买卖房屋CV估价究竟起何作用?市议会延迟评估意味着什么?

每隔三年,新西兰会对所有房产的资本价值(Capital Value,即CV)进行重新评估。奥克兰目前的CV估价将于今年到期,但奥克兰市议会已提议将推迟到2021年再进行重新评估。 那么,这一调整对于房地产买卖双方意味着什么呢?
2020-07-22

究竟什么是CV

每隔三年,业主都会收到市议会寄来的一封信,告知房屋的最新CV估价。

CV的计算基于多种综合因素——在某一特定时间段内房屋的类型、面积、地理位置、土地、区域划分、房屋升级改建等。

CV由注册估值师根据最近的销售数据,比较和对比类似的房产,使用技术和经验相结合的方法进行计算。

有时,估值师需要对部分房产进行外部检查,或检查最近出售的房产或最近获得建筑许可的房产,但他们并不会查看每套房产,更不会进入房产内部。

CV的作用究竟是什么

OneRoof的数据合作伙伴Valocity的估值与创新总监James Wilson认为,关于CV估价的真正含义,存在很多误解,甚至是不了解。

“市议会估价的目的,并不是要确认房地产的市场价值。

他们只有一个单一的目的:即帮助市议会估算对房产征收地税的参数。

买家或卖家是否应该将其作为参考的唯一数据呢?最简洁的回答是——不。” 因此,他觉得,在房地产交易中CV不具有任何意义。

因为在实际上,买卖双方根本不应该过多关注房地产的CV估价,除非是外行。

“诸如估值师、经纪人和贷款商等房地产专家们,都非常了解CV估价的用途,通常都不会将其作为对房地产市场价值进行评估的一部分。

但是对计划购买或出售房产的外行来说,可能就不一样了。” Wilson说。

贷款公司Martgage Lab的首席执行官Rupert Gough则没有那么极端,他认为人们在房地产交易中关注CV是有据可查的,主要是因为CV估价过去一度曾经被用作房产买卖中出价的一个参照基准。

 “五年前我们对房产CV估价的依赖程度,要远远高于现在的需要,因为在那时候这是我们所必须要参考的价值。

但如今,我们可以方便地获取相关地区近期房地产销售的最新信息,这使我们可以更准确地掌握房地产的市场价值指标。”

但Gough也指出CV估价容易给首次购房者造成困惑。“在房地产广告中通常会列出房产的CV估价。

这可能会让有意购房的新手感到困惑不解,因为CV估价可能与实际出售的价格完全不一致。以此作为市场参照基准是很不合适的,因为在许多情况下根本不符合实际情况。”

 

不能真正体现房产价值

房地产公司Ray White的房地产经纪人Regan Golding表示,购房者在有意向时经常会询问房产的CV估价是多少,但她通常会告诉他们不要对估价太当真。

“从过去的经验来看,我们所出售的房产,相对CV估价常常有高有低,因此不必对此太在意。

有时候,虽然CV估价可以为买家提供一定的指导和能否承受的信心,但最终我们给的建议还是不要过于相信CV估价。”

这是因为CV估价的计算主要是基于房产的土地和建筑面积等硬件数据而得出的。

它不是由人工核算的,而是全部由计算机运算完成,这意味着它可能没有考虑到任何的改建装潢,例如新装修的厨房或庭院的景观绿化等。

而且,虽然CV估价被认为是在估价日当时最接近市场售价,或者说最接近裸地售价的数值,但在动态多变的房地产市场中,CV估价并不能代表任意时间段某套房产的实际市场价值。

根据法律规定,CV估价每三年更新一次,试想2017年中公布的最新CV估价又怎么可能准确反映当前市场下房屋的真实价值呢?

“事实上,在房产正式上市并接受买家出价之前,你真的不知道自己的房产到底价值多少钱。” Golding说。

 

不确定时期的明确数据

不过,由于目前市场存在很大的不确定性,房主们希望对所拥有房产的价值能获得某种明确的认定,而CV估价作为一个相对权威的数据,重新受到关注也就不足为奇。

但尽管有许多预言认为COVID-19疫情可能导致房地产市场崩盘,但至今为止却并没有任何实际证据可以证明这种趋势。

“起初,我们发现人们都非常担心,” Golding说。

“但是我完全不认为COVID-19疫情对销售造成了任何影响。

会影响销售价格的始终是市场供求关系,而在当前的房地产市场中,买家的需求仍然远远多于上市出售的房地产。”

Wilson就此评论认为,未来可能会出现的,并不是房地产市场的整体“崩溃”,而是个别子市场表现的变化。

“例如,奥克兰的公寓市场已经开始显示出放缓的迹象,其结果是房价开始疲软。但是,在作为一个整体的奥克兰房地产市场上,综合的指标数据几乎没有任何变动。”

Gough认为,房地产市场之所以没有受到疫情明显影响,是因为现在与2008年全球金融危机时相比,人们的信心程度不同。

“在全球金融危机期间,市场普遍缺乏信心。而今年到目前为止,那些有信心继续保住就业岗位的人们,依然在寻找购置合适的房产,并且不惜高价。

的确,经济形势可能会发生反转,但是低利率和LVR限制的取消,对房地产市场有很大的刺激作用。只要工作无虞,人们就仍然充满信心。”

明年进行CV估价可能更公平

如果CV估价并不会直接影响房地产的交易价格,但却能在这个不确定的时期给业主一个相对清晰的财产评估证据,那么奥克兰市议会为什么要将CV估价推迟一年呢?

让我们再次重温回到CV估价的唯一目的——帮助市议会估算对房产征收地税的参数。

Wilson认为:“尽管人们情绪乐观,但自从新西兰因COVID-19疫情lockdown以来,还没有足够的证据可以对国家经济前景做出明确的预判。

通过推迟一年重新进行CV估价,奥克兰市议会将能够更好地了解房地产市场的反应。

”而与此同时,“将其推迟一年,对于纳税人来说,也可以获得一个更加公平的结果。

因为在经历了COVID-19疫情的打击之后,房地产市场可能会出现全然不同的形势,目前还尚不明了,纳税人的利益不应因此而受到损害。”

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