短租业务是逃税漏税大户？

新西兰短租业务受欢迎程度的上升已引起了税务局的注意。

惠灵顿维多利亚大学和税务局于2019年4月共同发布的一项研究显示，由于所谓的“隐性经济”，新西兰估计损失了8亿新西兰元的税收。

除了因收取未申报的现金报酬而名声不佳的纳税人（例如建筑工、水管工和餐馆老板等）之外，Airbnb和其他短租业主也被列入了隐性经济的清单中。

税务局一直使用智能数据技术查找短租领域的逃税、漏税情况。政府机构正在尝试获取Airbnb公司的交易记录——尽管其中一些记录保存在境外，但税务局正努力通过已达成的数据共享协议，与海外税务机关合作来获取相关信息。

Airbnb公司在澳大利亚和新西兰的公共政策部门表示，该平台已经开始与政府和短租业主合作，以确保遵守相关税收规定。

为了明确法规并保证执行，税务局在2019年中发布文件，对短租业主的税收影响进行了概述，并针对房东的情况就相关法规的执行提供了有效的指导，使得房东不再有任何理由不申报相关来源的收入。

我们预计，税务局将在2019/2020纳税年度结束后，开始对短租行为进行有针对性的治理。

未申报租金收入的纳税人可能会收到警告信、税收评估和罚款。如果发现有未申报的收入，税务局通常至少要追溯过去五年的收入。

有鉴于此，我们将在下面讨论一下各种短期住宿租金收入的计算方法，以及是否需要对私人住宅出租进行消费税（GST）登记。税务局已经发布了针对提供住宅房间出租和短期住宿业主的“标准成本计算方法”的规定。

如果业主符合相关条件，仅需要向税务局申报超出标准成本计算所得的收入。

其目的是降低小型租房业主的合规成本。标准成本由税务局每年根据提供住宅房间出租或短期住宿的年平均成本来确定。

自用住宅房间出租的标准成本计算办法

从2020收入年度起，提供自用住宅房间出租服务的房东可选择根据税务局发布的19/01号规定(Inland RevenueDetermination DET 19/01)对出租收入申请退税。

适用于此项规定的房东必须：

•为一个或多个自然人（即一人或多人）。

•在该收入年度的任何时候，同一时间内最多不得有超出四名租客；

•住宅房间出租收入不作为GST应税的一部分；

•住宅房间出租收入不适用于任何其他税务决议。住宅房间出租的标准成本计算办法包括以下三个要素：

每周标准成本（每租客）——2020收入年度的成本为186新西兰元；加上年度住房标准成本——必须参考19/01号规定中所列出的相关条款来计算；

加上年度交通标准成本（为租客提供的住宿服务中包含的用于租客的交通开支）——这是根据使用税务局发布的公里率计算的行驶公里数得出的。

根据该规定，意味着由租客支付的周租金在扣除186新西兰元及年度标准住房成本和年度交通标准成本后，剩余的部分才需要缴税。

Airbnb类型短期住宿的标准成本计算办法

税务局发布的19/02号规定（Inland Revenue DeterminationDET 19/02）则为利用自有房屋为客户提供短期住宿的业主提供了类似的标准成本计算办法。

短期住宿是指提供给一个人或一群人的连续时间不超过四周的住宿。适用于此项规定的房东必须：

•为一个或多个自然人（即一人或多人）；

•在自有房屋中向客户出租一个（或多个房间）供短期住宿；

•在一个收入年度中，出租房间的总时间不得超过100个晚上（每个出租房间分开计算）；

•短期住宿业务不作为GST应税的一部分；

•短期住宿业务不适用于任何其他税务决议。

在2020收入年度，短期住宿的每晚标准成本核定为：$50，房东拥有该物业$45，房东租用该物业

不适用标准成本计算办法的情况

对于标准成本计算办法不适用的住宅房间出租或短期住宿服务情况，则必须计算出实际收益（租金减去支出），并将其作为应税收入提交税务局。

这通常需要对物业使用所产生的费用进行分摊，以区分所提供的住宿服务和房东的私人使用情况。

在此处可依据“混用资产”的规则来计算，但这些规则较为复杂，在计算时需要谨慎。

GST消费税登记

如果在任何12个月的周期内从短期住宿（少于4周）获得的收益金额超过了GST登记的下限（60,000新西兰元），则房东必须进行GST登记并向税务局申报消费税。

一旦进入GST网络，就可以抵扣提供短期住宿服务所支出成本的进项税减免。

这可能包括购买的二手商品，或在购买物业时所支付的GST等。

相应的，当房东停止提供短期住宿服务或房产被处置时，也可能会产生GST责任。伴随着科技的发展，当出租物业变得越来越容易时，认真考虑税务局所提供的节省成本的税金计算方法是非常必要的。

相对应的，在此基础上确保承担起任何适用税项（例如GST）的纳税责任也同样重要。

所以，当物业被用于短期住宿服务和住宅房间出租时，都可能需要进行复杂的税务计算。

我们建议您咨询税务顾问，以避免发生意外情况。

作者介绍

Mike Rudd

Baker Tilly

Staples Rodway税务咨询部合伙人

Mike拥有超过20年税务咨询专业服务经验，他热衷于协助客户理解错综复杂的税法体系，擅长协助客户管理企业税务风险，设计规划海内外税收结构，以及解决各种IRD审计纠纷等等。

Mike同时是Property Council New Zealand协会的执行委员，曾经为众多知名海内外房地产开发商以及建筑商提供税务咨询服务。