商业租约陷阱多，四大问题你一定要了解

2020年受疫情影响，全球各国经济都遭到重创，新西兰也未能幸免，大批企业缩减规模甚至倒闭，很多商圈的商铺都重新挂上了出租的牌子。

然而，“危机”对于一些人而言是“危”，但是对于另一些人却可能是“机会”。如果您正在考虑出租或租用商铺，那在签字之前一定要确保已经充分了解以下内容：

• 租约到底是什么？
• 租约谈判中的隐藏着多少秘密？
• 从法律层面看，到底可不可以拖欠租金？
• 疫情时期，如何充分利用“政府救济计划”？

当我们谈论租约的时候，我们需要谈论什么？

创业、租商铺是很令人兴奋的事情，但是一定要在签字前，确保您对“租约”本身有充分了解。 在新西兰，大部分租约都采用 ADLS奥克兰地方法律协会标准版本。一般来说，租约的签署分成两步：

• 先签租约协议（Agreement to Lease）。租约协议里会含有租约的基本商业信息，例如租金、租期、续租权利、涨租金权利等，一共8页文件。
• 再签租约契约（Deed of Lease）。租约契约上的核心商业内容及所有附加条款都需要与租约协议完全一致，但契约会比租约协议会更加详细地列出租赁双方的责任以及日常要求。值得注意的是，在标准租约协议里第1条规定，双方只要签署了租约协议，即使尚未签订租约契约，契约的内容也会同时制约房东和租客双方。

需要特别提醒的是，很多租客可能在签租约协议时认为自己只在签意向协议，不需要找律师，其实这是非常不正确的想法。我们建议，一定要在签租约协议前，甚至在开始跟对方沟通租约内容和条款的时候，就先咨询律师。等到签完租约协议、准备签租约契约时再找律师，那律师就难以代表客户去谈租约条件了。

租约谈判过程中，需要注意什么？

认为租约谈判只是谈租金价格？那您签的租约一定陷阱重重。谨慎地进行租约谈判、做好尽职调查、理顺弄清相关条款、并为自己争取最好的价格，才是签署一份合理租约的基础。

那么，租约谈判过程中到底需要了解什么、注意什么？以下几点供您参考：

1. 租赁的基本信息

租约中的核心商业信息是否完整，并且与您的理解一致？

      一个合格的租约，首先需要让双方都很清楚知道基本信息其中包括：

• 房东以及租客名字，担保人信息；
• 所租店面的地址，租用面积描述、租金、车位号码、平面图纸等;
• 租金（以及租客需要承担的其他支出），涨租权力以及计算方式；
• 租期以及续租频率，总租期的长度；
• 铺面使用用途等

 以上租赁信息看似简单， 却是合同存在的根本，也是最容易产生歧义和遇到问题的地方：

我们曾经有一个做餐饮的客户，由于在租约里没有描述清楚租用范围，导致事后需要额外支付一笔费用，去承租此前租用范围内没有被提及的一块户外区域；此外，车位纠纷也是常见的问题，我们建议不管是固定车位还是与楼内其他租户共享的车位均需要清楚描述。

2. 租约的尽职调查

如果您是租客，在签署合同前务必做好以下功课。 例如：

• 您是否可在该租铺内开展自己计划的生意，是否需要申请相关部门的资源许可或者是建筑许可？比如您希望租一个铺子做酒铺，那么需要提前了解申请酒牌的问题。
• 房东是否对租客装修进行现金补贴（Landlord’s fitout contribution）？如果有，会在什么时候补贴给租客，补贴的条件有哪些，什么时候提供？收取这些现金补贴对于租客会有什么税务影响？
• 如果是比较旧的建筑，那么这个建筑是否符合抗震要求、是否结构性良好？您是否对租铺的结构情况以及周边环境都已细细检查过？
• 对所在区域的竞争环境是否了解？比如周边很多铺子都突然出租，那么其中有没有特别的原因？

需要做的尽职调查有很多，没有办法一一举例。总之，视商铺具体情况需要考虑相关所有可能的因素。另外，如果您的承租是取决于某些先决条件的履行，如打算用做开酒铺，以拿到酒牌为承租先决条件等等，那么应该把这些因素作为特别承租条件放入合同内。

如果您是房东，在签署合同前也建议做好以下功课。 例如：

• 租客的资产和负债情况，如果租客是公司那么可以要求其提供财报以及相关的流动资金证明证明其有经济能力支付租金。
• 了解清楚哪些日常的维护费用可以由房客承担。
• 租客的操作如果有需要房东批准的，要在租约内特别注明，例如房客的装修图纸是否需要房东的批准等。
• 如果房东同时持有一栋楼的好几个物业，那么需要检查清楚自己和其他租客已经签署的租约内有没有限制性条款，如防竞争条款，这些条款可能会限制您出租房屋给某类租客。
• 如果该商铺有物业管理的，需要把物业条款发给潜在租客，因为有些物业条款中会有对出租用途的限制。

