过程中，这样的贴心之举数不胜数。而在房产建成后的销售中，Barfoot & Thompson也付出了极大的努力，逸居采访了Barfoot & Thompson的资深房产销售，来听听他们是如何让一个精心打造的项目走向潜在买家面前。

Rocky & Doris：

 1. 市场研究与定位

市场调研：在上市前，我们与开发商会开会进行市场调研，了解目标市场的需求、竞争情况、客户偏好等信息，以便制定相应的策略。

定位策略：确定项目的定位，包括面向的客户群体、房屋类型、价格区间等。

 2. 品牌建设与宣传

品牌建设：在上市前一个月，我们团队开会讨论整个项目的品牌形象，包括品牌理念、口碑等，并讨论出了这个项目的英文以及中文名称——Taimana Rise 山语四季， 这个名称结合了该地区的路面、地形，以及自然环境，听起来朗朗上口。然后使用多种媒介如广告、社交媒体、网站等，宣传项目的特点和优势，并在主路上设置广告牌。经过这一年多的销售进程，我们发觉这个名字已经在本地洋人以及华人社区有了很高的知名度，很多客人或者中介看到房子就能想到我们的这个项目。

 3. 房产营销手段

Open Home展示：我们请专业的室内设计师对展示房屋进行设计和摆设，而且我们亲力亲为，亲自以买家的角度，逐步对每一个细节进行推敲调整。有时候在拍照前会调整好几次，务必给每一个买家最好的看房体验。

专业的照片呈现：我们会根据房子的类型，邀请专业的摄影师，在不同的时间段对房子进行拍摄，有的房子适合早上的朝阳，有的适合傍晚的夕阳，我们立足于将房子最美的一面展现出来，让买家能通过手机/电脑屏幕，感受到房子的精致与美感

视频营销：我们针对每一个上市新房，都制作了专业的宣传视频，并且是中英文视频，在各大网络平台推广，立足于各个不同的市场，展示项目的亮点和特色。

户型图和规划：提供清晰的户型图和项目规划，让客户了解房屋结构和空间布局，以及整个社区的规划蓝图。

 4. 促销活动和优惠政策

限时优惠：针对不同的类型，与房屋建造的阶段，我们给买家提供优惠政策或者便利，比如与买家以及卖家协商，对局部进行调整，或者按照买家的想法，对室内或者室外的细节或者设备进行微调。

 5. 线下与中介同行合作

我们始终秉持着合作共赢的姿态，在项目开启时，我们便开启了合作的大门，与各个不同公司，不同分行的中介同行进行广泛沟通与合作，大家齐心协力，运用大家不同的网络和资源来推广项目。

 6. 社交媒体和内容营销

各大房地产平台：在所有的房地产平台上发布详细的项目信息，提高网络曝光率，吸引潜在买家的关注。

资讯发布：在网络平台发布与房产市场、购房流程等相关的专题或资讯，为买家提供有价值的信息。

 7. 与金融机构合作

我们始终秉持着合作共赢的姿态，在项目开启时，我们便开启了合作的大门，与各个不同公司，不同分行的中介同行进行广泛沟通与合作，大家齐心协力，运用大家不同的网络和资源来推广项目。

 8. 售后服务和口碑营销

售后服务：提供购房后的完善服务，解决客户的后顾之忧，建立口碑。

引导口碑传播：鼓励满意客户分享他们的购房经验，积极参与口碑传播。

Barfoot & Thompson是最了解奥克兰的房地产经纪公司

奥克兰1/3的住房销售来自Barfoot & Thompson, 

遥遥领先于所有其他房地产经纪公司。