独立经济学家、前BNZ首席经济学家Tony Alexander日前表示：新西兰建筑业的“爆炸式增长”是不可持续的——事实上，建筑业已经进入了循环周期里的下行阶段，危机重重。
新西兰建筑协会首席执行官Julien Leys也指出，供应链危机、人力成本上涨、现金流等等问题，共同构成了建筑业如今面对的困局：建材和人力短缺造成工程延误，对开发商、建筑商等产生了不小的冲击；目前包括ANZ在内的多家银行都上调了建筑贷款的利率，放款也进一步收紧；今年以来的房价下跌，更是让建筑行业雪上加霜。
首当其冲的，正是市场占比20%的中小型建筑公司。因为中小型建筑公司的建材购买渠道、议价能力、仓储能力等都相对较弱，所以很可能会面临项目无法按时完工、遭遇罚款，乃至现金流断裂等问题。事实上，截至今年5月23日的短短几个月里，新西兰就已经有92家建筑公司进入清算程序。
然而，就在这建筑业寒冬将至之时，有中型开发商/建商却感叹：可熬出来了！——他是怎么做到的？让我们听金融大咖、中央政府前投资官Vicky Xi讲一个真实的故事，也许会对同为中小型开发商/建商的您有所启发。
关于Vicky
金松鼠集团的融资合伙人Vicky Xi有近十年新西兰本地银行经验，还曾是新西兰政府大中华区跨境投资总监。（点击查看《隔行如隔山？不怕！新西兰政府前投资官带你融资带你飞！》）
深耕新西兰金融体系、熟知各大商业银行房地产部门和金融公司的融资和放款规则的Vicky，在开发类型的贷款如买地贷款、开发贷款和建筑贷款等方面颇有心得。逸居联合Vicky推出“C位专家聊融资”专栏，旨在通过对典型案例的深入分析，将Vicky多年实战精炼出来的融资心得分享给逸居的读者，达到举一反三、触类旁通的效果。
案例分析
L先生是一位富有经验的开发商/建商，他从开发、建设独栋起步，公司以“滚雪球”方式稳健成长；近年来，他开始参与投资（独资/合资皆有）承建若干规模在三、五十套的中型开发项目，在过去一年多的这轮市场上涨中受益颇深，公司业务更可谓是飞速发展。
目前，L先生计划在市场平缓期释放资金、购置土地，继续推进新项目，却遇到了麻烦：过去，L先生的主要项目资金来源为公司利润和金融公司贷款，贷款利率比银行略高，却胜在条件较低、申请也较为简单。可是，目前的信贷紧缩大环境下，金融公司的利息和各项费用不断增长、贷款条件不断提高，尤其是对自有资金比例要求上升，让L先生不得不把视线投向以前没有考虑过的银行地产部门贷款。
在房产开发融资方式中，金融成本最低的是银行融资，但银行对开发商资质和项目要求很高，贷款者要有非常好的操盘历史和开发业绩才有可能成功贷款；除了资质要求以外，银行还要求贷款者满足一定的预售条件。此外，银行虽然通过“分阶段”的方式给建筑商发放贷款，但由于开发项目管理成本不确定性比较高、资金回流周期长、在当前市场下利润相对较低等原因，目前商业银行对各种规模建筑商发放建筑贷款的审批相当严格。
L先生申请银行贷款的难点正在于此：
在此之前，L先生都是利用银行现金流贷款和投资房贷款，从未成功获批过银行地产部门贷款；L先生是一个非常低调的人，他的公司没有网站和宣传资料，团队信奉“大道至简”；此外，L先生既是开发商也是建商，没有大包合同支持贷款申请，也没有和QS打交道的经验。
还好，L先生遇到了Vicky。
专业建议
在信贷紧缩期间，项目后续资金稳定性尤为重要。中大型项目由于周期长，金额较大，建议使用相对稳定的融资渠道，商业银行或一些有良好口碑的大型金融公司都是不错的选择。此外，有时候不能只关注贷款是不是“批了”，放款条款和细节也要多加留意。
与金融公司相比，银行准入门槛较高，不过一旦和银行建立起合作关系，各方面的条件都会逐渐放松，利息和相关费用也低到让贷款人有“天亮了”、“可熬出来了”的感受。
Vicky和各大商业银行房地产部门都建立了良好的合作关系，熟知其融资和放款规则，通过和L先生的详细并高效地沟通，Vicky在“难点重重”的情况下，帮助L先生一周拿到“过会”的贷款意向书，其中：利率近似房屋贷款，仅为金融公司的一半；1%银行申请费；贷款覆盖几乎95%的项目成本（包含土地购置、施工、顾问、市场等各项费用）；仅占用$100万纽币的自有资金，税前利润粗略估计为$500万纽币。此外，Vicky还利用金松鼠集团的影响力，选择并安排和QS的交涉，为项目测算和放款提供便利。
对于Vicky取得的“丰硕成果”，L先生表示：
很放心、甚至可以说从未担心过，因为他有一个“最厉害的”的“敬业”顾问——“Vicky对市场的分析和丰富的经验，我也学到很多。项目开发靠的是团队协作，各个步骤的‘部门领导’找到靠谱人选，开发商就可以从开发生意中‘解脱’出来了！”
需要特别注意的是，和去年市场不同，目前预售周期的增长，对开发商的统筹规划能力要求更高。各个环节环环相扣，提早找有丰富经验并值得信任的顾问了解市场和寻求解决方案，未雨绸缪才能有备无患。