3. 租期以及续约问题

租期长短是房东和租客需要达成共识的商业性决定。

首期通常为2-8年不等，有些租约会配有续约权利，例如：首期5年，期满后，租客还可以决定一次续约3年，可续约两次，即租客可以最长租到5+3+3= 11年。

首次租赁的租客需要注意的是，一旦进入租期内，租客的租赁责任将一直持续到租期满为止。比如，首期5年，租客租了4年后想退租，那么房东可以要求其继续履行支付租金的义务直到5年期满；续约期内也是如此。

而是否续租的权利是掌握在租客手里的，即在整个最长达11年的租约期内，只要租客想租，并且没有任何违约的情况，房东也是不能收回商铺不租的。

4. 可开发条款

基于以上谈到的租期以及续约问题，这里想提醒作为房东的读者：如果您的商铺是具备开发潜力的，或者您是打算未来进行开发出售的，那么在谈租约时，我们会强烈建议您把开发建设条款放入合同内。

开发建设条款的意义在于给房东以主动权，在时机成熟时可收回商铺进行改建开发，而不需要支付违约费用。当然，相应的，这个条款对租客而言是相对高风险的，因为房东可以随时取消租约，增加了租约的不稳定因素。

所以，这类谈判可以交给房东和租客的律师，协助双方找到一个合理的开发条款启动的结点，例如此权力只可以在首期结束后履行等。

5. 租约担保的种类以及区别

我们越来越常看到，在签署租约的时候， 房东会要求租客提供各类担保。常见的担保有三种：个人担保、银行担保和现金押金担保。

• 如果租约是用公司的名义签署，房东都会要求公司法人或者有财产能力的股东给出个人担保。这意味着，当公司作为租客没能履行义务的情况下，例如拖欠了租金而公司没有偿还能力，那么房东可以要求担保人承担担保人义务、为公司偿还债务。房东在同意个人担保前也需要对担保人的个人资产进行了解。 他名下是否有实际资产支持其个人担保。 如果担保人是2人或者以上时，房东可以决定让多名担保人共同承担或者挑其中的个别担保人追溯。需要注意的是，个人担保的义务是无限制的，公司作为租客在租约下的责任是多少，那么担保人的义务就是多少。

• 另外一种比较常见的担保是银行担保（bank guarantee），一般也称作为银行押金。抵押金额可以等同于几个月的租金，常见的是3-6个月的租金费用，具体看房东的要求。租客需要向本地银行申请, 一般租客需要提供抵押物或者现金，银行才会出示担保文件。一旦银行担保获得批准，在出现租客拖欠租金时， 房东可以要求担保银行履行义务，偿还拖欠的租金。

• 很多时候，因为租客的公司是新成立的，所以银行无法为其担保，这时候房东一般也可以接受等同价值的“现金押金“。押金一般会抵押在律师的信托账户内，在租约期满时进行返回。同时租约内也会配有相关的条款。

在谈判租约时，作为房东，应该仔细考虑担保的实际效果。例如，是否了解担保人的个人资产情况，其重要资产在个人名下还是由信托管理？ 发生问题的时候， 是否方便追溯？作为租客，如果为公司做个人担保，应该非常谨慎，清楚了解自己为谁、做了什么担保。

租客能否解约？租金拖欠的后果有哪些？

近期，很多行业受到COVID-19疫情比较严重的冲击，一些商铺甚至面临倒闭。于是有些人会想到能否与房东解除租约，或者拖欠租金周转后再偿还。那么，关于租金拖欠的一些法律责任你一定要了解。

A 未收到租金的情况下，房东有权解约，使租客生意面临中断

从租客方面来说：在租约下， 租客必须按照租约内容，定时支付约定的租金。租客是不可以拒绝支付租金的。

 从房东方面来说：新西兰房产法（Property Law Act 2007）规定，如果遇到租客拖欠资金从而违反租约的情况， 房东需要给租客书面通知才可以解除租约。

房产法第245条规定，当同时满足以下三个条件时，房东可以解除租约：1）房东对租客发出书面的符合规定的解除租约的通知；2）在规定补救时间内租客还是没有支付拖欠的租金；3）如果租客拖欠租金超过10个工作日甚至更多天的时候。

