感觉最近每逢周四银行都会有重磅消息公布，逸居上周的文章里才说到不久前，新西兰各大银行提高定期房贷利率的消息，当天晚上Westpac银行竟然又再次宣布贷款利息上调，这已经是该行在最近两周内利率的第三次大幅上调！以一年定期利率为例，从之前的2.55%p.a.上涨到了现在的3.34%p.a.，涨幅高达31%简直像坐上了云霄飞车！然而，这还并不是银行当天放出的最大“招”。

新西兰四大之一的BNZ银行虽然没有官方宣布，但是已向广大贷款经纪人发送了新的DTI（债务收入比）政策说明邮件，这意味着，以后BNZ银行的贷款和收入比不得高于6:1。此消息被曝出后，房地产界一片哗然，这犹如在最近政府几次出台重量级新政之后又一枚与房产界相关的重磅炸弹。

逸居先帮大家梳理一下关于DTI相关的热点问题：

01

什么是（DTI）债务收入比？

债务收入比，是你的总债务除以你的总收入（税前收入）。基本上，DTI比例考虑到了你的全部债务，确保你可以款偿还现有的和未来的负债。例如，假设有一个新西兰中等收入家庭，夫妻每人每年的总收入为6万纽币（总计12万纽币）。他们想借50万纽币，负债情况：  新抵押贷款 50万纽币，一张 2000纽币额度的信用卡 债务总额：$502,000  然后应用以下公式：$502000÷$120000=4.18 DTI 这意味着你的债务总额是你总收入的4.18倍。

02

BNZ的DTI新政何时实施？其他银行都跟进了吗？

邮件中提到，BNZ银行DTI新政具体实施时间为2021年10月28日下午5时，据逸居了解，ASB银行一直都在执行最大DTI比为7:1的贷款限制标准，目前还没有其他银行跟进此政策。事实上，早在今年8月工党政府就与新西兰储备银行达成共识，为进一步稳定房价，让更多的首次购房者买得起房，将持续推进“债务收入比（DTI）”的限贷政策。

那么，银行新政DTI对于广大投资者和房地产行业会有哪些深远的影响呢？逸居连线采访了行业资深贷款经纪Top Mortgage的Annie Tsai女士为我们做深入解读。

Annie Tsai

Top Mortgage Managing Director 

Q1：BNZ推出DTI政策要求贷款与收入比不高于6:1，这个与现在实际操作的贷款比差别大吗？您如何解读其对房产市场的影响？

Annie：虽然我们金融行业内DTI的讨论从去年就开始了，但是BNZ银行这种没有征兆的推出，而且是非常严厉一刀切的方式，就是说如果你的贷款超过了这个比例，他们就会拒绝接受贷款申请的受理，着实还是挺让我们同行感到震惊的一个动作。去年某本地银行内部已经开始实施了7:1的政策，但是从没有很公开的说超过这个比例就完全不被接受，只是说需要发到总行去批，在收入够的情况下，往往最后也是会批复的。

我认为，对首次购房的低收入人群和投资者都会有相应的影响，根据每个人的自身财务情况影响程度各异，尤其是对于投资房价相对过高的区域，例如，奥克兰，惠灵顿，皇后镇和陶朗加等区域的房屋均价已过百万的情况。我来举个简单的例子加以说明：

一个房产投资人在没有外债的情况下，按照现在的贷款政策，买一个三卧室的房子，银行允许招两个租客，那么假设：

每个租客每周支付$150的租金再加上年薪10万纽币；

他的总收入是 $150x2个租户x52周+$100,000年薪=$115,600。

基本上在DTI政策实施前，最多能从银行贷到90万纽币的款。按照新的6:1政策，$115,600*6=$693,600，还不到70万纽币的的贷款，这样就有将近减少了20万纽币的差额。

这样看来，对于首次置业者，未来就更困难了。比如，新西兰普通工薪阶层夫妻俩如果共同年薪12万，乘以6才能贷到70多万，如果没有足够首付金很难入市。

那么，对于不少已经有很高杠杆（比如已经有好几套投资房）的投资人，影响就更大了，因为投资房的租金收入今天也有一个新政，那就是银行之前按租金收入的80%来计算，而今天改成了70%，这样总收入也会相应减少。最近各大银行都处在疯狂的贷款利率上涨周期更是会让这些投资人在还款能力上步履维艰。

Q2：您认为其他几家银行会跟进吗？还是BNZ银行的一个独立的行为。

Annie：虽然目前只有BNZ银行提出这个政策还没其他银行跟进，但是根据我十几年的从业经验，四大主流银行的步调通常都非常一致，不排除近期其他银行会出台类似的贷款收紧政策来达到同样的效果。

Q3：那么广大投资人如何来应对银行出台的DTI等贷款收紧政策呢？

Annie：我的建议是与投资人的贷款经纪或银行的贷款经理时刻保持良好的沟通，在贷款利率的上行期，早点锁定尽可能低的利率，对于贷款比较多的客户，一年少一两个点就能节省几万纽币的利息。如果决定了要贷款买下一套投资房，尽量选择升值潜力比较高的物业项目，并时刻注意自己的现金流，虽然这在疫情之下会变得更艰难，但是增加现有投资物业的租金回报率和个人或家庭的收入也非常重要。考虑到不同银行之间贷款政策的差异和缩紧政策实施时间的不同，我们一般也会帮客户选择不同的银行贷款组合来巧妙的躲避风险。如果大家有任何贷款问题也欢迎与我取得联系，来为您提供最专业的贷款及投资理财建议。

Annie Tsai 联系方式 

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