这里有几点需要特别提醒：

• 因为COVID-19疫情的缘故，法律目前暂时将原本的10个工作日的期限延长到了30个工作日。。
• 解除租约的书面通知有特定的格式及要求，必须由律师草拟。
• 通知租客和给其补救时间可以同时进行。所以不是像很多人误解的那样，要等租客欠款超过30个工作日后才可以出书面通知。 我们建议房东：一旦出现租客拖欠或者反复拖欠租金时，就马上寻求律师建议。

B 房东可通过法律追溯损失直至租客破产

前面已经谈到过，租客即便在租期未满时搬离商铺，租客还是需要为期满前的租金和相关费用（如房东重新出租商铺的费用等），承担法律责任。

如果租客没有履行义务，那么房东可以找担保人或者动用银行担保。且如果银行的担保不够补偿的话， 房东仍然可以继续向租客或担保人追溯剩下的损失。

另外， 房东还可以对拖欠租金的租客发出书面的法定要求偿还书 （Statutory Demand）。如果租客还是没有在规定期限内支付拖欠租金，那么房东可以发出诉讼函要求法庭判决。判决的结果包括，追溯租客理应支付的租金，或者要求租客申请破产流程。如果房东在签租约时，要求了租客提供优质的担保人，或者要求租客支付相关的定金，那么就能减少一些损失。

但需要注意的是，如果租客的商品还留在租铺内，房东是不可以将其物品进行变卖去抵扣租金的。

如果房东换锁，那么需要将租客的商品储存到一个安全的地方。

我们建议，如果遇到租客拖欠租金的情况，双方都应该积极面对，及时处理。

不要等到问题严重或者拖欠的款项数额越来越大再解决。上庭处理往往是双方所走的最后一步，因为相关的律师费用以及漫长的法律程序费时费力。

当然，如果沟通无法解决，那么上庭至少可以得到一个公正的评判。

应对疫情影响，新西兰政府有没有相关政策？

在此次疫情期间，房东和租客都有各自的立场以及需要承受的相关经济负担——租客因生意无法开业失去了经济来源，而房东如没有租金收入则失去了偿还贷款的能力。

那么，政府有没有相应的措施来帮助房东和租客渡过难关呢？

事实上，很多人不知道，新西兰的标准ADLS合同（2012版）里包含第27.5条款规定，如果由于紧急情况（例如COVID-19大流行）而阻止租户进入其场所以充分开展业务，则租客仅需支付一部分公平比例租金。

然而，由于该条款没有定义什么是“公平比例”，有部分的租户以及房东仍然无法达成共识。

在公平比例租金之外，新西兰政府应对疫情影响出台的政策主要分成两块：

• 5月16日，政府首先出台了临时的法律变化，主要是针对取消租约的通知时间从10个工作日改到了30个工作日，以期给租客更多的时间，去偿还所欠租金或和房东协商。
• 6月4日，政府又出台了《 2007年财产法》修正法案，以支持小型房东以及本地生意渡过难关。修正法案提到当租户的生意受到COVID-19疫情的影响，那么房东和租客必须协商达成共识什么是公平比例租金，如果无法达成共识，那么需要通过指定的仲裁。新西兰政府会提供6000新西兰元/例的法律援助津贴，该津贴约可覆盖75%的仲裁费用。全国总共可以申请的额度是4000万新西兰元。但当事人如果有律师介入的话，还需各自承担律师费。

目前，只有符合资格标准的企业才有权获得政府仲裁支持。资格标准是：每个租赁地点的业务有20名或更少的全职工作人员；该业务位于新西兰；且该企业尚未与其房东达成减租协议。

有关商业租赁仲裁补贴的更多信息，请访问https://www.justice.govt.nz/about/news-and-media/covid-19-news/guidance-for-commercial-property-settlements/

我们强烈建议：租赁双方能在签署商业租约时就考虑周全，在第一时间降低商业及法律风险，减少未来不必要的诉讼。

作为律师， 我们认为，无论我们的当事人是房东还是租客，都有各自需要去保护和极力争取的商业利益，但同时，各自都应该非常清晰地明白其法律责任。

在当下的经济困境中，如果遇到租约纠纷，我们的理念是，双方了解自己的法律责任，本着长期的商业关系，找到一个实际的处理解决方案。

作者介绍：

Joy Yuan 律师，新西兰高等法院律师，Turner Hopkins律师行主任律师，法律管理双学位，波士顿Babson College MBA创业主修。擅长于各类商业法，如公司构架、股东协议书、信托建立，以及各类地产法，如土地分割及房产交易等。

Elaine Li，Turner Hopkins律师事务所商业地产部法务，负责领域包括商业借贷、生意买卖、股东变更、商业租约、住宅/公寓及商业物业的买卖、土地分割以及地役权/产权登记变更等， 同时协助事务所合伙人处理各类雇佣关系以及商业纠纷案件。